（2016）桂0881民初2344号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-27

案件名称

吴彬、黄桂吉等与桂平市清隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

桂平市人民法院

所属地区

桂平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴彬,黄桂吉,桂平市清隆房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖��同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广西壮族自治区桂平市人民法院民事判决书（2016）桂0881民初2344号原告吴彬。原告黄桂吉。上列原告的委托代理人曹世享，广西世享律师事务所律师。被告桂平市清隆房地产开发有限公司。法定代表人卢培清，该公司董事长。委托代理人卢开成，该公司员工。原告吴彬、黄桂吉与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由代理审判员黄君玉适用简易程序独任审判，于2016年6月24日公开开庭进行审理，书记员黄小钊担任法庭记录。原告的委托代理人曹世享，被告的委托代理人卢开成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发坐落于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的“万锦豪园”小区第8幢1单元13层03号房销售给原告，建筑面积86.07平方米，3124.04元／平方米，总价款268886元。原告以首付加向银行按揭贷款方式购买，原告首付88886元，其余房款180000元，向银行贷款给被告；被告于2013年6月30日前交付经验收合格的该��商品房给原告使用，如被告逾期超过60日交付该商品房给原告使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约付清了购房款给被告。被告于2014年6月21日交付该商品房给原告使用，至今，被告没有向原告出示该商品房已经验收合格证明文件，也没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告亦未能取得该商品房的房屋权属证书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应严格依合同履行其义务。由于被告在2014年6月21日才交付该商品房给原告使用，而且至今也没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能取得该商品房的房屋权属证书，被告的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依法应当自2015年6月22日起至2015年12月21日止（暂计），以268886元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款的逾期贷款利息即0.0075元／月支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金12099元给原告。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金12099元（自2015年6月22日起至2015年12月21日止，以268886元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期贷款利息的标准计算）给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称，1、被告与原告于2012年签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房是事实，并约定2013年6月30日将商品房交付给原告也是事实，但在《商品房买卖合同》中并没有约定有被告需为原告办理房产证的义务，只是于合同中的第十五条关于产权登记的约定中，只约定了被告交付房产登记所需的资料。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条之规定，房屋权属登记必须由权利人申请，不是被告想办就可以办的，即被告单方是办不了的。至今也未见原告向登记机关提出过房屋产权登记申请，也没有委托被告代为办理，没有取得房产证属其自身原因，与被告无关，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求被告承担责任。即使被告想帮原告办理房产证，也必须要原告书��委托被告。原告也没有委托被告办，合同中对此也没有约定，因此，被告没有权利和义务自行为原告办理房产证，只有协助原告办证的义务，不存在违约办理房产证的事实，不应当承担相关的违约责任；2、原告所提出的诉讼主张已经超过了法定的诉讼时效，被告与原告在合同中约定的交房时间是2013年6月30日，而被告起诉的时间是2016年5月，已经远远超出法定的二年的诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年3月31日，原告吴彬、黄桂吉（××）与被告清隆公司（××）签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告吴彬、黄桂吉向被告清隆公司购买该公司开发的位于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的“万锦豪园”小区第8幢1单元13层03号商品房，商品房总售价268886元，原告以首付加向银行按揭贷款方式购买，原告首付88886元，余款180000元向银行按揭贷款付清，2013年6月30日前被告交付经验收合格的该套商品房给原告使用。合同第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“出卖人未按合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款，并按已付房价款的百分之二赔偿买受人损失，若买受人没有在通知规定期限内将办理房屋权属证书的相关资料和费用提交给出卖人统一代为办理的，由买受人自行承担相关责任”的规定处理。合同签订后，原告依约付清了购房款268886元给被告，而被告于2014年6月21日正式交房给原告使用。另查明，被告已于2015年11月9日前陆续将涉案商品房的8号楼的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，万锦豪园8号楼已符合办理房屋所有权初始登记的要求。上述事实，有原告提供的《身份证》、被告的《企业查询表》、《商品房买卖合同》、《收据》、《借款合同》、《贷款支付凭证》、《销售不动产统一发票》，被告提供的《建设工程质量竣工验收意见书》、《万锦豪园交房通知书》、《广告播出证明》、桂平市房管所的《收条》和各方当事人的陈述等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是有效的合同，双方均应依照合同的约定履行。一、关于被告清隆公司应否向原告支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理报备手续是被告清隆公司的义务。被告清隆公司于2014年6月21日交房，则应于2015年6月21日前办理报备手续，但是被告清隆公司于2015年11月9日才办理完毕报备手续，显属违约，应承担违约责任向原告支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应该承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有��登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因此，被告清隆公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金给原告。原告请求按0.0075元／月（即年利率9%）计算，因原告未能提供因逾期办证给其造成实际损失的相关证据，本院酌情确定按年利率6%计算。因此，被告清隆公司应当以购房款268886元为基数，按年利率6%从2015年6月22日起计算违约金至2015年11月9日止给原告，即支付违约金6276元（268886元×6%÷365天×142天）给原告。被告清隆公司辩称没有合同约定被告为原告办理房产证的义务，原告没有提出办理房产证的申请，是导致其没有取得房产证的原因，不应当承担相关的违约责任，因提供资料报产权登记机关备��是被告清隆公司的义务，因此，被告的上述辩解，与事实不符，本院不予采信。二、关于被告辩称原告的诉讼已超过诉讼时效的问题。本院认为，原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定于2013年6月30日交房，但被告实际交房的时间为2014年6月21日。双方在合同中约定被告清隆公司在交房后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告请求被告支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金则应从2015年6月21日开始计算二年的诉讼时效，而原告于2016年5月24日起诉主张权利，并不超过诉讼时效。因此，对被告辩称从2013年6月30日开始计算诉讼时效，与法律规定不符，本院不予采信。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金6276元给原告吴彬、黄桂吉；二、驳回原告吴彬、黄桂吉的其他诉讼请求。本案受理费51元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告吴彬、黄桂吉负担25元，由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担26元。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可��本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费102元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员　　黄君玉二〇一六年六月二十九日书　记　员　　黄小钊关注微信公众号“”