（2016）京0106民初3604号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-10-20
案件名称
北京京朝物业管理有限公司诉郝玉香物业服务合同纠纷一案
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京京朝物业管理有限公司,郝玉香
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十三条，第一百零七条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初3604号原告北京京朝物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区花家地南里18号楼甲1号。法定代表人臧起全，总经理。委托代理人康怡，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托代理人魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告郝玉香，女，1949年7月15日出生。委托代理人谢东贵（被告之夫），1949年8月30日出生，无业，住北京市丰台区。原告北京京朝物业管理有限公司（以下简称京朝物业公司）与被告郝玉香合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京朝物业公司的委托代理人康怡、被告郝玉香的委托代理人谢东贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京朝物业公司诉称：我公司与被告与1999年10月19日签订《房屋委托管理协议书》，约定被告将自有位于北京市丰台区南苑北里×区×号楼×单元×室面积为95.1903平方米的房产委托给我公司提供物业及供暖服务，被告应于每年10月30日前向我公司支付委托管理费用，同时约定了委托管理项目、收费标准等。双方签订《房屋委托管理协议书》后，我公司一直依约履行合同内容，但被告自2004年起未向我公司支付物业费及供暖费，期间我公司多次催款，但被告至今未履行相应义务。故诉至法院请求判令：1、被告向我公司支付拖欠的2004年10月19日至2016年10月18日的物业管理费20326.92元及2004年11月至2016年3三月的供暖费34268.51元；2、被告向我公司支付逾期利息共计20000元；3、诉讼费用由被告承担。被告郝玉香辩称：我和对方没有合同关系，交房时我交了5年的物业管理费，对方是京新荣房管公司，5年之后合同就解除了。我不应该应诉，因为我和对方没有关系，上次开庭时提出的反诉我也撤诉，跟我没有关系，原告是谁我都不知道，没有合同，凭什么起诉我。经审理查明：郝玉香系北京市丰台区南苑北里×区×号楼1单元×号房屋的业主，该房屋的建筑面积为95.1903平方米。1999年10月19日，郝玉香（甲方）与北京市朝阳京新荣房管公司（乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定：乙方受托对小区房屋实施物业管理，保证房屋建筑的完整和设备的正常使用，并做到热情服务，维修及时。由于乙方维修不及时，给甲方住户造成财产损失，由乙方负责解决和赔偿。甲方在委托期内，向乙方支付以下费用及款项：房屋维修费12.80元/㎡、管理费2.5元/㎡、公共天线维护费0.33元/㎡、生活垃圾外运费30元/年/户、化粪池清掏费0.3元/㎡、小区共用设施维护费1元/㎡、绿化费0.55元/㎡、供暖费16元/㎡，一次性费用合计33.48元/㎡。甲方于每年4月1日至10月30日以前向乙方支付委托管理费用，缴费时间超过规定时间1个月，加罚合同收费总额1%的滞纳金，超2个月按2%加罚，以此递增。本合同自签订之日起生效，为加强小区管理，本协议五年有效，协议期满如甲方要求继续委托代管，本协议自然延续，继续有效。根据北京市丰台区住宅锅炉供暖办公室出具的《关于京朝物业公司南苑北里小区锅炉房供暖形式的证明》，京朝物业公司的丰台区南苑北里小区锅炉房自2004年开始，供暖范围包含南苑北里×区×号楼，供暖费收费标准为建筑面积30元/平方米,使用面积40元/平方米。本案在第一次开庭时，郝玉香辩称：第一，京朝物业公司在交房时存在霸王条款，在交钥匙的同时要求业主必须缴纳5年的物业费，未服务先收费。第二，按照合同约定，京朝物业公司应当保证房屋建筑的完整性，并及时维修，若给甲方造成损失则应当赔偿相应损失。郝玉香称其房屋在装修后地面出现裂缝，找物业公司维修，但物业公司不给修，让其自己重新铺瓷砖，但重新铺后又出现裂缝，故郝玉香提出反诉，要求京朝物业公司为郝玉香维修房屋至不再开裂，并退还1999年至2004年的物业费和供暖费。在第二次开庭时，郝玉香变更其答辩意见，称京朝物业公司与其之间不存在合同关系，自己不应当应诉，且不再坚持第一次开庭时的答辩意见，并撤回反诉。本院当庭对其释明诉讼风险后，郝玉香仍坚持仅以京朝物业公司与自己不存在合同关系作为唯一的答辩意见。庭审中，京朝物业公司提交北京工商行政管理局朝阳分局出具的两份变更证明，证明北京市朝阳京新荣房管公司于2000年3月6日名称并更为北京京朝物业管理公司，北京京朝物业管理公司于2001年9月16日变更为京朝物业公司。郝玉香对该两份证明不予认可。郝玉香称合同五年期满后，自己与北京市朝阳京新荣房管公司之间的合同已经解除，不存在新的合同关系。京朝物业公司称因为业主对物业公司的服务有意见，不同意续签合同，但该小区没有业主委员会，物业公司不能擅自撤出，故一直提供事实服务。上述事实，有双方当事人陈述、房屋委托管理合同、关于京朝物业公司南苑北里小区锅炉房供暖形式的证明、变更证明等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。郝玉香与北京市朝阳京新荣房管公司签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。因京朝物业公司提交了证据证明京朝物业公司系由北京市朝阳京新荣房管公司名称变更而来，故对于郝玉香关于京朝物业公司与自己不存在合同关系的答辩意见，本院不予采信。郝玉香辩称合同五年期满后，双方之间的合同已经解除，但综合郝玉香所在的小区未成立业主委员会且未选聘新的物业公司的情况，本院对京朝物业公司在该小区事实提供物业服务的意见，予以采信，故对京朝物业公司要求郝玉香交纳物业费及供暖费的诉讼请求，本院予以支持。因双方之间存在争议，故郝玉香并非恶意拖欠物业费及供暖费，故对京朝物业公司要求郝玉香支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。因2015年10月19日至2016年10月18日期间的物业费尚未超过交费期间，故对该部分物业费的诉讼请求，本院不予支持。特别指出的是，本案涉及小区为老旧小区，设施设备陈旧老化，物业管理难度较大，但京朝物业公司作为该小区的物业管理单位及供暖单位，应当在现有条件下，积极改善小区环境，获得业主的支持与配合，双方共同建设维护良好的居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郝玉香于本判决生效后七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司二○○四年十月十九日至二〇一五年十月十八日期间的物业费一万八千六百三十三元二角三分；二、被告郝玉香于本判决生效后七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司二○○四年十一月至二〇一六年三月期间的供暖费三万四千二百六十八元五角一分；三、驳回原告北京京朝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百六十五元，由原告北京京朝物业管理有限公司负担四百八十五元（已交纳），由被告郝玉香负担一千一百八十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长 刘亚男人民陪审员 颜丽芬人民陪审员 张惠臣二〇一六年六月二十九日书 记 员 韦梦旸 搜索“”