（2016）辽1382民初1871号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-10-18
案件名称
凌源市鸿远物业管理有限公司诉杨文章物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
凌源市人民法院
所属地区
凌源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凌源市鸿远物业管理有限公司,杨文章
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条
全文
辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1382民初1871号原告：凌源市鸿远物业管理有限公司。法定代表人：张吉春，总经理。委托代理人：张琪梦，女，1992年8月1日出生。被告：杨文章，男，1964年1月15日出生。原告凌源市鸿远物业管理有限公司诉被告杨文章物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由代理审判员徐磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌源市鸿远物业管理有限公司法定代表人张吉春及其委托代理人张琪梦，被告杨文章到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凌源市鸿远物业管理有限公司诉称：2015年7月份我公司通过投标方式取得南河花园小区二期的物业管理，并投入大量的资金对小区内不属于原告提供的服务设施项目进行改造，为广大业主提供了更为舒适便利的生活环境，赢得了广大业主的认同。业主委员会同意我公司于2015年9月30日起向各位业主收取2015年7月21日至2016年7月21日期间的物业服务费，合同约定一个月内交清，大多数业主都已交纳。但本案被告却始终不予交纳，被告房屋面积98.35平米，应交纳物业管理费531元。虽经我公司多次催要，被告以种种理由拒不交纳，请求判令被告给付所欠物业管理服务费531元，并按物业合同的约定，支付违约金53.1元。本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告公司为我小区提供服务，我同意交纳物业服务费，但是，原告没有按照承诺书上所承诺的内容完成各项工作，包括：1.绿地面积不够，原告将绿地改成了车位，草坪的成活率没有按照朝阳市人民政府35号令中规定的成活率在80%以上，原告栽种的树木也有部分死亡；2.原告也没有按照承诺的约定，在无绿地区域安装12个长条凳；3.自行车棚虽按承诺中建造了，但是不够用；4.原告安装的电子监控设备不好用；5.小区内地面坑洼不平，原告应将小区内破损地砖全部更换，填平补齐；6.原告没有将单元门检查、修理。我小区没有召开过业主大会，物业公司进驻，需召开业主大会，经业主大会选聘并签订物业合同，原告签订的物业合同无效。经审理查明：2015年7月，原告通过投标方式取得南河花园小区二期的物业管理资格，7月21日，原告与南河花园小区二期业主委员会签订了《物业管理合同》。合同约定，委托管理期限自2015年7月21日起至2020年7月20日止，物业管理服务费用按建筑面积每平方米0.45元收取,原告收取物业费时间自开始收费一个月全部结束，如果经催缴拖欠物业费超过一个月的,业主承担所拖欠费用的5%违约金,拖欠至两个月的承担10%违约金，超过两个月仍未交纳各项费用的可将其诉到法院，申请强制执行。合同签订后，原告按照合同的约定对该小区进行了相应的改建、修复。2015年9月29日南河花园小区二期业主委员会向原告出具承诺验收证明，证明原告自2015年7月21日进入小区两个多月时间，为小区环境改建修复投入大量的人力和物力，经业主委员会验证确定原告承诺的各项工作已经基本完成，承诺书中有的事项变动是业主委员会听取了大多数业主的意见与原告协商所解决。2015年9月30日，南河花园小区二期业主委员会又向原告出具证明，证明原告管理两个月时间中投入资金对小区大多数不属原告服务项目进行全面改建，业主委员会已做工作总结，认可原告服务已达标并获得广大业主认同，业主委员会合议后允许原告于2015年9月30日起依据《物业管理合同》收费规定开始向小区业主收取物业费（每平方米0.45元，一次收取2015年7月21日至2016年7月21日的一年期限的物业费）。被告杨文章所有的坐落于凌源市南河花园小区二期15号楼1单元301室，房屋面积为98.35平方米，应缴纳的物业费为531元。2015年12月5日，原告向所有未交纳物业费的业主发出物业费催缴通知书，但被告至今未予交纳物业费，原告诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《物业管理合同》，原告的营业执照、资质证书、南河花园小区前期建设改造资金情况报告，南河花园二期业主委员会阶段工作小结，南河花园小区二期业主委员会出具的承诺验收证明及同意收取物业费的证明，物业费催缴通知书及张贴照片，业主问题处理报告单，被告提交的照片十五张及南河花园小区二期招标内容和承诺书等证据材料在卷佐证，已经庭审质证与本院审查，可以采信。本院认为，业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围，因该自治范围内的事项发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷范畴，故本院在本案中对此不作审查，被告对此可另行通过其他合法途径加以解决。因此，原告与南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》在业主委员会(或经业主大会授权的业主)请求依法变更或撤销前，应认定为合法有效，并对该小区的业主具有约束力。原告为南河花园小区二期的业主提供物业管理服务，并按照承诺投入大量资金对小区进行整修、维护，是履行物业管理服务合同义务的具体行为表现。向被告等业主收取相应的物业管理服务费用，是原告在履行物业管理合同中应享有的权利，也是被告等业主应履行的义务。被告所有的15号楼1单元301室房屋坐落于该物业管理区域内，应受原告与南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》的调整，被告应本着诚实守信的原则，依约履行向被告交纳物业服务费用的义务，在经原告书面催缴，无正当理由拒绝交纳物业管理服务费，属于违约行为，原告请求被告交纳所欠的物业管理服务费及支付迟延交纳的违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告提出原告未完成给业主承诺书上的承诺约定，通过南河花园小区二区业主委员会为原告出具的证明反映，原告在进入小区两个月的管理期间，原告承诺的各项工作已经基本完成。可以确认原告已按合同履行了应尽的义务，至于被告以十五张照片所辩驳的原告未按承诺书完成各项工作中，既有新发生的已损坏待修项目，也有需要与业主协商维修成本分担等事项，并不是原告违反合同的不作为。被告如对原告在合同履行期间内发现的违约行为可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告现提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在违约及违法的情形下，拒绝向原告履行交纳物业管理服务费的义务，不符合法律的规定，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。被告依此为抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第五款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：被告杨文章于本判决生效后五日内给付原告凌源市鸿远物业管理有限公司2015年7月21日至2016年7月21日期间的物业费531元及违约金53.1元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。代理审判员 徐 磊二〇一六年六月二十九日书 记 员 邵春芳 百度搜索“”