（2016）京0101民初9762号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-20
案件名称
于景祎与刘震波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于景祎,刘震波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初9762号原告：于景祎，男，1987年8月10日出生。委托代理人：谢振，北京市荣德律师事务所律师。被告：刘震波，男，1976年8月1日出生。原告于景祎诉被告刘震波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理。依法由代理审判员张提适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于景祎的委托代理人谢振，被告刘震波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于景祎诉称：2016年1月6日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于本市东城区（原崇文区）××号房屋出售给原告，房屋总价格为2830000元。被告于2016年4月15日前将房屋交付原告，双方自合同签订之日起74日内办理房屋权属转移登记手续。同时，合同第八条第二款第三项约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户籍迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户籍迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依约履行合同，支付房屋价款，被告亦将房屋交付原告并办理了权属转移登记手续，原告于2016年3月24日取得诉争房屋所有权证。但原告在办理户籍转移手续时，得知被告除其家庭成员外，还将案外人刘瑞茂和刘瑞源的户籍落户于诉争房屋，且被告并未将该二人户籍迁出。被告在签订合同时隐瞒了这一事实。原告多次要求被告将案外人户籍迁出，但被告均予以拒绝，被告的行为构成违约。故原告诉至人民法院，请求判令被告继续履行合同，将东城区××号房屋的案外人户籍迁出；被告支付原告违约金183950元，并按照全部已付款万分之五的标准支付原告自2016年5月24日起至案外人刘瑞茂和刘瑞源的户籍迁出诉争房屋止的违约金；诉讼费由被告承担。被告刘震波辩称：原告所述不实。双方签订的房屋买卖合同中关于房屋过户、物业交割等关键内容，被告均按照合同履行义务。关于诉争房屋的户籍迁出问题，被告已经于2016年1月11日将被告本人及配偶、子女的户籍全部迁出，履行了合同义务。该房屋内的案外人户籍系原产权人刘继乾二子刘瑞茂及刘瑞源的户籍，该二人户籍一直存在，跟被告没有任何关系。此外，刘瑞茂及刘瑞源分别是两个独立的户籍，不在被告原户籍名下，该二人户籍未能迁出并不是被告的原因。被告并不是故意隐瞒涉诉房屋还有他人户籍这一事实，而是因为时间久远忘记此事，被告没有隐瞒的动机。同时，被告认为原告主张的违约金标准明显过高，显失公平，诉争房屋的户籍登记情况并不影响原告对房屋的居住及子女入学，没有给原告造成实际损失。故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年1月6日，原、被告经北京市链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定，原告购买被告名下的位于本市东城区××号房屋（建筑面积51.99平方米）；房价款283万元；被告应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户籍迁出手续。如因被告自身原因未如期将与本房屋相关的户籍迁出，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款283万元。2016年3月24日，原告取得该房屋的所有权证。经询，被告系从前手产权人刘继乾处购买的诉争房屋，刘继乾的二子刘瑞茂和刘瑞源的户籍登记在诉争房屋处。刘继乾将该房屋售予被告后，刘瑞茂及刘瑞源的户籍并未迁出。被告将诉争房屋卖予原告后，亦无法将该二人的户籍迁出。现原告依照双方签订的房屋买卖合同约定，要求被告承担违约责任（1、房屋总价283万元的5%即141500元；2、自2016年4月24日起至2016年5月23日止按照全部已付款万分之五的标准，每天1415元；3、自2016年5月24日起每日按照全部已付款万分之五的标准继续计算至被告将诉争房屋内刘瑞茂及刘瑞源户籍迁出之日）。对此，被告表示其已经于2016年1月11日将被告本人及配偶、子女的户籍全部迁出，履行了合同义务。该房屋内刘瑞茂及刘瑞源的户籍一直存在，跟被告没有任何关系。刘瑞茂与刘瑞源是独立的户籍，并不在被告原户籍名下，该二人户籍未能迁出并不是被告的原因。同时，被告称根据了解的情况，该二人在本市没有住房，亦未结婚，根据本市现行的户籍管理制度，户籍无法迁出，并非被告原因造成。另，原告购买诉争房屋后，原告本人及女儿于诗漫的户籍已迁入至该房屋处，但原告认为诉争房屋内有他人户籍会造成房屋市场价值下降百分之二十至百分之三十左右。对此，被告则认为原告主张的违约金过高，该二人户籍的存在并不影响原告对房屋的居住，亦不影响原告子女入学，原告并未发生实际损失。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），户籍档案证明，微信截图，产权证和庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务，违约方应承担违约责任。根据已查明的事实，原、被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版）不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告有将诉争房屋内的户籍迁出的义务，如未迁出，应承担违约责任。现该房屋内仍有前产权人刘继乾二子刘瑞茂和刘瑞源的户籍未迁出，被告目前无法将该二人的户籍迁出。为此，被告应承担违约责任。现原告要求被告支付延期迁出户籍的违约金，理由正当，本院予以支持。但应指出，现诉争房屋内的户籍非被告本人或其家人的户籍，被告无法保障该户籍何时迁出，为此，被告应一次性承担本次合同交易的违约责任，承担违约金的具体数额由本院酌定。被告仍应积极寻找刘瑞茂和刘瑞源，尽早迁出相关户籍。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘震波于本判决生效后十日内给付原告于景祎逾期迁出户籍违约金人民币五万元；二、驳回原告于景祎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990元，由被告刘震波负担（被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张提二〇一六年六月二十九日书 记 员 成竹 百度搜索“”