（2016）桂0521民初768号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-09

案件名称

宣琼与北海市合浦东旭房地产有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

法院

合浦县人民法院

所属地区

合浦县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宣琼,北海市合浦东旭房地产有限公司,李绵锦

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第三百九十六条，第四百一十条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区合浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0521民初768号原告：宣琼。委托代理人：黄明辉，律师。委托代理人：刘福旺，律师。被告：北海市合浦东旭房地产有限公司。法定代表人：李裕，董事长。委托代理人：庄礼国，律师。第三人：李绵锦。原告宣琼与被告北海市合浦东旭房地产有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，适用简易程序由审判员顾能凤独任审判，于2016年6月6日根据原告宣琼的申请，依法追加李绵锦为本案第三人参加诉讼，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告宣琼及其委托代理人黄明辉、刘福旺，被告北海市合浦东旭房地产有限公司的委托代理人庄礼国到庭参加诉讼。第三人李绵锦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宣琼诉称：其系位于合浦××××州镇美人鱼广场东旭国贸中心3B23号商铺的产权所有人，应被告北海市合浦东旭房地产有限公司的要求，于2012年11月29日作为委托人出具了一份《商铺代租委托书》，内容为委托被告代管、代租其在东旭国贸中心购买的三层B23号商铺，建筑面积为37.79平方米，委托代租时间从2012年11月25日至2017年5月10日，每月每平方米净收租金30元，租赁合同由被告签订，租金由被告代收代付。此后，被告按每月1133元（即每平方米30元／月）的标准支付租金给其直至2014年1月，但自2014年2月1日起至今的租金被告却一直未有支付。虽经原告多次催讨，但被告均以各种理由拒绝支付。为此，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年11月29日签订的《商铺代租委托书》；2、被告支付给原告2014年2月1日起至2016年5月31日止的租金31724元以及同期利息损失1895.44元（同期利息损失以每月所欠租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以后的租金、利息损失另计）；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告宣琼对其主张向法院提交的证据有：房屋所有权证，证明位于合浦××××州镇美人鱼广场东旭国贸中心3B23号商铺的产权原属第三人李绵锦、原告宣琼共有，现属原告宣琼单独所有；商铺代租委托书，证明2012年11月29日原告作为委托人出具给被告的《商铺代租委托书》；存折，证明被告按每月1133元（即每平方米30元／月）的标准支付租金给原告直至2014年1月；离婚协议书、离婚证，证明原告宣琼与第三人李绵锦于2015年11月30日登记离婚，经协议涉案商铺归宣琼单独所有。被告北海市合浦东旭房地产有限公司辩称：一、不同意解除与原告之间所签订的《商铺代租委托书》，被告在委托期间已将涉案商铺整体出租给承租人合浦广百家商贸有限公司统一经营超市，而且原、被告在《房产买卖合同》的第十条、第十三条中已明确约定，根据涉案商铺的特殊性，商铺不宜分割，分割则有损商铺功能。如法庭判决解除原、被告之间的委托，必然会影响损害第三方的利益，故原告的第一项请求与客观事实不符，没有事实和理由，请求法院判决驳回该诉讼请求；二、不同意支付原告请求的全部租金，只同意按实际发生的租金支付给原告，即被告只同意按每月每平方27元的标准支付2015年1月至2015年10月期间的租金，按每月每平方21元的标准支付2015年11月至2016年1月期间的租金，按每月每平方27元的标准支付2016年2月的租金，按每月每平方23元的标准支付2016年3月至5月期间的租金。至于2014年2月起至2014年12月止，因为商铺没有租出去，没有租金收入，故不同意支付租金。至于2016年6月起，因还未收到承租人的租金故还未能支付；三、不同意支付利息，因我公司没有支付租金给原告的原因是原告拒收，此前原告曾两次起诉，均拒收我公司支付的租金。被告北海市合浦东旭房地产有限公司为其辩解向法院提交的证据有：被告公司的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体资格；房产买卖合同，证明原告的房产属性、功能及前提条件，合同第十条、第十三条可见商铺的特殊性；委托书，证明原、被告之间存在委托关系；案外人与被告之间签订的委托书及银行业务回单，证明与原告同等条件的同层其他商铺的租金情况，原告请求的利息不合理，被告实际的租金情况，另说明2014年9月份就有人委托按27元每平米的价格出租；申请报告、解除合同通知书、律师函、单号为1201183654801的韵达快递回单，证明涉案商铺的经营状况不良，原商铺承租人黄金群、蔡俊填等三人的易购服装城拖欠租金，故被告发律师函，涉案商铺的经营情况；东旭国贸的招租广告，证明黄金群、蔡俊填等三人违约后原被告共同商议对涉案商铺的管理情况，招商广告中的电话133××××9155是另案原告郭苏梅的；物业使用合同、物业使用合同补充协议、补充协议、缴费通知书、申请书、催缴费通知书、商函，一是证明被告已将涉案商铺出租给合浦广百家商贸有限公司经营超市，期限为2014年10月1日至2029年12月31日，租金从2015年1月1日按每月每平方米27元收取，以后每三年递5%的事实；二是证明因市场经济运行不良，双方多次协商要求减租金，双方协商于2015年11月开始按每月每平方米21元收取，2016年2月按每月每平方米27元收取，后因合浦广百家商贸有限公司未交租金，双方再次协商2016年3月按每月每平方米23元收取，之后，被告不同意给合浦广百家商贸有限公司减租；NO.4006906的收据、宣传单页发放，证明涉案商铺招租广告的发布时间、广告费用及另案原告郭苏梅是谭阿荣等11人的代表与被告招商的事实。本院依职权调取的证据有：（2015）合民一初字第406、503—511号案件的民事起诉状、原告举证清单、会议录音说明、委托郭苏梅作为发言代表、郭苏梅代表11原告招商招租材料、2014年10月22日原告在北海日报刊登的公告、庭审笔录、民事裁定书，证明原告曾因被告未支付2014年2月后的租金给其等问题而数次起诉至法院后又撤回起诉，原告在民事起诉状中承认被告曾于2014年2月至6月期间通知其涉案商铺因无法出租故不支付租金，并于2014年6月通知原告到被告处开会，双方就涉案商铺的租赁情况进行协商；2014年6月至9月期间，涉案商铺由原告自行管理自行招租；2014年8月，被告在原告不同意的情况下将涉案商铺出租给合浦广百家商贸有限公司。对于原告提交的证据，被告质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但辨称根据原、被告所签订的《房产买卖合同》第十条、十三条的约定，原告的所有权是附条件的；对证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，辨称结合本案的实际情况该证据不能作为解除合同的根据，原告请求解除合同没有事实和法律依据；对证据3的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，辨称该证据只能反映本案之前支付租金的情况，而非2014年2月以后的租金情况，不能证明原告的主张；对证据4，由法庭审查。对于被告提交的证据，原告质证认为：对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，被告歪曲了该合同中第十条、第十三条两个条款，第十条字面上虽规定了使用主体，但所有权人仍是原告，被告不能因此剥夺原告对自己商铺的经营所有权，第十三条仅是规定了商铺的物业服务管理，不能对抗原告的物权；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，该委托合同是被告起草，双方已明确约定租金、期限等各要点，也履行了一年多，被告以市场为由，新承租人要求被告减租，而被告一直未通知原告，也未与原告协商；对证据4不予质证，认为与本案无关；对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均无法认定，被告在占有原告商铺的前提下，与第三方协商减租的事，均与原告无关；对证据7，认为该物业使用合同名为使用合同实为租赁合同，存在串通的可能性，且被告已违反原、被告之间的委托书，超过受托权限；对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，但主张只能证明郭苏梅本人协助了被告的工作。对于本院依职权调取的证据，原、被告对其真实性、合法性、关联性均无异议。第三人李绵锦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃陈述和举证、质证的权利。经过开庭质证，对于上述证据，本院认证如下：对于原告提交的证据，证据1、2、3、4具有真实性、合法性、关联性，能够直接证明待证事实，本院予以确认。对于被告提交的证据，证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，对于待证事实具有证明力，本院予以确认，至于证明内容，本院将结合其他证据综合认定；证据4与本案没有关联性，本院不予确认；证据5、7虽然系被告与案外人形成的，但其与本院依职权调取的证据之间形成证据链，相互印证，一是证明涉案商铺曾于2012年11月25日至2014年1月期间出租给案外人黄金群、蔡俊填等人，后因案外人拖欠租金，被告便于2014年2月提出解除租赁合同，此后，涉案商铺闲置。二是证明被告现已将涉案商铺出租给合浦广百家商贸有限公司经营超市，期限为2014年10月1日至2029年12月31日，租金从2015年1月1日按每月每平方米27元收取，以后每三年递5%。因此，对于该证据，本院予以确认，至于证明内容，本院将结合其他证据综合认定；证据6、8与本院依职权调取的证据之间形成证据链，相互印证，足以证明原、被告之间曾就涉案商铺的招租事宜进行协商，并印发招租广告以及由郭苏梅作为原告谭阿荣等11人的代表协助被告进行招商的事实，故对于该证据，本院予以确认。对于本院依职权调取的证据，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。综合本案证据及依据庭审笔录，本院对以下法律事实予以确认：2006年8月5日，时系夫妻的原告宣琼、第三人李绵锦与被告北海市合浦东旭房地产有限公司签订《房产买卖合同》，原告与第三人以总价158976元购买被告销售的位于合浦××××州镇美人鱼广场东旭国贸中心三层B23号商铺，商铺建筑面积为37.79平方米。《房产买卖合同》第十条约定：原告所购买的房产必须按照被告规定的该国贸中心的商务功能用途进行经营使用，所经营或销售的产品必须有厂家地址、相应的合格证，质量符合国家或行业规定，不得经营或销售假冒伪劣产品。经营期间必须按照被告规定的营业时间进行营业。原告在使用期间不得擅自改变该房产的建筑主体结构、承重结构和用途等；第十三条约定：原告购房后，统一由被告指定的物业管理公司进行管理，原告必须每月按时缴交本月所用的水电费，并且要向物业管理公司缴交物业管理费用，并签订详细物业管理合同，收费标准按物业管理合同的约定为准。原告购房后的经营管理，详见原告签订的物业管理合同。2012年11月29日，原告宣琼、第三人李绵锦作为委托人，与被告北海市合浦东旭房地产有限公司签订《商铺代租委托书》，载明：“现全权委托北海市合浦东旭房地产有限公司代管、代租本人在东旭国贸中心购买的三层B23商铺，建筑面积37.79平方，委托代租时间从2012年11月25日至2017年5月10日，每月每平方净收租金30元，租赁合同由北海市合浦东旭房地产有限公司签订，租金由北海市合浦东旭房地产有限公司代收代付。”被告北海市合浦东旭房地产有限公司在接受原告与第三人的委托期间，曾于2012年11月25日至2014年1月期间将涉案商铺出租给案外人黄金群、蔡俊填等人，并按每月1133元（即每月每平方米30元）的标准，通过银行将支付给原告和第三人的租金存入到第三人李绵锦号码为GX14337878的存折中。后因黄金群、蔡俊填等人拖欠租金，被告便于2014年2月提出解除租赁合同。此后，涉案商铺闲置。为此，被告于2014年2月通知原告、第三人，告知原告、第三人商铺暂租不出去，并以商铺租不出去为由停止支付租金给原告和第三人。2014年6月，被告通知原告到其办公室处开会，双方就涉案商铺的招租事宜进行协商，并印发招租广告以及由郭苏梅作为原告宣琼等11人的代表协助被告进行招商，但双方就涉案商铺的招租事宜无法达成一致协议。2014年8月10日，被告在未征得原告、第三人的同意下与案外人合浦广百家商贸有限公司签订《物业使用合同》，将涉案商铺出租给案外人经营超市，期限为2014年10月1日至2029年12月31日，租金从2015年1月1日按每月每平方米27元收取，以后每三年递5%。之后，在未有征得原告、第三人的同意下，数次自行同意给案外人合浦广百家商贸有限公司减少租金。2014年9至10月期间，原、被告、第三人再次召开会议，被告提出按每月每平方米27元收取租金的标准将涉案商铺出租给合浦广百家商贸有限公司经营超市、期限为2014年10月1日至2029年12月31日的意见，但原告与第三人不同意，双方就涉案商铺的招租事宜无法达成一致协议，原告、第三人遂于2014年10月22日在《北海日报》刊登的公告，载明：“合浦东旭国贸中心三楼A19、B11、A20、A22、B23、A16、B10、B13、B24、B16、B18、A27、B21号商铺，面积共631.97平方米，属私人合法产权，任何人均不得非法占用、经营，否则将依法追究相应的法律责任。上述商铺的产权人（业主）已共同委托律师代理商铺的租赁及相关法律事务。如需洽商租赁事宜，请与伍律师联系，电话：728×××8。”因被告未支付2014年2月以后的租金等问题，2015年4月15日，宣琼、李绵锦等11人作为原告提起诉讼，后于2015年5月20日撤回起诉。2015年5月25日，宣琼、李绵锦作为原告再次提起诉讼，后又于2015年11月12日撤回起诉。2015年11月30日，原告宣琼、第三人李绵锦登记离婚，经协议涉案商铺归原告宣琼单独所有。本院认为，原告、第三人与被告签订的《商铺代租委托书》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从双方签订的委托书来看，原告、第三人是将商铺委托给被告代为租赁经营，代收代管租金，并不是原告、第三人将商铺租给被告使用，由被告支付租金。据此，双方之间的法律关系属于委托代理合同关系，而非租赁合同关系。关于租金的支付问题，原告主张被告于2014年2月以后未有支付租金，故要求其支付，但被告不同意支付2014年2月至12月期间的租金，辨称2014年2月至12月期间不支付租金是因为商铺未能出租，其已尽了告知原告并与原告开会协商重新招租的义务。而根据审理查明的事实，原告也承认知道商铺在2014年2月以后未能出租，并于2014年6月、9至10月期间两次与被告开会就涉案商铺的招租事宜进行协商，足以证明商铺在2014年2月至9月期间确实未能出租。因此，被告作为受委托人，而非承租人，在商铺未能出租的情况下停止支付租金给原告于法有据，所以，原告要求被告支付2014年2月至9月的租金于法无据，本院不予支持。但2014年8月10日，被告在原告不同意的情况下擅自以低于双方约定的每月每平方米30元的标准将商铺出租给案外人，并擅自给案外人免租、减租，这超越了委托代理的权限，且原告不同意追认，应属无效。根据双方所签订的委托书，在委托期限内，在商铺已经出租的情况下，无论被告盈亏与否，均应按照每月每平方米30元的标准支付租金给原告，因此，原告请求被告按双方约定的每月每平方米30元的标准支付2014年10月以来的租金于法有据，本院予以支持。关于租金的利息损失问题，原告主张被告于2014年2月以后存在迟延给付租金行为，但据本院认定，原告要求被告支付2014年2月至9月的租金于法无据，故不予支持，因此，应当认定被告于2014年2月至9月期间不存在迟延给付租金行为。而2014年10月以来，被告虽然存在迟延给付租金行为，但其辨称曾与原告就租金支付标准等问题进行沟通，以期协商解决，但之后由于原告提起诉讼而未果，并在庭审中表示愿意支付2015年以后的租金，由此可见，被告延迟给付租金并非恶意，故对于被告的抗辩意见，本院予以采信。所以，对于原告要求被告支付租金的利息损失的诉请，本院不予支持。关于委托合同解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，原告作为委托人，随时有权要求解除委托合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；。”的规定，本案中，被告在原告不同意的情况下擅自以低于双方约定的每月每平方米30元的标准出租商铺，经本院征询，被告仍然明确表示不同意解除合同，也不同意按双方约定的每月每平方米30元的标准支付租金给原告，由此可见，出现了合同法定解除的情形，故对于原告要求解除委托合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辨称，原告的商铺只是属于东旭国贸中心的一小部分，而东旭国贸中心具有整体性、不可分割性，原告与被告所签订的《房产买卖合同》第十条、第十三条有明确的约定，故请求判决驳回原告的该诉讼请求。但根据审理查明的事实，该《房产买卖合同》第十条、第十三条只是约定了商铺必须按照国贸中心的商务功能用途进行经营使用并统一由被告指定的物业管理公司进行管理，并未约定其商铺只能与其他业主商铺用于整体经营，不能单独经营。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，被告的上述抗辨没有事实及法律依据，本院不予采纳。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告宣琼、第三人李绵锦与被告北海市合浦东旭房地产有限公司于2012年11月29日签订的《商铺代租委托书》；被告北海市合浦东旭房地产有限公司按每月1133元的标准支付给原告宣琼自2014年10月起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的租金；驳回原告宣琼的其他诉讼请求。本案受理费640元，因适用简易程序减半收取320元，由原告宣琼负担116元，由被告北海市合浦东旭房地产有限公司负担204元。原告已预交受理费320元，属被告负担部分由被告在履行义务时一并支付给原告。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费640元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　　顾能凤二〇一六年六月二十九日书记员　　何朝娟附：本判决书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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