（2015）禹民二初字第63号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-07

案件名称

禹州市恒达房地产有限责任公司与苏杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

禹州市人民法院

所属地区

禹州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

禹州市恒达房地产有限责任公司,苏杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四条，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百六十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款

全文

河南省禹州市人民法院民事判决书（2015）禹民二初字第63号原告禹州市恒达房地产有限责任公司。法定代表人李东法，任公司董事长。委托代理人赵军义，河南启法律师事务所律师。委托代理人党遂周，该公司员工。被告苏杰，男，生于1982年5月2日，汉族。委托代理人任庆培，北京德恒（郑州）律师事务所律师。原告禹州市恒达房地产有限责任公司��以下简称恒达公司）诉被告苏杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒达公司的委托代理人赵军义、党遂周和被告苏杰及其委托代理人任庆培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒达公司诉称，2014年10月22日，原被告签订了《恒达-阳光城营业房认购协议》，约定了：1、被告认购原告开发的恒达-阳光城-阳光御园1号楼1-2层111号营业房，建筑面积251.46平方米（该面积为暂定面积）；2、该营业房单价为人民币每平方米10000元，总金额人民币2514600元（该房款不含公共维修基金及政府部门收取的相关杂费）；3、被告应于2014年10月22日前付清房款1764600元，下欠房款75万元于2014年10月30日前付清；4、违约责任：如乙方（被告）不能按上述约定时间付款，逾期60日内的，乙方应按日向甲方（原告）支付房款万分��一的违约金，逾期超出60日的，乙方（被告）应承担总房款10％的违约金，并且甲方有权单独解除本协议，并可另行出售该营业房，且被告于2014年10月22日写有承诺书。被告逾期未向原告支付下欠房款，后经原告多次追要未果，被告已严重违约。因本案涉及标的为不动产纠纷且在禹州，依照相关法律规定，本案应由不动产所在地法院管辖。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判令被告支付欠原告认购房款750000元及违约金（依据双方签订的协议第5条第1款总款的10%为251460元）、利息（2015年5月10日前利息从2014年11月1日起以75万元为基数按月息2分计算到2015年5月10日共计95000元，2015年5月10日以后的利息按照以75万元为基数按月息2分的标准计算至本到息止）。被告苏杰辩称，一、我方与原告签订的《恒达阳光城营业房认购协议》存在重大瑕疵，该协议签订时间是2014年10月22日，但协议约定交房时间是2014年5月31日之前，交房时间早于合同签订日期，导致该协议无法履行，被告因与原告就交房日期一直无法协商一致，为此对剩余购房款才未予支付。二、我方不应支付购房款，认购协议的签订属于以房抵债，被告是原告恒达阳光城项目的钢材供应商，许昌市第二建设（集团）有限公司是该项目的建筑商，因许昌二建拖欠被告钢材款无法支付，而许昌二建与原告之间也存在未结算的工程款，被告为避免拖欠的工程款无法清偿的风险，同意由被告购买原告开发的商品房，原告直接用工程款折扣购房款，从而抵消三方债权债务，根据三方协商结果，被告不用再向原告支付任何购房款，原告之后一直也是正常抵扣工程款，因此被告认为对该认购协议认购的房屋，原告应继续直接用工程款进行抵扣，而不用自己交纳剩余购房款。三、原��不应同时主张违约金及利息，且该协议约定的违约金条款不对等，且偏高。原告恒达公司向本院提供的证据有：第一组证据（复印件各1份）：1、禹州市恒达房地产有限责任公司的营业执照副本，2、禹国用（2010）第12-0172号土地使用证，3、地字411081201300021号建设用地规划许可证，4、编号411081201406250101号建筑工程施工许可证，5、禹建商品房预售字（2014）第010号禹州市商品房预售许可证，6、编号建字第411081201400006号禹州市建设工程规划许可证；以上证据证明原告禹州市恒达房地产有限责任公司开发的恒达-阳光城御园（G地块）的商品房有预售许可的资格。第二组证据：1、原被告双方于2014年10月22日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》1份，2、2014年10月22日，被告苏杰的承诺书1份；证明（1）、原被告双方签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》第二、三、��条约定了：苏杰认购了原告开发的恒达-阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房，该营业房单价每平方米10000元，总房款2514600元，付款方式是一次性付款，即苏杰应于2014年10月22日前付清房款1764600元，下欠房款750000元于2014年10月30日前付清；（2）、原被告双方签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》第五条约定了违约责任：如乙方（苏杰）不能按上述约定时间付款，逾期60日内的，乙方应按日向甲方（禹州市恒达房地产有限责任公司）支付房款万分之一的违约金；逾期超过60日的，乙方超出60日的，乙方应承担总房款10%的违约金，并且甲方有权单独解除本协议，并可另行出售该营业房；（3）、苏杰的承诺书承诺下欠750000元于2014年10月31日前付清，逾期未来办理，现承诺每日按下欠款金额月息贰分结算，直至付清全部房款，如于2014年11月10日前仍未付清下欠款750000元��恒达公司可另行出售该商铺；（4）、苏杰于2014年10月31日前未付75万元款，苏杰已构成违约，被告苏杰应支付原告利息95000元（依据苏杰承诺书，从2014年11月1日至2015年5月10日）并支付违约金251460元（依据协议第五条第一款）。第三组证据：恒达阳光城御园G地块1#楼房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案表；证明于2014年12月31日止，恒达阳光城御园G地块1#楼已经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五大责任主体验收合格，并由禹州市建设工程质量监督站对该工程的竣工验收备案文件全部收讫，文件齐全备案。第四组证据：许昌市中级人民法院生效的（2015）许民初字第175号民事判决书一份，证明该判决对被告解除双方签订的房屋认购协议的请求不予支持。被告苏杰向本院提供的证据有：第一组证据：2015年11月19日承诺人为刘雪峰的��诺书复印件一份，证明因原被告和许昌市第二建设集团有限公司之间互相存在到期债务，三方经协商同意原告以房抵债，被告购买本案房屋不用支付购房款，由原告从应支付许昌二建的工程款中直接予以抵扣。第二组证据：《恒达-阳光城营业房认购协议》、［恒达-阳光城］客户更名审批表、收款收据复印件各一份，证明认购协议存在重大瑕疵，交房时间早于签订时间，被告已支付的房款1764600元，其中1244600元通过工程款抵扣，原告已实际履行了以房抵债的承诺，应继续履行；同时我方的证据是复印件也能够证明协议签订和承诺书存在不对等，双方不是在互相平等情形下签订的，存在有被逼迫、无奈的因素。第三组证据：从许昌市中级人民法院调取的庭审笔录一份、原告在许昌市中级人民法院审理过程中提交的两份证据材料（关于苏杰F地块F-1#114#、F-1#115#营业房房��账务说明及工程款抵房款相关凭证），证明原告在许昌中院同类案中审理中明确表示“苏杰如果要房子就抵工程款，如果不要房子，就不抵”（见笔录第9页），恒达公司同意用拨付许昌二建的工程款抵扣苏杰的购房款，根据恒达公司在许昌中院提交证据显示，前期一直正常抵扣，并且至2013年年底包括抵扣部分仅向许昌二建拨付工程款的一部分（工程项目类付款审批表显示仅支付35％工程款），并不存在恒达公司主张的后来不同意抵扣的原因是因为工程款已向许昌二建拨付完毕的情形。第四组证据：许昌市第二建设（集团）有限公司对公活期账户交易明细，证明2016年1月8日，恒达公司仍然在向许昌二建拨付工程款，恒达公司在许昌市中级人民法院开庭时辩称工程款拨付完毕与事实不符，恒达公司应继续抵扣苏杰的购房款，而不应要求苏杰支付房款。被告苏杰对原告恒达公司提供证据的质证意见是：对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为认购协议是通过以房抵债的协议签订的，且存在瑕疵，交房时间早于合同签订的时间，导致协议无法履行，承诺书的签订存在我方被胁迫的因素。对第三组证据无异议，但是能够证明竣工日期是2014年12月31日，在2014年10月31日的交房时间是履行不了的。对第四组证据真实性无异议，但认为该判决要求对房屋认购协议继续履行，根据被告苏杰与原告以及刘雪峰的承诺书，原告应该继续用工程款抵扣苏杰的购房款，不应该请求苏杰继续支付购房款。原告恒达公司对被告苏杰提供证据的质证意见是：对第一组证据有异议，承诺书上面没有原告方的签字，对原告没有效力，不认可此承诺书。对第二组证据中的认购协议无异议，不存在胁迫；审��表、收据属实，双方签订的认购房开始是别人购买的，2014年10月22日签订的协议中1764000元中的50万元是被告刷的卡，下欠75万元被告的承诺书上显示支付现金。对第三组证据客观真实性无异议，但对证明目的有异议，认为1、庭审笔录中所说的抵账是针对F地块F-1#114#、F-1#115#的条件，因为许昌中院的案件是苏杰起诉恒达公司要求解除双方签订的F地块F-1#114#、F-1#115#的房屋买卖合同，当时双方于2013年11月18日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》（恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号营业房及115号营业房），而不是针对本案中恒达阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房的条件，与本案没有关联性，而本案御园的认购协议签订时间是2014年10月22日，对恒达阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房除以部分工程款抵扣房款以及苏杰支付52万元之外，还下欠75万元房款，不再抵工程款，下欠75万元由苏杰向恒达公司支付，并且苏杰向恒达公司出具了承诺书，承诺支付恒达公司下欠75万元房款。2、原告在许昌市中级人民法院中院审理过程中提交的两份证据材料与本案没有关联性，需要补充说明的是刘雪峰作为项目经理在恒达公司御园干的是1、2号楼，其中9号楼、13号楼他干了一半后，因为欠别人账太多，后来他不干了，9、13号楼剩下的一半是别人干的，所以9、13号楼后来拨付的工程款是拨付给别人的工程款，这一半工程款与本案没有关联性。第四组证据与本案没有关联性，应不予采信。经过庭审质证，本院对上述证据的效力作如下认定：原告恒达公司提供的证据，被告苏杰均对其真实性予以认可，且原告恒达公司提供的证据与本案有关联性，故本院予以采信。被告苏杰提供的第二组证据、第三组证据，原告对其真实性无异议，本��对其真实性予以确认；被告苏杰提供的第一组证据、第四组证据缺乏证据的关联性，故本院不予采信。经审理查明，2013年11月19日，许昌市第二建设（集团）有限责任公司项目负责人刘雪峰出具承诺书，主要内容为：因许昌市第二建设（集团）有限责任公司欠郑州市管城区丰锦建材商行钢材款。经双方协商，其本人同意以其承建的4幢楼按合同约定到期的工程款抵扣苏杰、赵向阳购买的禹州市恒达房地产有限公司（恒达阳光城阳光贵园营业房F-1-114、F-1-115、G-1-111、G-1-112、G-1-116）共五套房款，到2013年12月30日苏杰、赵向阳不再支付房款。2014年8月29日，经原告恒达公司认可，恒达阳光城-阳光御园1号楼1-2号房111号商铺业主姓名由赵向阳变更为苏杰。2014年10月22日，原告恒达公司（甲方）作为出卖人与作为买受人的被告苏杰（乙方）签订了��恒达-阳光城营业房认购协议》，主要内容为：“二、乙方认购甲方开发的恒达-阳光城-阳光御园为1号楼1-2层111号营业房，建筑面积251.46平方米；三、该营业房单价为人民币每平方米10000元，总金额人民币2514600元；四、乙方应于2014年10月22日前付清房款1764600元，下欠房款750000元于2014年10月30日前付清；五、违约责任：如乙方不能按上述约定时间付款，逾期60日内的，乙方应按日向甲方支付房款万分之一的违约金，逾期超出60日的，乙方应承担总房款10％的违约金，并且甲方有权单独解除本协议，并可另行出售该营业房。六、交付日期：2014年5月31日之前。如不能按期交付，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金。”同日，被告苏杰向原告恒达公司出具承诺书��份，内容为“本人苏杰，现承诺购买恒达御园1号楼111商铺，总房款：2514600元，已付款1764600元，下欠750000元，于2014年10月31日前付清，逾期未来办理，现承诺每日按下欠款金额月息贰分结算，直至付清全部房款。如于2014年11月10日前，仍未付清下欠款75万元，贵公司可另行出售该商铺。承诺人：苏杰，2014年10月22日”。截止2014年10月22日，被告苏杰共向原告恒达公司支付房款1764600元，其中工程款抵扣1244600元，现金520000元。后被告苏杰未支付原告恒达公司下欠购房款750000元。另查明，案涉房屋于2014年9月16日取得《商品房预售许可证》，2014年12月31日，相关部门对房屋竣工验收备案。2015年3月27日，原告恒达公司提起诉讼，请求判令被告苏杰支付房款750000元及违约金、利息。诉讼中，被告苏杰以其诉禹州市恒达房地产有限责任公司商品房预约合同纠纷��案，许昌市中级人民法院已立案受理为由申请中止审理，本院裁定中止诉讼。后许昌市中级人民法院（2015）许民初字第175号民事判决生效后，本案恢复审理。本院认为，一、原、被告于2014年10月22日订立的《恒达-阳光城营业房认购协议》依法成立生效。1、《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”和第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。买卖合同是诺成性合同，自双方当事人意思表示一致即成立，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原、被告订立的《恒达-阳光城营业房认购协议》是双方真实意思表示，原告在双方订立认购协议时已取得《商品房预售许可证》，该协议也不存在无效、可撤销情形；况且，被告苏杰作为买受人。支付了部分房款，原告恒达公司作为出卖人已收受购房款。因此，原、被告双方订立的《恒达-阳光城营业房认购协议》依法成立生效。2、《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。根据该条确定的合同订立自愿原则，当事人订不订合同、与谁订立合同、合同的内容如何等，由当事人自愿约定。本案中，原、被告订立《恒达-阳光城营业房认购协议》，约定以工程款折抵购房款1244600元，其余购房款由被告苏杰支付现金520000元，下欠房款750000元于2014年10月30日前付清；双方已形成房屋买卖合同法律关系。原、被告订立的认购协议成立生效，对双方具有法律约束力；双方当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因此，被告苏杰主张认购协议属于以房抵债，原告应该继续用工程��抵扣房款的辩解于法无据，不予支持；而被告苏杰所称债权可以通过债权人代位权诉讼、债权债务移转等方式实现自己的权益。二、原、被告订立的《恒达-阳光城营业房认购协议》应当认定为商品房买卖合同，被告苏杰应按认购协议约定及其承诺向原告恒达公司履行支付房款750000元的义务。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告恒达公司与被告苏杰签订了《恒达-阳光城营业房认购协议》，双方对房屋位置、面积、单价、违约责任等进行了明确约定，应当认定具备了商品房买卖合同的主要内容。况且，双方签订认购协议时，原告恒达公司已取得《商品房预售许可证》，被告苏杰已交纳大部分房款，原告恒达公司也按约定收受购房款。因此，原、被告订立的《恒达-阳光城营业房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。2、虽然《恒达-阳光城营业房认购协议》约定交房时间为2014年5月31日之前，但双方签订该协议的日期为2014年10月22日，约定交房日期早于协议签订日期明显不符合客观实际，属事实上的履行不能，并非双方当事人的真实意思表示，应视为双方对交房时间约定不明。该条款约定不明并不导致合同目的无法实现，不影响整个合同和合同其他条款的效力。而且，案涉房屋已于2014年12月31日经相关部门对房屋竣工验收备案，原告恒达公司随时可以交房。为鼓励交易、保护交易安全和市场稳定，应当认定《恒达-阳光城营业房认购协议》合法有效。3、根据原、被告订立《恒达-阳光城营业房认购协议》的约定及被告苏杰的承诺，被告苏杰作为买受人不按约定时间支付购房款，出卖人有权单独解除本协议，并可另行出售该营业房；该约定赋予了原告恒达公司约定解除权。原告恒达公司既可选择解除合同，也可选择要求房屋买受人依约定继续履行合同、支付价款并承担违约责任。原告恒达公司选择要求被告苏杰履行支付下余房款750000元的义务，依法应予支持。被告苏杰履行付清房款义务后，原告恒达公司有协助被告苏杰办理房屋产权等证件手续的义务。三、被告苏杰自2014年11月1日起以750000元为基数按月利率2％向原告恒达公司支付逾期付款利息。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款规定：“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出��人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外”。本案中，原、被告于2014年10月22日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》中约定：如被告苏杰不能按约定时间即2014年10月30日前付款，逾期60日内的，被告苏杰应按日向原告恒达公司支付房款万分之一的违约金，逾期超出60日的，被告苏杰应承担总房款10％的违约金。同日，被告苏杰又向原告恒达公司出具承诺书一份，承诺下欠750000元于2014年10月31日前付清，逾期每日按下欠款金额月息贰分结算，直至付清全部房款。该承诺书应视为还款计划，被告苏杰未按约定支付下余房款750000元，应承担违约责任。逾期付款违约金与逾期付款利息同为违约罚则，具��相同惩罚、弥补损失的性质；因此，二者不能同时并用。况且，被告苏杰与原告恒达公司签订《恒达-阳光城营业房认购协议》后，又出具承诺书，原告恒达公司予以认可，应当认定双方对逾期付款违约责任约定为以下欠房款即750000元为基数按月利率2％计算。被告苏杰辩称该承诺书是在被胁迫下向原告恒达公司出具的，但未提供相应证据予以证明，故本院对被告苏杰的辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款的规定，判决如下：一、被告苏杰于判决生效后十日内支付原告禹州市恒达房地产有限公司房款750000元及逾期付款利息（自2014年11月1日起以750000元为基数按月利率2％计算至还款之日止）。二、驳回原告禹州市恒达房地产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11300元，由被告苏杰负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之次日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审　判　长　：齐光辉人民陪审员　：尹晓博人民陪审员　：李晓娩二〇一六年六月二十九日书　记　员　：卜亚凡关注公众号“”