（2016）闽0305民初73号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-10-09
案件名称
郭群杰与福建省海天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市秀屿区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭群杰,福建省海天房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0305民初73号原告郭群杰，男，1985年10月25日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。委托代理人王志工、叶小舟，福建众益律师事务所律师。特别代理。被告福建省海天房地产开发有限公司，住所地莆田市秀屿区笏石工业园区。组织机构代码：57700362-8。法定代表人吴金良。委托代理人凌伟娥、沈岚敏（实习），福建律海律师事务所律师。特别代理。原告郭群杰与被告福建省海天房地产开发有限公司（以下简称海天房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭进行了审理。原告郭群杰的委托代理人王志工、叶小舟，被告海天房地产公司的委托代理人凌伟娥、沈岚敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭群杰诉称：2013年6月18日，案外人许金和与案外人莆田市华商贸易有限公司（以下简称华商贸易公司）签订编号为20130618001的《债权债务结算协议书》，经结算后，案外人许金和尚欠案外人华商贸易公司债务人民币300万元（以下货币均指人民币），案外人许金和愿以被告海天房地产公司开发的“海天首府”（推广名为海天·锦上）的1单元1401、1801及2单元2102的三套商品房（总价值3008927.88元）抵付该笔债务，并赠送一个价值15万元的车位。案外人华商贸易公司指定由原告承受该笔债权。2013年6月20日，原告与被告海天房地产公司另行签订编号为QF20130618001号的《房屋预售协议书》，约定上述购房、车位款由案外人莆田市国货精品商贸有限公司（以下简称国货精品商贸公司）全额代付，即被告海天房地产公司与原告签订《商品房买卖合同》之时，原告不再支付购房、车位款，且被告海天房地产公司应于取得房屋预售许可证后一周内通知原告签订《商品房买卖合同》并向政府管理部门办理备案手续。同日，案外人国货精品商贸公司签订一份确认书，确认总价值为2109150元的购房款及车位款系由其支付给被告海天房地产公司；被告海天房地产公司亦出具一份收款收据（编号为QF20130618001），确认收到原告的上述购房款及车位款，以上事实均有被告盖章为凭，足以证明被告海天房地产公司同意原告将支付购房款及车位款的义务转移给案外人国货精品商贸公司。现被告海天房地产公司已收取商品房预售许可证，却未依约与原告签订《商品房买卖合同》，请求依法判令被告海天房地产公司与原告签订“海天首府”（推广名为海天·锦上）的2栋1单元1401、1801及2单元2102的三套商品房的《商品房买卖合同》。被告海天房地产公司未作书面答辩，庭审时辩称：1、原、被告签订的《房屋预售协议书》是无效的。《房屋预售协议书》约定由案外人国货精品商贸公司付款，但案外人国货精品商贸公司作为付款义务方并没有在《房屋预售协议书》上签字确认；2、原告自《房屋预售协议书》签订后，并没有向被告支付款项，案外人国货精品商贸公司也没有向被告支付款项。收款收据并不能作为原告已支付购房款、车位款的凭证，原告违约在先，被告有权不交付房屋及车位。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告郭群杰在本院指定的举证期限内提供以下证据：原告身份证一份。欲证明原告诉讼主体适格。协议书及《债权债务结算协议书》各一份。欲证明（1）案外人许金和尚欠案外人华商贸易公司债务300万元，案外人许金和愿以被告开发的“海天首府”（推广名为海天·锦上）的1单元1401、1801及2单元2102的三套商品房抵付该笔债务，并赠送一个价值15万元的车位；（2）案外人华商贸易公司指定由原告承受该笔债权的事实。3、编号为QF20130618001号的《商品房预售协议书》、收款收据及确认书各一份。欲证明（1）2013年6月20日，原、被告约定上述购房、车位款均由案外人国货精品商贸公司全额代付，即原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告不再实际支付购房、车位款，且被告应于取得房屋预售许可证后一周内通知原告签订《商品房买卖合同》并向政府管理部门办理备案手续；（2）2013年6月20日，案外人国货精品商贸公司已确认这笔购房、车位款系由其支付给被告的事实；（3）2013年6月20日，被告确认收到原告的购房、车位款项，被告同意原告将支付购房、购车款的义务转移给案外人国货精品商贸公司的事实。4、告知书一份。欲证明2015年10月27日，被告明确表示拒不与原告签订《商品房买卖合同》的事实。经质证，被告对证据1没有异议。对证据2，被告认为真实性无法确认，该份协议系原告与案外人国货精品商贸公司签订，被告并不知情，从债权债务结算内容看，并不能证明是由原告来继受该笔债权。被告对证据3的真实性没有异议，但认为（1）协议书约定由案外人国贸精品商贸公司付款，作为义务承受方的案外人国货精品商贸公司并没有在协议书上签字，因此该协议书应是无效的；（2）确认书证明内容有异议，确认书只能证明案外人国货精品商贸公司向被告承诺会及时付款，并不能证明购房、车位款已经实际支付；（3）收款收据因案外人国货精品商贸公司出具给被告的授权委托书中保证被告出具给其指定客户的收款收据不作为结算时款项已支付的依据，被告才会出具收款收据，因此收款收据并不能证明原告已支付款项。被告对证据4的真实性没有异议，但认为该证据不能证明原告的主张，因原告及案外人国货精品商贸公司违约在先，被告才不与原告签订《商品房买卖合同》。被告海天房地产公司在本院指定的举证期限内提供授权委托书、确认书各一份。欲证明（1）案外人国货精品商贸公司向被告承诺及时付款，但至今未付的事实；（2）案外人国货精品商贸公司保证被告出具给其指定客户的收款收据不作为结算时款项已支付的依据的事实。经质证，原告对被告提供的授权委托书有异议，认为（1）授权委托书没有加盖案外人国货精品商贸公司的公章，真实性无法确认，授权委托书中约定被告出具给原告的收款收据不作为双方结算款项已支付的依据，构成对原告的欺诈，对原告没有任何的约束力；（2）从授权委托书中可以看出，案外人国货精品商贸公司与被告在本案付款义务转让之前已经签订《团购房屋合同书》，双方对购房款的支付已有约定，即使案外人国货精品商贸公司没有按照约定的时间支付购房款，也是案外人国货精品商贸公司与被告之间的权利义务纠纷，并不影响本案原、被告之间约定合同义务转让给案外人国货精品商贸公司承担的效力，且购房款支付义务的转让已经过被告开具的收款收据予以确认，足以说明原告的付款义务已全部履行。对确认书的真实性、合法性没有异议，但认为确认书恰好可以进一步证明被告与案外人国货精品商贸公司之间存在团购房屋合同纠纷，但该纠纷与本案无关联性。本院经审查认为，原、被告提供的上述证据，客观真实，来源合法，可以作为本案的定案依据。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下：坐落于莆田市秀屿区笏石镇的海天首府（推广名为海天·锦上）楼盘由被告海天房地产公司开发。2013年6月18日，案外人许金和与案外人华商贸易公司签订一份《债权债务结算协议书》（编号为20130618001），案外人许金和愿以被告海天房地产公司开发的“海天首府”（推广名为海天·锦上）的1单元1401、1801及2单元2102的三套商品房（总价值3008927.88元）抵付其尚欠案外人华商贸易公司的300万元债务，并赠送一个价值15万元的车位。案外人华商贸易公司指定由原告郭群杰承受该笔债权。2013年6月20日，原告郭群杰与被告海天房地产公司签订一份《房屋预售协议书》（编号为QF20130618001），约定上述购房、车位款由案外人国货精品商贸公司全额代付。因原、被告签订协议时，被告海天房地产公司尚未取得该楼盘的预售许可证，原、被告在协议中约定被告取得预售许可证后应在一周内通知原告，并与原告签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续。当日，案外人国货精品商贸公司向被告出具《确认书》一份，确认上述购房款、车位款共计2109150元由其支付；被告向原告出具了购房款、车位款已经收讫的收款收据一份。2014年间，被告取得了该楼盘的预售许可证，但至今未与原告依约签订《商品房买卖合同》，原告遂向本院提起诉讼，要求被告与其签订正式的《商品房买卖合同》。案经审理，因原、被告各执己见，致本案调解无效。本院认为，原、被告在双方签订的《房屋预售协议书》中约定购房款、车位款由案外人国货精品商贸公司负担，案外人国货精品商贸公司也向被告出具确认书确认了该债务，应认为系原告将其合同义务转移给第三人国货精品商贸公司，且经过了债权人被告的同意，该债务转移行为有效。虽然，原、被告双方在签订《房屋预售协议书》时，被告尚未取得海天·锦上楼盘的预售许可证，但被告在原告起诉前取得了该楼盘的预售许可证，应认为原、被告签订的《房屋预售协议书》有效。根据原、被告双方的约定，被告应当与原告签订正式的《商品房买卖合同》。被告主张原、被告之间签订的《房屋预售协议书》因案外人国货精品商贸公司未依约支付购房款、车位款而无效。如前所述，《房屋预售协议书》以及支付购房款、车位款义务的转移系原、被告及案外人国货精品商贸公司的真实意思表示，均合法有效。被告向原告出具购房款、车位款收讫的收款收据也印证了原告的合同义务已经履行。若案外人国货精品商贸公司未依约向被告支付购房款、车位款，被告可另行向案外人国货精品商贸公司主张权利。被告应当履行其对原告的合同义务，即与原告签订正式的《商品房买卖合同》。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内与原告郭群杰签订海天首府楼盘的2栋1单元1401号、1801号及2单元2102号的三套商品房的《商品房买卖合同》。本案案件受理费30871元，由被告海天房地产公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 陈 萍人民陪审员 何燕金人民陪审员 林建清二〇一六年六月二十九日书 记 员 陈憩程附相关法律条文及法官提示：《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自