（2016）云0181民初8号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-04
案件名称
张某华、和某某、张某与昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司、安宁正权家具店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安宁市人民法院
所属地区
安宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某华,和某某,张某,昆明财兴盛商贸（集团）有限公司,昆明财兴盛房地产开发有限公司,安宁正权家具店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条
全文
云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初8号原告张某华，男，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市连然镇。委托代理人王宏杰，云南格元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告和某某，女，白族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市连然镇建设西路。委托代理人王宏杰，云南格元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告张某，女，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市连然镇建设西路。委托代理人王宏杰，云南格元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司，组织机构代码证：71945885-6。法定代表人：郑宣明。住所地：云南省昆明经济技术开发区南口。委托代理人张德刚，云南天外律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明财兴盛房地产开发有限公司，组织机构代码证：74828599-0。法定代表人：郑宣明。住所地：昆明市滇缅大道财兴盛大厦*幢**楼。委托代理人张德刚，云南天外律师事务所律师，特别授权代理。被告安宁正权家具店。经营者：程正国。住所地：安宁市财兴盛商业广场*幢**号。委托代理人张亚文，云南勇旭律师事务所律师，特别授权代理。原告张某华、和某某、张某诉被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司、安宁正权家具店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告张某华、和某某、张某的委托代理人王宏杰，被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司的共同委托代理人张德钢、被告安宁正权家具店经营者程正国及其委托代理人张亚文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某华、和某某、张某诉称：2010年1月30日，原告与被告一、被告二签订《协议》，约定由原告将其购买的位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场某商铺，委托被告一统一经营，委托经营期限为15年，被告二对被告一在本协议中的所有债务提供连带责任保证。但是，被告一、被告二并未按约定时间向原告支付租金，且原告多次催被告后仍不予支付。基于被告三年未支付租金的恶意违约行为已严重损害了原告的利益，原告已丧失对被告的信任，双方已没有继续合作的可能性，为此，原告于2015年11月14日依法解除了与被告一、被告二于2010年1月30日签订的《协议》。同时，被告理应向原告支付拖欠的租金，返还原告所有的商铺，并承担相关违约责任。被告三作为原告所有商铺的次承租人，在原告与被告一、被告二的《协议》解除后仍无合同依据占有原告所有的商铺，应和被告一、被告二一起承担连带责任。为维护自身合法权益，故请求判令：1、判令被告支付原告93392元（其中委托收益76803元，逾期付款违约金16589元）。2、判令被告立即返回业主商铺及其附属设施，并支付自2015年11月14日起至返还业主商铺之日止的逾期腾房占有使用费。3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，通过法庭的明示，原告将其主张的房屋租赁合同纠纷变更为委托合同纠纷，并主张由三被告承担连带责任。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司辩称:我方认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回。理由如下：1、原告诉求中的委托收益依据是第一、第二被告签订的协议的第一条第一款关于房屋转让的约定，所谓的委托收益实为房屋转让价款。2、原、被告之间已经解除了该协议，双方房屋转让行为终止，双方转让行为终止则原告就不能依据该协议确认的房屋转让条款来要求被告支付其房屋转让的价款。3、该协议第二条约定（具体内容见协议），根据该约定被告没有向原告继续支付房款的义务。4、根据该协议第二条第二款的约定（具体内容见协议），在此期间原告没有权力主张委托收益，委托收益要从2015年12月1日至2025年11月30日才享有。5、第二条第三款约定（具体内容见协议），根据该条款的约定被告在此期间应当从去年12月1日向原告支付收益，但原被告双方已经解除了协议，被告不应该再向原告支付违约金。综上所述原告委托收益是没有事实和法律依据的，逾期违约金也没有事实和法律依据，请求法院除返还房屋外，请求驳回其他诉讼请求。被告安宁正权家具店辩称：我们是2011年9月15日与甲方财兴盛签订了租房合同，按照合同应该是2018年1月14日到期，为了履行合同投入了四百多万元装修，总共支出900多万元。我方与原告没有合同关系，我方是与财兴盛签订的合同，原告起诉我们没有合法依据。我们要与财兴盛继续履行合同，我们的合同到2018年才到期，请求法院驳回原告方所有的诉讼请求。我认为我不应该是被告，我们与原告没有关系的，没有签订合同。我们对要求返还房屋有异议，我们合同期限还没有到，不应该收回我的房屋，原告方也没有给我任何通知，我一直在履行我与财兴盛的合同，但是原告方从2013年一直在我合法经营的场所闹事，导致我无法正常经营。原告张某华、和某某、张某提交了以下证据证明其主张：1、《身份证》复印件一份，欲证明原告是适格的诉讼主体。2、三被告《工商登记信息》，欲证明三被告是适格的诉讼主体。3、《房屋所有权证书》一份。欲证明原告为商铺的合法所有权人。4、《协议》一份。欲证明原告与被告一被告二签订的协议中约定原告所有商铺由被告统一经营管理，被告向原告按期支付委托租金收益。5、《解除协议书》一份。欲证明原告于2015年11月14日依法解除了与被告一被告二于2010年1月30日签订的《协议》。6、《承诺书》一份。欲证明被告于2013年6月24日承诺将于2013年9月30日前支付拖欠委托收益及违约金。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司发表质证意见如下：被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司发表质证意见如下：对第一组证据的三性均认可，无异议；对第二组证据三性均认可，无异议；对第三组证据三性均认可，无异议；对第四组证据三性均认可，但不认可证明内容，根据协议的第一条第一款，第二条第三款等约定，我方认为委托收益款不应该支付。委托收益要从2015年12月1日至2025年11月30日才享有，原告是无权主张的；对第五组证据三性均认可，不认可证明内容，根据协议的第一条第一款，第二条第三款等约定，我方认为委托收益款不应该支付。委托收益要从2015年12月1日至2025年11月30日才享有，原告是无权主张的；对第六组证据三性均认可，但其证明目的不认可，承诺书有效的前提条件是在协议有效的前提下，但是协议已经解除，承诺书无效。被告安宁正权家具店发表如下质证意见：对第一组证据三性均认可，无异议；对第二组证据三性均认可，无异议；对第三组证据三性均认可，无异议；对第四组证据真实性认可，证明目的不认可；对第五组证据的证明目的不认可，根据协议第二款第一条，我方认为我们与财兴盛产生合同关系，与原告不产生合同关系。我们一直都在履行与财兴盛的合同。财兴盛与原告的承诺，我方不清楚不知晓，我方认为与我方没有关系；对第六组证据，证明目的不认可，我方认为根据协议第二款第一条，我方认为我们与财兴盛产生合同关系，与原告不产生合同关系。我们一直都在履行与财兴盛的合同。财兴盛与原告的承诺，我方不清楚不知晓，我方认为与我方没有关系。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司未提交证据。被告安宁正权家具店提交如下证据：1、《租房合同及补充协议》2份，证明第三被告与第一、第二被告双方的租赁关系。2、《支出汇总及明细》三份，证明家具店的开支情况及损失。3、《支付租金的收据》七份，证明家具店按照合同约定支付租金。4、《照片》两份，证明原告方多次闹事严重影响本店经营。从2013年一直就闹，因此我们还报警过，派出所也出警。5、《营业执照》、《组织机构代码证》、《残疾证》，证明我方的经营是合法经营，以及证明家具店依法经营。原告张某华、和某某、张某针对被告安宁正权家具店提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可；对第二组证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可；对第三组证据三性均不认可，支付租金的收据证据册中26、27、28页三性均不认可，收款人主体均不对。收款人不是昆明财兴盛商贸集团有限公司，财兴盛才是有权出租的人。证据册第29、30、31页收据有财兴盛公章的收据认可。第32页收据不认可，不是财兴盛出具的收据；对第四组证据照片认可，证明内容不认可，我认为照片证明了原告方多次因为维护自己的合法权益与被告三进行正常、合理的交涉，并没有影响经营；对第五组证据三性均认可，无异议。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司发表质证意见如下：对第一组证据三性均无异议；对第二组证据三性均不认可，属第三被告单方制作；对第三组证据中，第27页的收条三性认可无异议，第28页与本案无关。第29、30页真实性认可，关联性不认，第31页第一张单据真实性认可，关联性不认可，下面两张单据三性认可无异议。32页真实性不认可，房屋租金需要进一步核实；对第四组证据三性认可无异议；对第五组证据三性认可无异议。经审查，本院对原告提交的全部证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，依法予以采信；对被告安宁正权家具店所提交的证据，本院认为本案原告所主张的为委托合同纠纷，而原告仅与被告被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司之间存在合同关系，与被告安宁正权家具店并无任何关系，因此本院认为被告家具店所提交的证据与本案无关联性，依法不予采信，对于上述证据的真实性、合法性本院在本案中暂不评判。本案经过审理，确认以下案件事实：2010年1月30日，原告张某华、和某某、张某与被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《协议》，约定由原告将其购买的位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场某商铺，委托被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司统一经营，委托经营期限为15年，被告昆明财兴盛房地产开发有限公司对被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司在本协议中的所有债务提供连带责任保证。后原告张某华、和某某、张某与被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及昆明财兴盛房地产开发有限公司于2015年11月14日签订《解除书》依法解除了《协议》。另查，原告与被告一、被告二签订《协议》后，被告一、二并未按协议约定支付原告2012年、2013年及2014年的相应款项。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告一、被告二签订了《协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，也未违反法律的禁止性规定，协议双方应当按照协议的约定全面履行自己的义务，但庭审中查明被告一、二未按协议约定支付原告2012年、2013年及2014年的款项，通过原告提交的证据显示，三年的费用共计76803元。庭审中，被告提出原、被告已经解除了《协议》因此不应当按照协议的约定支付给原告任何的费用，但庭审中经询问被告表示原告购买财兴盛商业广场2幢2层C-255号商铺已全额支付了购房款，而原、被告签署《协议》中包含的内容为房屋转让及委托经营，双方又于2015年11月14日解除了该协议，按照《解除书》的约定被告一、二应当于2015年11月24日归还房屋，庭审中被告三提出本案所涉商铺在2014年1月1日后已经退回财兴盛，未再租用，但本院认为涉案商铺是否退租并不影响原告与被告一、二所签订《协议》的履行，且通过法庭到被告正权家具店实地勘查，涉案商铺内至今仍堆放有家具店拆除的建筑废料，被告一、被告二并未重新出租，且被告一、二表示也未通知过业主也就是本案原告来接收房屋自己经营管理，因此对于原告主张要求被告一、被告二归还财兴盛商业广场2幢2层C-255号商铺的请求本院予以支持。对于原告主张要求被告一、二支付委托收益76803元及逾期付款违约金16589元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，本案中原告与被告一、二签订的《协议》虽然已经在2015年11月14日解除，但作为购房者的原告，购买被告所开发的商铺目的就是为了从商铺中获得利益，因此在原告主张解除权之前被告一、二应当支付的相应款项属于原告应当获得的利益，而被告没有支付是给原告造成了损失。庭审中，被告辩称因为协议已经解除，且原告主张的是委托收益款，按照协议的约定，原告主张的76803元应当为房屋转让款而并不是委托收益，按照协议约定委托收益应当自2015年12月1日之后才由原告享有，因此不应支付上述款项。但本院认为庭审中原、被告均陈述原告购买商铺已全额支付了款项，那么原告无论是选择房屋转让或者委托经营，目的都是为了从商铺中获得利益，如果按照被告一、二所述因为协议已解除所以无需按协议支付任何款项的话，原告就等于是自己出钱购买商铺免费提供给被告一、二使用，这明显不符合逻辑，也不符合常理，正常逻辑应当是原告购买了商铺委托被告一、二经营管理，被告向原告支付相应的委托收益，因此本院认为原告于2010年1月30日与被告一、二签订了《协议》并按约定将商铺交由被告一、被告二经营管理，后双方又于2015年11月14日解除了该协议，终止了协议中相应的房屋转让及委托经营关系，但实际上被告一、被告二自2010年1月30日至2015年11月14日一直在使用原告所购买的商铺，因此被告一、被告二理应向原告支付使用商铺相应的款项，而在《协议》中双方仅约定了如果进行房屋转让被告应当如何支付原告款项，但并未明确如果转让不成被告应当如何支付原告委托经营商铺的收益，但从协议第二条第2项“从2010年11月30日至2015年11月30日期间，因经营管理该物业所产生的收益由乙方享有，作为乙方的委托费用，无收益或收益不足以支付甲方委托费用的，其风险由乙方承担。”的约定来看，原告委托被告一管理经营商铺是要收取委托费用的，这也就是原告购买商铺想要获得的利益，只有这样也才会约定经营管理物业所产生的收益由乙方享有，否则原告将无法从购买的商铺中获得利益，因此被告一应当支付原告相应的委托收益，虽然协议中未明确约定2010年11月30日至2015年11月30日期间的委托收益如何计算，但通过协议第一条的约定，原告认为第一条中约定的款项就应当是被告应当支付给原告的每一年的委托收益，原告要求被告按照每年25601元的费用支付占用使用费，因本案中原、被告双方仅约定了如果被告向原告买回商铺的，自签订协议时即2010年1月30日至2015年11月30日止因被告在占有使用原告的商铺，故被告每年应当向原告支付相应的商铺使用费，若最终确定回购的，被告还应当支付最后的回购尾款224003元。因此本院认为双方约定每年由被告向原告支付的固定费用应当属于被告使用原告商铺而应当支付的占用商铺的费用，故本院认为原告主张协议解除后被告仍占用商铺应当按照每年25601元支付原告商铺占用费是合理的，且每月2133元的租金与涉案商铺同地段的商铺租金基本相当。且本院认为该协议属于被告一普遍使用的格式条款协议，因此对条款解释出现分歧时，应当按照不利于格式条款制作一方的解释进行条款的理解，因此本院对于原告主张要求被告一、二支付委托收益76803元的诉讼主张予以支持。又根据《协议》第五条“乙方延迟支付甲方房款或委托收益，应每日按应付款的万分之二向甲方支付违约金。”的约定，原告主张的违约金应当分段计算如下：应当在2012年11月30日前支付的25601元的违约金计算至2015年11月14日为1079天（25601元万分之二）=5524.6元；应当在2013年11月30日前支付的25601元的违约金计算至2015年11月14日为714天（25601元万分之二）=3655.8元；应当在2014年11月30日前支付的25601元的违约金计算至2015年11月14日为349天（25601元万分之二）=1786.9元，综上原告主张的违约金应当计算为5524.6元+3655.8元+1786.9元=10967.3元。针对原告主张要求被告支付自2015年11月14日起至返还原告商铺之日止的逾期腾房占用使用费的请求，本院认为，自2015年11月14日至今被告确实未将原告所购商铺交给原告，理应向原告支付房屋的占有使用费，虽然在原、被告双方所签订的《协议》中并未约定房屋的占有使用费如何计算，但事实上原告购买了涉案商铺，但并未使用，也未从中获得收益，且根据原、被告双方所签订的协议来看，原告所购商铺统一委托被告经营管理，被告理应向原告支付委托经营收益。对于原告要求被告按照每年25601元的费用支付占用使用费，因本案中原、被告双方并未约定使用商铺应当如何付费，仅约定了如果被告向原告买回商铺的，自签订协议时即2010年1月30日至2015年11月30日止因被告在占有使用原告的商铺，故被告每年应当向原告支付相应的商铺使用费，若最终确定回购的，被告还应当支付最后的回购尾款224003元。因此本院认为双方约定每年由被告向原告支付的固定费用应当属于被告使用原告商铺而应当支付的占用商铺的费用，故本院认为原告主张协议解除后被告仍占用商铺应当按照每年25601元支付原告商铺占用费是合理的，且每月2133元的租金与涉案商铺同地段的商铺租金基本相当，故本院依法予以支持。针对原告对于被告安宁正权家具店的诉请主张，本院认为本案中原告主张的为委托合同法律关系，而本案中被告一、二与被告三之间的房屋租赁关系与本案无关，应当另案处理，因此原告对于被告安宁正权家具店的诉请主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性连带支付原告张某华、和某某、张某委托收益76803元，及逾期付款违约金10967.3元，两项共计87770.3元。二、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场某商铺返还原告张某华、和某某、张某，并按照每年25601元支付自2015年11月14日至实际返还房屋时止的房屋使用费。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2135元，公告费260元，合计2395元由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担。（并入第一款一并支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 周玉洁人民陪审员 郑洪仙人民陪审员 孙雅楠二〇一六年六月二十九日书 记 员 李梦丹── 微信公众号“”