（2016）粤0403民初1019号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-12-31

案件名称

蒋其宣与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋其宣,珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2016）粤0403民初1019号原告蒋其宣，男，1968年8月29日出生，汉族，住珠海市斗门区。委托代理人郭英东，广东非凡律师事务所律师。被告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭42号商铺。统一社会信用代码91440400766596450E。法定代表人邓锐标，董事长。委托代理人万达龙，广东珠明律师事务所律师。原告蒋其宣诉被告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由审判员董凯适用简易程序于2016年5月24日、2016年5月31日、2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告蒋其宣的委托代理人郭英东，被告绿庭雅苑公司的委托代理人万达龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋其宣诉称：原、被告于2006年5月22日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于海逸豪庭小区5栋2梯404x号房，总价款231178元。合同约定被告应当在2006年10月30日前将该商品房交付原告，并约定该商品房经分期综合验收合格。被告承诺水、电、电信、电视主管道、主线路在交房后三十天内开通，小区内绿化、园林路灯设施在交房后三十天内建成使用。原告依约定支付了全部价款，并于2007年4月13日接收了涉案房屋。原告在使用房屋过程中，发现被告所交付的房产并没有开通永久生活用水，致使原告至今仍未能使用正常生活用水，日常的用水只能靠物业公司提供临时工程用水，用水质量及水压均不稳定，被告所交付的房屋所在楼宇乃至整个小区中的消防并没有通过验收，消防设施形同虚设，并无实际作用。包括原告在内的众多业主多次向被告及物业公司投诉反映，截止原告起诉之日，被告仍未就商品房住宅区内的相关基础供水设备及消防设备进行修缮。就永久生活供水问题，包括原告在内的部分业主经向水务部门投诉反映，珠海水务集团有限公司斗门供水总公司经过对小区管网系统进行勘察之后于2015年5月7日就这一情况作出了《珠海斗门海逸豪庭小区供水系统整改意见书》，就小区内现有的供水系统发表了专业意见，认为小区内现有的供水系统不合理应当重新铺设以及小区内现有给水管道使用时间较长，需要整改更换。就此情况被告一直未予整改。以上临时用水及消防未验收的情况，已经严重影响原告正常使用房产并对原告的安全构成威胁，因此原告认为，被告向原告交付的房产并不符合合同约定及法律法规规定的标准，又不及时维修整改，应当依合同约定承担违约责任。被告向原告交付的房产问题诸多，其签订的前期物业管理合同所聘用的物业公司，在房产交付初始并无物业管理资质，物业管理水平极低，小区管理混乱，原告等业主经多方投诉无效。故原告诉至法院请求事项如下：（1）被告对涉案房产配套永久生活用水；（2）对涉案房产所在楼宇配套验收合格的消防设施；（3）被告向原告赔偿违约金20000元，每日按照已付房价款万分之三计算，自2013年5月8日计至被告完成配套永久生活用水及验收合格的消防设施之日止；（4）被告向原告返还管道煤气安装费2200元、直饮水初装费1800元及违约利息；（5）本案受理费由被告负担。在庭审中，原告将诉讼请求第（1）项变更为被告对涉案房产配套市政生活用水。原告蒋其宣对其诉称提供如下证据：1．《珠海市商品房买卖合同》及其附件一份，拟证明原告与被告签订商品房买卖合同及相关约定；2．房地权证一份，拟证明原告已经取得所购商品房的产权；3．2007年4月13日的收据一份，拟证明被告向原告收取了煤气管道安装费2200元、直饮水初装费1800元；4.珠海斗门海逸豪庭小区供水系统整改意见书一份，拟证明涉案小区供水系统不合理，存在供水管道及设备使用时间较长、水表井内管道及水表组安装混乱等问题；5.住宅使用说明书和住宅质量保证书各一份，拟证明在被告向原告交付房产时已向原告承诺供水设施的生活用水由市政自来水提供；6.关于海逸豪庭供水移交工作进度的通报一份，拟证明涉案小区的供水没有直接与供水公司衔接；7．民事判决书一份，拟证明被告与物业公司签订的物业管理合同被认定无效；8．通知一份，拟证明市政直供的状况为由供水公司、原告等业主直接签订合同，供水直接由供水公司对原告负责。被告绿庭雅苑公司辩称：双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定被告要在多长时间内配套永久生活用水，只要被告能提供水质合格，供应稳定的生活用水，就尽到了相关义务。被告目前所提供的生活用水，经过供水单位的检验，其水质是合格的，原告在其诉状中所称的工程用水，水质及水压不稳定与事实不符，被告已向法院提交对水压及使用情况的现场勘察申请，可以证明被告所提供的来自供水公司的生活用水是符合标准的，水压是稳定的。虽然《商品房买卖合同》中没有明确约定被告提供永久性生活用水的时间，只约定了水的开通使用，但是被告也按照供水单位的意见，对供水系统进行了改造，目前的还剩水表的安装工程，该工程也在进行当中。消防方面，双方签订的《商品房买卖合同》中没有明确约定消防设施的开通时间和验收时间。被告已提供证据证明涉案小区消防已于2009年通过消防验收。由于原告请求被告配套市政用水及验收合格的消防设施的请求没有依据，故其要求被告支付违约金也就没有依据。煤气安装费及直饮水初装费，被告只是代收人，实际收取人是原告和珠海市新市燃气工程有限公司、珠海密斯泰水处理工程有限公司，被告并不是这笔费用的收取人，包括原告所交的费用，被告已全部转交给上述两公司。原告主张的违约金及要求被告返还的煤气安装费及直饮水初装费超过了诉讼时效。被告绿庭雅苑公司对其辩称向本院提交如下证据：1．水质常规分析结果报表三份，拟证明被告所提供的用水是符合生活饮用水卫生规范和标准；2．《建筑工程消防验收的意见书》一份，拟证明涉案小区的消防验收合格；3．收款收据三份，拟证明被告只是代收费用；4．管道煤气安装费支出证明单及发票一份，拟证明内容同上；5．管道直饮水系统安装费发票三份，拟证明内容同上；6．《施工合同书》一份，拟证明被告已经安装永久性供水设施，现只差安装水表，水表安装工程也正在进行；7．发票一组，拟证明涉案小区用水来源于供水公司，水费是以被告名义向供水公司交付的，再由被告向业主收取；8．竣工验收备案表一份，拟证明涉案房屋的验收时间为2009年1月12日，被告所交付的房屋是合格的；9．收据一份，拟证明被告已向原告交付了逾期交房的违约金。本院依职权调取的证据：关于斗门区人民法院协助函的回复一份。原、被告提交的证据和本院依职权调取的证据，经当庭出示，双方当事人质证。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3无异议，证据4、5、6、7、8的真实性无法确认。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性不认可，没有原件，该组证据是谁委托的并不清楚，检测只是取样，不能证明水质的检测符合科学原则，即便水质检测结果为真，也只能证明检测当天的水质是合格的，并不能证明其他时间段的水质情况；对证据2的真实性不认可，即使是真实的，也不能证明自2009年之后小区的消防为合格，事实上涉案小区的消防是不合格的；证据3的真实性认可，但与本案无关；证据4、5均与本案无关，也不能证明被告已经完成了相关的安装义务；证据6的真实性不认可，即使是真实的，也只能证明被告与其他公司签订了合同，不能证明被告已经完成了相关的补救措施；对证据7、8的真实性认可，但不能证明被告主张的证明内容；证据9与本案无关。原告对本院依职权调取的证据的真实性没有异议，该回复中供水公司只表明了涉案小区用水的来源，但同时也表明了用水的申报人是被告，而非业主，总表后的供水不是供水公司负责。被告对本院依职权调取的证据没有异议。经审查，本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8的真实性、合法性及关联性予以确认；对证据7的真实性予以确认，但与本案无关。对被告提交的证据1、2、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性及关联性予以确认；证据3与本案无关。对本院依职权调取证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经审理查明：2006年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海逸豪庭小区x5栋2梯404号房，总价款231278元。该合同第七条约定被告应当在2006年10月30日前将经分期综合验收合格的涉案商品房交付给原告；但如遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。该合同第九条约定除本合同第七条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同第十四条约定被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：小区内绿化、园林路灯设施在交房后三十天内建成使用；水、电、电信、电视主管道、主线路在交房后三十天内开通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意参照第九条处理。双方在补充协议第三条对买卖合同第七条进行补充，约定被告在收到原告支付的全部房价款及原告完全履行买卖合同约定的义务后，才向原告交付涉案商品房；本条所指的特殊原因除1、2种原因外，还应包括非被告所能控制的客观原因，如市政部门原因导致验收等延误，包括但不限于国家法律、法规、政策变化导致的延误。2009年1月12日，广东省珠海市公安消防局向被告出具珠公消（建验）字（2009）第0039号《建筑工程消防验收的意见书》，确认海逸豪庭2—11栋住宅设有室内、外消火栓系统、火灾自动报警系统，该工程消防验收综合评定为合格。在审理过程中，本院向珠海水务集团有限公司斗门供水分公司发出协助调查函，调查涉案小区的供水状况。珠海水务集团有限公司斗门供水分公司于2016年6月8日回复本院称：“海逸豪庭是由我公司供水的，于2010年5月19日报装总表通水收费的；海逸豪庭是接市政生活用水的；海逸豪庭是抄总表收费的，并未抄表到户，由于之前珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司并未向我公司申请住户分表报装手续，故无法进行相关验收及抄表到户。目前珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司已向我公司提出要求抄表到户申请，但由于小区内管道存在不规范的情况，我公司已按相关规定要求珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司对小区内供水管道进行整改，待整改完成后并经我公司验收合格后，方能抄表到户。”2007年4月13日，原告向被告支付管道煤气报装费2200元，直饮水初装费1800元。另查明，蒋其宣是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）5栋2单元404x房的权属人。本院认为：关于原告要求被告配套市政生活用水的请求。在本案审理过程中，本院对涉案小区的供水状况咨询了珠海水务集团有限公司斗门供水分公司，该公司确认自2010年5月19日起该公司就已经开始为涉案小区提供市政生活用水，涉案小区目前为抄总表收费，没有抄表到户。根据上述回复，本院认为涉案小区已于2010年5月19日实现了配套市政生活用水。原告以涉案小区仍是抄总表收费，未实现抄表到户为由，认为涉案小区未实现配套市政生活用水。本院认为，抄总表收费、抄表到户是计付水费的不同方式，并不能证明涉案小区未配套市政生活用水。因此原告该主张没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告配套验收合格的消防设施的问题。涉案房产所在的5栋已于2009年1月12日通过了建筑工程消防验收。消防部门在消防验收意见中确认涉案房产所在的5栋设有室内、外消火栓系统、火灾自动报警系统。本院确认被告已于2009年1月12日向原告交付涉案房产时，已经履行了配套验收合格的消防设施的义务。原告主张涉案小区内的消防设施损坏，无人修缮。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十八条和《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》的规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全服务，未实行物业管理的居民住宅区，居民委员会应当组织业主或者物业使用人进行消防安全自我管理。因此，涉案小区的房产在交付业主使用后，配套消防设施的日常维护义务应当由涉案小区的物业服务企业负责，没有物业服务企业的，应当由业主自行管理。被告在履行了配套验收合格的消防设施的义务，并交付业主后，没有维护配套消防设施的义务，原告该主张没有依据，本院不予采信。关于原告要求被告赔偿违约金的请求。由于在2013年5月8日前，被告已经履行了为涉案房产配套市政生活用水和验收合格的消防设施的义务，因此原告要求被告支付自2013年5月8日起，至被告完成配套永久生活用水及验收合格的消防设施之日止的违约金，没有依据，本院不予支持。关于原告支付违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。根据原告在庭审中的陈述，被告于2007年4月13日向其交付了涉案房产。被告实际于2009年1月12日履行了为涉案房产配套验收合格的消防设施的义务，于2010年5月19日履行了为涉案房产配套市政生活用水的义务。因此原告要求被告承担违约责任的诉讼时效应当分别从2009年1月12日、2010年5月19日起算，原告于2016年4月11日起诉要求被告承担违约责任超过了诉讼时效。关于原告要求被告返还管道煤气安装费、直饮水初装费及支付违约利息的请求。首先关于管道煤气安装费问题。根据广东省物价局于2006年12月26日《关于规范我省管道燃气价格管理的通知》（粤价（2006）297号）：“各地必须停止以管道燃气初装费、增容费、开户费等名目收取的费用。今后，任何单位都不得再向用户或房地产开发企业收取此类费用”的规定，被告向原告收取管道煤气安装费没有依据，原告要求被告退还，依法有据。但是被告在在庭审中抗辩原告要求被告返还管道煤气安装费的请求超过了诉讼时效。本院认为，广东省物价局于2006年12月26日发布《关于规范我省管道燃气价格管理的通知》（粤价（2006）297号）的文件，明确规定停止收取煤气管道安装费等费用，原告在2007年4月13日在办理收楼手续时，知道或应当知道被告收取该费用没有依据，故原告请求被告返还管道煤气初装费的诉讼时效应当从2007年4月13日起算，原告于2016年4月11日起诉请求被告返还，超过了诉讼时效，本院不予支持。其次关于直饮水初装费的问题。由于涉案小区并未向业主提供直饮水服务，被告向原告收取直饮水初装费，没有依据，原告要求被告退还，依法有据。但是被告庭审中抗辩原告要求被告返还直饮水初装费的请求超过了诉讼时效。本院认为，原告在2007年4月13日在办理收楼手续时，知道或应当知道被告未提供直饮水服务，被告收取该费用没有依据，故原告请求被告返还直饮水初装费的诉讼时效应当从2007年4月13日起算，原告于2016年4月11日起诉请求被告返还，超过了诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告蒋其宣的诉讼请求。本案受理费400元，减半收取200元（原告已预交），由原告蒋其宣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员　董　凯二〇一六年六月二十九日书记员　黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”