（2016）苏1204民初1635号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-11-22

案件名称

泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司与柳爱军物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州市姜堰区人民法院

所属地区

泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司,柳爱军

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条

全文

江苏省泰州市姜堰区人民法院民事判决书（2016）苏1204民初1635号原告:泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司，住所地泰州市姜堰区三水街道通扬西路78号。法定代表人：花琦，该公司总经理。委托代理人：朱如华、王霞，江苏陈继强律师事务所律师。被告：柳爱军。原告泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司与被告柳爱军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理。依法由代理审判员黄倩云适用小额诉讼程序于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱如华、王霞、被告柳爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系府西人家17号楼903室的业主，于2007年11月14日与原告签订了《“府西人家”临时管理规约》及《前期物业服务协议》，约定被告同意执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定，业主和使用人必须按规定缴纳管理费用，逾期不缴纳要承担物业费和滞纳金，并承担相关诉讼费、律师费。2012年12月8日，府西人家业主委员会代表全体业主与原告签订《物业服务合同》，约定业主未能按时依约缴纳物业服务费的，应按10%的标准向原告支付违约金。合同期限自2013年1月1日起至2014年12月30日止；合同到期后，原告与府西人家业主委员会续签了物业服务合同，合同期限延期至2015年12月30日止。截止2015年12月14日，被告共欠原告物业服务费10235元，经原告催要未果。请求判令：被告立即支付自2008年11月14日起至2015年12月24日期间的物业服务费10235元、违约金1023.5元、律师费2569元，并承担本案诉讼费用。被告辩称：（1、）对自己签订的合同真实性无异议，但自己不缴纳物业费的原因是由于房屋存在质量问题，漏水处修理几次未果。对原告的其他服务无异议。（2、）对于业主委员会的情况，自己并不清楚。经审理查明：被告柳爱军与原告（原姜堰市府西人家物业管理有限公司）于2007年11月14日签订了《“府西人家”临时管理规约》及《前期物业服务协议》，载明：（1）上述协议期限自签订生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效时终止；（2）业主在收房时，缴纳收房后一年的物业费，以后服务费每年缴纳一次，逾期不缴纳的要承担物业费和滞纳金，并承担相关诉讼费用、律师费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。（；（3）柳爱军名下房屋类型小高层，建筑面积为129.34平方米；（4）物业服务费标准小高层为0.9元/平方米·月；(5)业主大会可以根据物业的实际情况进行修改补充，修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无需经业主重新签订。2012年12月8日，府西人家业主委员会代表全体业主与原告签订《物业服务合同》，载明：（1）合同期限自2013年1月1日起至2014年12月30日止；（2）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。高层住宅计算标准为0.9元/平方米·月；（3）业主未能按时依约缴纳物业服务费的，应按10%的标准向原告支付违约金。2015年1月4日，原告与府西人家业主委员会续签了物业服务合同，合同期限延期至2015年12月30日止。另查明：被告柳爱军从2008年11月14日起未缴纳物业费。以上事实，有《前期物业服务协议》、《“府西人家”临时管理规约》、《物业管理委托合同》等证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》、《“府西人家”临时管理规约》、原告与府西人家业主委员会签订的《物业管理委托合同》，是合同双方当事人的意思表示真实意思表示，并且合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应认定上述合同合法有效该合同应受法律保护。依照法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本案所涉物业管理合同的效力及于小区全体业主，被告应当履行合同义务。被告拒付物业费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业费的其他业主亦存在损害。故原告要求被告支付物业费及逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。依照合同计算标准，被告应支付物业费计算为129.34×0.9×88=10243.728元，原告仅主张10235元，系其对自己权利的处分系原告对自己权利的处分，本院予以照准。按照合同约定，违约金部分相应计算为违约金应计算为10235×10%=1023.5元。被告辩称房屋质量等问题被告辩称房屋质量存在问题等，应依照我国合同法和侵权责任法的有关规定向合同相对人或直接侵权人主张权利，被告该抗辩理由非拒绝缴纳物业费的正当理由，本院不予采信本院不予采纳。关于原告要求被告支付律师代理费的问题。因原告只提交了委托代理合同，不足以证明该费用已实际发生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告柳爱军于本判决生效之日起十日内向原告泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司支付物业费10235元及逾期付款的违约金1023.5元；二、驳回原告其余诉讼请求。如被告柳爱军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，依法减半收取73元，由被告柳爱军负担（原告同意其预交的诉讼费用73元本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员　　黄倩云二〇一六年六月二十九日书　记　员　　于南芳附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实现一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”