（2016）京0106民初3600号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-23
案件名称
北京京朝物业管理有限公司诉董思清物业服务合同纠纷一案
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京京朝物业管理有限公司,董思清
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十三条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初3600号原告北京京朝物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区花家地南里18号楼甲1号。法定代表人臧起全，总经理。委托代理人康怡，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告董思清，男，1951年11月30日出生。原告北京京朝物业管理有限公司（以下简称京朝物业公司）与被告董思清合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京朝物业公司的委托代理人康怡、被告董思清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京朝物业公司诉称：我公司与被告与2003年8月1日签订《房屋委托管理协议书》，约定被告将自有位于北京市丰台区×××1区×号楼×室面积为95.1903平方米的房产委托给我公司提供物业及供暖服务，同时约定了委托管理项目、收费标准等。双方签订《房屋委托管理协议书》后，我公司一直依约履行合同内容，但被告分别自2004年及2005年起未向我公司支付物业费及供暖费，期间我公司多次催款，但被告至今未履行相应义务。故诉至法院请求判令：1、被告向我公司支付拖欠的2004年8月1日至2016年7月31日的物业管理费11817.12元及2005年11月至2016年3月的供暖费31412.8元；2、被告向我公司支付逾期利息共计14000元；3、诉讼费用由被告承担。被告董思清辩称：我不明白原告为什么起诉我，业主和物业公司应当是一家人，原告方也没有找过我，我可以和原告方协商。我不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、原告主张我方支付2004年至2016年物业管理费及2005年至2016年的供暖费，不符合民事法律规定。根据民法通则第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告方在签订合同后，在任何时间均未向我方主张过任何权利，据此原告无理由向我主张2004年8月1日至2013年8月1日的物业管理费及2005年至2013年的供暖费。二、原告方未提供向我方催缴相关费用的证据，其诉讼请求无证据支持。原告方在起诉书中称多次向我方催交应交费用，而实际上，我方并未收到任何形式的催缴，无论信件、电话、短信等形式，均未收到过，原告无证据证明向我主张2004年8月1日至2013年8月1日的物业管理费及2005年至2013年的供暖费，请求法院不予支持原告诉讼请求。三、原告方提供的《房屋委托管理协议书》与原件不符，部分条款无法律效力，且原告方曾承诺供暖费由我所在单位支付。在原告方提供的合同结尾处手写体，关于2001年至2005年供暖费用一项，系在合同签订后原告单方写入合同，我方不知道，故此条款无效。且原告方曾承诺供暖费由我的单位收取，我对于单位将供暖费交至何时，我不知情，我不具有不履行合同中关于供暖条款的主观故意。四、原告方未实际履行合同义务，且原告方向我方主张逾期利息无法律依据。原告方未依据合同履行相应义务，保证房屋设备正常使用，就房屋供暖问题，原告从未达到相应供暖标准，且原告向我方主张逾期利息并无法律依据。在合同中虽然有关于滞纳金的约定，但并无具体履行合同的期限，原告也从未向我主张过任何权利。五、原告方在从未与我协商的情况下将我诉至法院，诉讼费应当由原告承担。经审理查明：董思清居住在北京市丰台区×××1区×号楼×号房屋，该房屋的建筑面积为95.1903平方米。2003年8月1日，董思清（甲方）与京朝物业公司（乙方）签订《房屋委托管理协议书》，约定：甲方将自有房产×××1区×号楼×号房屋委托给乙方管理及维修，房屋面积为99.49平方米；甲方在委托期内，向乙方支付以下费用及款项：管理费2.5元/㎡、维修费5.68元/㎡、小区共用设施维护费1元/㎡、绿化费0.55元/㎡、化粪池清掏费0.3元/㎡、生活垃圾外运费30元/年/户、供暖费16.5元/㎡；本协议暂定自2002年8月1日至2004年8月1日，自签订之日起生效，如本协议期满，双方未订立其他书面协议，本协议自然延续，继续生效；本协议在执行过程中，遇有市政府、市房地局、物价局发布新规定，发生政策性调价，双方将按新的规定和文件修订本协议，届时由乙方出具调整后的通知单，做为本协议附件执行，并与原协议具有同等法律效力。该协议第十三项部分为手写形式，内容为：“注：管理费：（10.03×99.49+30）×2年=2055.77元。2001-2005年供暖费，供暖费2013年6月9日单位以取回交到2005年，2005年以后自己付，以不在单位”，董思清称该手写部分并非自己书写，容易让人误解。该协议未约定每年的交费日期。根据北京市丰台区住宅锅炉供暖办公室出具的《关于京朝物业公司南苑北里小区锅炉房供暖形式的证明》，京朝物业公司的丰台区南苑北里小区锅炉房自2004年开始，供暖范围包含×××一区1-13号楼，供暖费收费标准为建筑面积30元/平方米,使用面积40元/平方米。董思清称京朝物业公司的主张已经超过了诉讼时效期间，京朝物业公司未提供证据证明其向董思清进行了催缴。庭审中，双方均认可《房屋委托管理协议书》中注明的×号房号为笔误，实际应为×号房屋。协议中虽然约定房屋面积为99.49平方米，但京朝物业公司自愿按照该房屋实际面积95.1903平方米主张相应的物业费和供暖费。董思清称其家中供暖温度不达标，京朝物业公司对此不予认可，董思清未提供证据证明。董思清称其在装修时向京朝物业公司交纳过部分装修保证金，物业公司在其装修完毕后未退还，而是口头承诺抵消部分物业费，但未出具任何凭证，董思清以此证明物业公司的管理存在很大问题,京朝物业公司对此不予认可。在审理过程中，本院依法到丰台区南苑北里一区进行了勘验，勘验显示该小区环境卫生疏于管理，绿地内存在大量垃圾，×号楼各单元门破损缺失严重，楼体外墙有破损脱落的情况。上述事实，有双方当事人陈述、房屋委托管理协议书、关于京朝物业公司南苑北里小区锅炉房供暖形式的证明、勘验照片等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。董思清与京朝物业公司签订的《房屋委托管理协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。董思清辩称京朝物业公司未向其催收过物业费及供暖费，已经超过了二年的诉讼时效期间，对此京朝物业公司未提供相关证据证明其主张过权利，京朝物业公司有明显怠于行使权利的情形，本院对董思清关于诉讼时效的抗辩依法予以采信。董思清辩称京朝物业公司的供暖温度不达标，但未提供证据证明，对此抗辩意见本院不予采信。董思清对于京朝物业公司的物业管理存在质疑，结合本院勘验的情况，京朝物业公司提供的物业服务存在问题，物业费应当予以减免。因双方对于供暖温度有争议且京朝物业公司存在怠于行使权利的情形，故对京朝物业公司要求董思清支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订的协议中对于交费日期未进行约定，故2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业费交费日期尚未届满，对该部分物业费的诉讼请求，本院不予支持。特别指出的是，本案涉及小区为老旧小区，设施设备陈旧老化，物业管理难度较大，但京朝物业公司作为该小区的物业管理单位及供暖单位，应当在现有条件下，积极改善小区环境，获得业主的支持与配合，共同建设维护良好的居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告董思清于本判决生效后七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司二○一三年八月一日至二〇一五年七月三十一日期间的物业费及垃圾外运费一千三百七十八元六角六分；二、被告董思清于本判决生效后七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司二○一三年十一月至二〇一六年三月期间的供暖费八千五百六十七元一角三分；三、驳回原告北京京朝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百三十一元，由原告北京京朝物业管理有限公司负担九百四十八元（已交纳），由被告董思清负担二百八十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长 刘亚男人民陪审员 颜丽芬人民陪审员 张惠臣二〇一六年六月二十九日书 记 员 韦梦旸 搜索“”