（2016）黔27民终816号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-01

案件名称

贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司与罗福凯物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司,罗福凯

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2016）黔27民终816号上诉人（原审原告）贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司，住所地长顺县。负责人张莉，该分公司总经理。委托代理人张雷，该分公司员工。委托代理人吴如新，该分公司员工。被上诉人（原审被告）罗福凯。贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司（以下简称安吉瑞公司）与罗福凯物业服务合同纠纷一案，长顺县人民法院于2016年2月14日作出（2016）黔2729民初79号民事判决后，安吉瑞公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。一审审理查明：2011年7月9日安吉瑞公司与罗福凯之间签订了《长顺县“星筑园小区”物业服务管理合同》（以下简称《物业服务管理合同》），由安吉瑞公司作为长顺县“星筑园小区”的物业管理方，合同第七条第（一）项约定合同期限为1年。合同第一条第（一）项第1款约定：对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同第四条第（一）、（二）项及第八条第（四）项约定：1、小高层每月0.5元/㎡。2、商铺每月0.8元/㎡。3、电梯、（高层）每月0.8元/㎡，提前15天付下半年的物业服务费，逾期一日加收应缴金额的2‰作为滞纳金。而罗福凯是长顺县“星筑园小区”1幢B单元804室的业主，其房屋建筑面积为144.53㎡，每月每平方米按0.8元计收服务费。合同签订后，罗福凯缴费至2013年6月29日。后罗福凯认为安吉瑞公司未对安全防范工作、环境卫生尽到义务，且小区外来车辆随意入区停放，导致罗福凯等业主停车困难，故罗福凯不愿意继续支付2013年6月30日至2015年12月30日的物业服务费3468.72元（144.53㎡×0.8元/月×30个月），且双方也未续行签订《物业服务管理合同》，故才引起诉争。安吉瑞公司一审诉称：2011年7月9日，安吉瑞公司与罗福凯签订了《物业服务管理合同》，双方约定安吉瑞公司向罗福凯提供物业服务，罗福凯按每平方米0.8元/月支付物业服务费，但罗福凯从2013年6月30日至2015年12月30日尚欠物业服务费3468元未付。另因双方在《物业服务管理合同》中约定了若罗福凯未按期缴纳物业服务费时需向安吉瑞公司每月支付2‰的滞纳金，半年支付一次。因此，罗福凯另需向安吉瑞公司支付滞纳金3705元。综上，为维护安吉瑞公司的合法权益，现特诉至法院请求判令罗福凯支付拖欠的物业服务费及滞纳金共计7147元。罗福凯一审辩称：双方于2011年7月9日签订的《物业服务管理合同》合同期限已经届满，现双方无有效合同关系存在。合同届满后，因安吉瑞公司提供的物业服务存有瑕疵，小区基本上属于脏、乱、差的状态，且外来车辆随意入区停放，导致业主停车困难，与罗福凯缴纳的物业服务费形不成等价服务后罗福凯才拒绝缴纳相关物业服务费。一审法院认为：安吉瑞公司与罗福凯建立的《物业服务管理合同》关系，依法成立，具有法律效力。合同到期后，安吉瑞公司继续提供物业服务，而罗福凯未明确反对安吉瑞公司继续提供物业服务，且对安吉瑞公司提供的物业服务持接受态度，应视为原合同继续有效，安吉瑞公司按照合同履行了义务，罗福凯理应按照约定支付相应的物业管理费。但从安吉瑞公司提交的证据来看，其所涉及的仅是公共照明及电梯维修两部分的服务，无法证明安吉瑞公司已按原合同的约定全面履行了服务义务，结合罗福凯的答辩意见，可视为安吉瑞公司在环境卫生、安全防范及公共设备的维护等服务范围内还存有瑕疵，为督促其今后积极履行物业服务义务，一审依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，并参照已经生效执行的同类案件，酌定减少安吉瑞公司收取物业服务费的金额，基于本案事实，酌定安吉瑞公司与罗福凯对物业服务费以3/7的比例承担责任，故罗福凯尚需向安吉瑞公司缴纳物业服务费2428.10元(3468.72元×70%)。另因安吉瑞公司对罗福凯拖欠物业服务费的客观事实，未尽到积极的催缴义务，其对迟延履行的后果应自行承担相应的责任，因此，对其要求罗福凯支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条和《物业管理条例》第七条、第四十一条及第四十二条第一款的规定，判决：一、罗福凯应于本判决生效之日起十日内支付安吉瑞公司2013年6月30日至2015年12月30日的物业服务费2428.10元；二、驳回安吉瑞公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由安吉瑞公司承担10元，罗福凯承担15元。一审判决宣判后，安吉瑞公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。其主要上诉理由是：一审认定事实错误，适用法律错误。首先，根据国务院《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，履行按时交纳物业服务费用的义务。一审酌定按照3/7比例承担物业费没有法律依据。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。安吉瑞公司向人民法院主张权利，已提供了《物业服务管理合同》等证据，完成了举证责任；但罗福凯关于安吉瑞公司提供的物业服务存在理瑕疵、小区基本属于脏乱差的状态及外业车辆随意入区停放导致业主停车困难的辩解，其亦应当举证证明。然而在罗福凯未举证的情况下，一审认定上述事实，显然没有事实和法律依据。再次，根据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款的规定，物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。因此原合同对双方当事人仍有约束力。安吉瑞公司履行了物业服务，罗福凯应当继续交纳物业费及按照合同约定支付滞纳金。罗福凯二审未答辩。经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，业主有权委托物业管理企业或者其他管理人对物业进行管理，本案中，2011年7月9日，安吉瑞公司与罗福凯签订《物业服务管理合同》，由安吉瑞公司作为长顺县“星筑园小区”的物业管理方，为该小区提供物业服务。双方当事人在合同中约定了物业服务范围及物业服务价格及相关违约责任，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，本院予以确认。因此双方当事人均应按照该《物业服务管理合同》的约定全面履行各自的义务。由于安吉瑞公司在履行物业服务合同过程中，存在小区有外车入停导致业主车辆未能有序停放及电梯经常停用等问题，导致包括罗福凯在内的小区内众多业主拒缴物业费，其本身应加强服务质量，故对其主张罗福凯承担具有违约性质的滞纳金，本院不予支持；同时，作为业主，罗福凯应按照合同约定缴纳物业管理费，其若对物业公司的服务有意见，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，或向物业公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门进行督促整改。业主有权就服务不足之处提出合理化建议与意见，物业公司则应积极改进。双方才能共建和谐、文明、有序的小区。即便当双方协商不成或者物业公司整改未果，业主还可依据相关法律及司法解释的规定主张权利，但其因此拒缴物业服务费的行为并不可取。鉴于安吉瑞公司未对小区进行有序且有效的服务，一审根据其提供的物业服务存在瑕疵的程度，认定其应承担与瑕疵相适应的责任并无不当，本院予以维持。综上，安吉瑞公司的上诉理由不充分，对其上诉主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘国红代理审判员　　万　青代理审判员　　王开恒二〇一六年六月二十九日书　记　员　　李　震百度搜索“”