（2016）鲁0921民初1519号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-09-20
案件名称
深圳市浩行天下地产顾问有限公司与泰安圣海置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁阳县人民法院
所属地区
宁阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市浩行天下地产顾问有限公司,泰安圣海置业有限公司,张亦尘
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0921民初1519号原告深圳市浩行天下地产顾问有限公司（以下简称浩行天下公司），住所地广东省深圳市南山区商业文化中心海岸大厦西座1502室。法定代表人张亦尘，浩行天下公司运营总监。被告泰安圣海置业有限公司（以下简称圣海公司），住所地山东省宁阳县磁窑镇财源街18号。法定代表人孙允禄，圣海公司董事长。委托代理人周庆旺，山东公允律师事务所律师。委托代理人毛强基，圣海公司副经理。第三人张亦尘，男，1979年9月5日出生，汉族，居民，住河南省扶沟县包屯镇包屯街。公民身份号码4127211979********。原告浩行天下公司与被告圣海公司、第三人张亦尘商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浩行天下公司的法定代表人张亦尘、被告圣海公司的委托代理人周庆旺、毛强基、第三人张亦尘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩行天下公司诉称，2014年4月13日，原、被告签订《合作沟通函》，约定被告将圣海明都小区41栋4单元201室、3单元201室、和32栋1单元301室三套房屋以667641元抵顶给原告（合同编号分别为：YS00006988、房屋代码46076；YS00006987、房屋代码46078；YS00006985、房屋代码46198）。2014年4月22日，本案第三人与被告签订了三份《商品房预售合同》并办理了备案登记。在合同履行过程中，被告违反了合同约定，至今仍未向原告交付三套房屋。2015年1月16日，第三人致函被告通知其解除合同以及退房，并按合同约定支付违约金，被告于2015年1月24日复函称已履行交房的通知义务，并未违反合同约定。但时至今日，原告也没有取得该三套房屋的所有权。被告的行为严重违反了合同的约定，构成根本违约。现依法起诉，要求解除第三人与被告签订的三份《商品房预售合同》，被告退还全部购房款667641元，支付违约金21364.5元。被告圣海公司辩称，一、涉案房屋约定的交房时间为2014年6月30日，而原告于2014年6月20日就向泰安市中级人民法院起诉，要求解除本案中的三份购房合同，不是被告不按时交房，而是原告不履行合同。二、就本案的三套房屋，泰安市中级人民法院（2014）泰民一初字第59号判决书没有支持原告的诉讼请求，原告再次起诉，违背一事不再理的原则，应当驳回原告的诉讼请求。第三人张亦尘辩称，个人作为原告的法定代表人，公司欠我的分红，用三套房屋抵顶，被告具备交房条件而始终未履行交房义务，至今仍未交房，构成事实违约，要求解除三套房屋的合同。经审理查明，2012年6月18日原告浩行天下公司与被告圣海公司签订《圣海明都项目策划与销售代理合同》，由被告委托原告作为其投资开发的明都房地产项目的独家全程策划和销售代理商。在履行合同过程中，双方产生纠纷，原告浩行天下公司于2014年3月13日向泰安市中级人民法院起诉，案号为（2014）泰民一初字第27号，后经双方协商，原、被告双方于2014年4月13日以签订合作沟通函的形式达成协议。协议约定被告支付原告款项共计310万元，其中200万元为现金支付，剩余110万元用被告的5套房产抵顶，房屋过户以签订正式房屋买卖合同并到相关部门备案为准。原告的法定代表人张亦尘与被告于2014年4月22日签订了圣海明都小区41栋4单元201室、3单元201室和32栋1单元301室三套房屋的商品房预售合同，并办理了商品房买卖合同登记备案。合同编号分别为：YS00006988、房屋代码46076；YS00006987、房屋代码46078；YS00006985、房屋代码46198。2014年4月24日，原告的法定代表人张亦尘签署收到条一份，内容为：“今收到泰安圣海置业有限公司3套房屋备案合同32-1-301、41-3-201、41-4-201总计价款667641元（大写陆拾陆万柒仟陆佰肆拾壹元整）”。原告于2014年4月25日撤诉。原告的法定代表人张亦尘与被告于2014年4月22日签订的41栋4单元201室、3单元201室和32栋1单元301室三套房屋的商品房预售合同中，约定被告交付该三套房屋的时间为2014年6月30日前。合同约定的逾期交房责任为：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2014年6月20日原告再次向泰安市中级人民法院起诉，案号为（2014）泰民一初字第59号。原告在该案中，要求被告向原告支付销售佣金共计110万元、违约金945500元，并承担（2014）泰民一初字第27号案件的诉讼费用28526元。2015年3月10日，泰安市中级人民法院作出（2014）泰民一初字第59号民事判决书，泰安市中级人民法院在该判决中认为，原、被告于2014年4月13日签订的合作沟通函，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。被告已按照合作沟通函的约定将三套房屋交付给原告，原告要求撤销已签订的三份商品房预售合同，由被告支付现金，既不利于合同的履行，也与原告法定代表人签署的收到条和付款证明的内容不符，依法不予支持。（2014）泰民一初字第59号民事判决书现已发生法律效力。该案诉讼期间，原告的法定代表人张亦尘于2015年1月16日向被告邮寄一份解除合同通知书，通知被告解除张亦尘与被告在2014年4月22日签订的三份商品房预售合同。通知书记载：“泰安圣海置业有限公司：本人与你公司于2014年4月份订立三份《商品房预售合同》，在三份合同履行过程中因你公司违反三份合同中第十条第（一）款：“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房”之规定，至今仍未向本人交付房屋，严重违反合同约定。依据三份合同第十一条第1.（2）款约定：“逾期超过六十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金”，本人特向你公司通知如下：由于你公司未依约交房，并且逾期60日后至今未交付，已严重违约，本人依合同约定通知你公司退房并解除合同。请你公司接到通知后三日内派人前来协商有关合同解除的善后事宜，依合同承担违约责任。特此通知张亦尘2015年1月16日”。被告于2015年1月24日给张亦尘回函，回函记载：“张亦尘：我公司与你于2014年4月22日订立的三份《商品房预售合同》，三套房屋已在宁阳县房地产管理局完成备案，该三套房屋价款已抵顶2014年4月13日《合作沟通函》中约定的款项667641元。双方约定以房屋抵顶账款事项后，你于2014年4月21日到我公司办公室，签订上述合同。合同签订后，我公司分管销售的巩素平主任明确表示将上述三套房屋钥匙交付与你，你表示钥匙暂由我公司保管，并委托巩素平代销上述三套房屋，待房屋售出后支付巩素平代理佣金。另外，我公司曾多次电话通知你领取上述三套房屋钥匙，办理物业交接事项，你均未前来办理。在（2014）泰民一初字第59号管辖异议期间及案件审理过程中，我公司也多次催促你办理房屋交接手续，你均予以拒绝并表示解除合同。我公司已经多次履行交房通知义务，你拒绝办理交接致使房屋至今未交付。我公司并未违反双方所签合同约定义务，合同第十一条第1项第（2）款并不适用，请严守合同约定，依法履约！再次通知，请你接到本函后立即前来办理房屋交接手续。特此函告！泰安圣海置业有限公司2015年1月24日”。诉讼中，被告主张，2015年3月17日被告给原告及其法定代表人邮寄通知一份，通知其到被告处统一办理房产证手续等相关事宜。原告主张未收到该通知，被告也未提供有关证据。2016年4月7日，原告向本院起诉，要求解除第三人与被告签订的三份《商品房预售合同》，被告退还全部购房款667641元，支付违约金21364.5元。诉讼中，原告当庭认可，在（2014）泰民一初字第59号案件审理期间，未要求被告交付房屋。本院认为，原告的法定代表人张亦尘与被告签订总价款为667641元的三份《商品房预售合同》，原告并未支付该三份购房合同的价款，而是为了履行原、被告双方于2014年4月13日《合作沟通函》中用三套房屋的价款抵顶被告对原告的欠款的约定。《合作沟通函》和三份《商品房预售合同》的效力，已由生效的（2014）泰民一初字第59号民事判决书所确认。虽然三份合同中约定的房屋交付日期为2014年6月30日前，但由于原告在2014年6月30日前就在泰安市中级人民法院起诉，要求撤销该三份《商品房预售合同》。在该案审理中，被告无法向原告履行合同，原告未要求被告履行合同，并且在原告通知被告解除合同时，被告也及时回复原告，要求原告办理房屋交接手续，履行合同。被告不能交付涉案房屋的原因是由原告造成。原告主张被告未按合同约定的时间交付房屋，且已超过60日的约定期限，因此原告有权解除合同，被告应当返还667641元的购房价款，并承担违约责任，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳市浩行天下地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费10690元，由原告深圳市浩行天下地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 崔明海审 判 员 钱爱菊人民陪审员 齐士学二〇一六年六月二十九日书 记 员 陈 铎 来源：