（2016）川1402民初1214号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2017-01-03

案件名称

四川全成节能科技有限公司与四川三益建材科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

眉山市东坡区人民法院

所属地区

眉山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川省全成节能科技有限公司,四川三益建材科技有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1402民初1214号原告：四川省全成节能科技有限公司。被告：四川三益建材科技有限公司。原告四川全成节能科技有限公司（以下简称“全成公司”）诉被告四川三益建材科技有限公司（以下简称“三益公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，经原告全成公司申请，本院作出（2016）川1402民初1214号民事裁定，裁定“对被告四川三益建材有限公司所有的价值75万元的机器设备、产品予以查封、扣押”。本案依法由审判员陈曼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告全城公司的委托代理人、被告三益公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全成公司诉称，原、被告分别于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订租赁协议，约定被告承租原告位于眉山市东坡区白马镇万坡村的部分厂房和部分场地，用于生产经营使用。合同约定了租赁期限、租金支付方式、双方权利义务、违约责任等条款。同时约定租赁期间产生的土地使用税、房产税、营业税、附加税、印花税等税费由被告承担。合同约定被告超过一个月未按照合同约定期限和金额支付租金，被告属于违约，原告可以解除合同并追究被告的违约责任。按照合同约定，被告在第一年的租金就没有按照合同约定期限和金额支付给原告。第二年的租金按照合同约定被告应当在2016年2月28日前支付完毕。时至今日，被告金支付了5万元租金和5万元履约保证金后就一直拖欠其余租金至今。原告多次催收未果。故原告请求判决：1.解除原、被告双方于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订的租赁协议并立即退场；2.被告立即支付目前拖欠原告的租金和相关税费等费用525951.25元（包括租金、营业税、附加税、房产税、土地使用税、电费），并且承担租金和税费等费用直到退场为止（自2016年4月1日起按照每月51731.47元费用）3.被告支付违约金150000元。被告三益公司辩称，原告明知被告在承租其厂房和场地后资金紧张，且知道被告生产的是环保建材、国际批准并扶持的朝阳产业、十分畅销的产品，原告又通过擅自处分被告的产品、不准被告的产品出厂（守门人罗志全是原告的工作人员）、停电等违约和侵权的方式，使被告始终无法筹集应付的租金；原告坚持不准被告通过销售产品后给付租金，所以，原告当然就没有给被告付租金的合理期限，并通过诉讼欲解除合同关系，被告在腾退场地过程中必将遭受毁灭性的损失。原告通过法院查封被告的灰渣混凝土空心隔墙砖17760.6平方米，按照100元/平方计算，价值共计1776060元，足以交付房租。被告根据法定的抵消原则，已经超额给付租金。被告承租后生产隔墙砖的总产值是29159.92平方米，原告擅自处分了11399.32平方米，按照低于市价100元/平方计算，市值共计1139932元。原告实施违约和侵权的行为只是被告长期无法对租赁物适用、收益，从原告实施侵权之日起，被告不应再给付原告租金。2015年10月10日起至今，原告禁止被告的产品进出原告出租的厂房和场地，又断掉被告的生产用电，使被告不能对承租的标的物占有、使用、收益。原告依法不具备解除双方签订协议的法定条件，且应当停止违约和侵权行为。本案中，原告是违约方，拒不和被告进行结算，又不履行催告义务，违背诚实信用原则，其要求解除合同支付违约金于法无据。被告希望原告同意双方进行清算，如果清算的结果表明被告欠付租金，被告愿意在人民法院和原告的监督下迅速出售产品，清偿债务。经审理查明，2015年3月20日，原、被告签订了《租赁协议》一份，约定：被告租用原告位于眉山市白马镇万坡村的厂房约4800平方米（以房产证面积为准）；租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日；租金计算方式为2015年4月1日起至2017年3月31日，租金为8.00元/m2/月，2017年4月1日起，每年租金在上一年的基础上递增5%；本协议生效后，被告应向原告交纳履约保证金5万元；租金支付方式为签订合同后进场之前（合同签订1个月内需进场）支付10万元，第一年租金的剩余部分和5万元的履约保证金在2015年10月1日内支付完毕，第二年的租金在2016年2月28日前支付完毕，以后每年以此类推。2015年5月19日，原、被告签订了《场地租赁协议》一份，约定：被告租用原告位于眉山市白马镇万山坡，被告租赁厂房旁的空地，场地面积为约0.4亩（长7米、宽3.4米）；租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日；租金计算方式为2015年4月1日起至2017年3月31日，租金为4000元/年，2017年4月1日起，每年租金在上一年的基础上递增5%；租金支付方式为签订合同后5个工作日内付清第一年租金，第二年的租金在2016年2月28日前支付完毕，以后每年以此类推。2015年8月20日，原、被告再次签订了《场地租赁协议》一份，约定：被告租用原告位于眉山市白马镇万山坡，被告租赁厂房旁的空地，场地面积3.06亩，厕所占地91m2；租赁期限为2015年8月1日至2025年3月31日；租金计算方式为2015年8月1日起至2017年7月31日，场地租金为10000元/亩/年，厕所占地租金8736元/年；2017年8月1日起，每年租金在上一年的基础上递增5%；租金支付方式为签订合同后5个工作日内付清第一年租金，第二年的租金在2016年2月28日前支付完毕，以后每年以此类推。以上三份协议均约定租金总额不包括被告租赁的场地在当年度应当缴纳的土地使用税、房产税以及因租用而产生的营业税、附加税、印花税等税费，各项税费均由被告缴纳，按照税收政策规定应由被告缴纳的税费由被告自行申报缴纳，因为租赁行为产生的应由原告缴纳的税费，则由被告以租金或管理费的形式支付给原告；如有拖欠费用，原告在履约保证金中扣除，不足部分由被告承担；被告所租赁的场地，其水电、维护、网络等费用由被告承担，拖欠费用原告可在履约保证金中扣除；违约责任约定为若被告延期支付租金，应支付违约金（按全年租金的30%计算），被告超过1个月未按本合同的约定期限和金额支付租金，则认定被告违约，原告可以解除合同要求被告退场，并追究被告的违约责任。三份协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年3月20日的《租赁协议》签订后，被告支付了履约保证金5万元，租金5万元；2015年5月19日的《场地租赁协议》签订后，被告支付了2015年4月1日至2016年3月31日的租金4000元；2015年8月20日的《场地租赁协议》签订后，被告未按约支付租金。三份租赁协议约定的第二年度的租金支付时间均为2016年2月28日前，被告未按约支付第二年度租金。被告在租赁期间共欠付电费9173.65元。2016年4月5日，原告以被告逾期支付租金构成违约为由诉来本院，要求解除与被告签订的租赁协议。在审理过程中，经原告申请，本院于2016年4月7日作出（2016）川1402民初1214号民事裁定，并于2016年4月11日对被告价值75万元的机器设备、产品进行了查封。从查封之日起，原告即限制被告进入并使用租赁场地。被告主张“原告从2015年10月10起就限制被告进入租赁场地”，就该主张，仅举证了门卫罗志全的书面情况说明，罗志全并未出庭作证。庭审中，原告主张“被告应向原告支付营业税、附加税”，但以上税收并未实际发生。原告主张被告应按6元/m2向其支付土地使用税，举证了缴税凭证一份，该凭证载明原告缴纳了2015年1月1日起至2015年12月31日止的土地使用税共计299675.43元,2016年1月1日至2016年3月31日的土地使用税92848.05元；原告还举证了“纳税人减免税核准申请审批表”及“税务事项通知书”，两份书证载明“因原告提出的停产停业一年以上，无经营收入来源或主要依靠房屋土地收入维持运转而申请减免土地使用税，东坡区税务局同意减免2015年度的土地使用税金额为118074元”。原告未举证证明所缴纳土地使用税的范围是否涵盖了被告租赁使用的土地。原告主张被告应按租金的12%向其支付房产税，但原告未举证证明其缴纳了被告租赁房屋的房产税。以上事实，有《租赁协议》、《场地租赁协议》、情况说明、缴税凭证、纳税人减免税核准申请审批表、税务事项通知书、房产证、土地使用权证以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告分别于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订的《租赁协议》一份、《场地租赁协议》两份合法、有效，对原、被告具有法律约束力。原告将租赁物交付被告使用，被告即应按约支付租金。2015年3月20日的《租赁协议》的年租金为460800元（4800m2×8元/m2/月×12月），日租金为1262.47元（460800元÷365日）；被告应在2015年10月1日前支付第一年度租金，被告实际仅支付了5万元的履约保证金及5万元的租金，其余租金至今未支付。2015年5月19日的《场地租赁协议》的年租金为4000元，日租金为10.96元；被告支付了第一年度的租金4000元，应在2016年2月28日前支付第二年度租金，但至今未支付。2015年8月20日的《场地租赁协议》的年租金为39336元，日租金为107.77元；被告应在签订协议后的5个工作日内支付第一年度租金，但至今未支付。被告逾期未足额支付三份租赁协议中约定的租金，构成违约，根据协议的约定，原告可以解除合同并要求被告退场。被告辩称“2015年10月10日起至今，原告禁止被告的产品进出原告出租的厂房和场地，又断掉被告的生产用电，违约在先，故原告无权请求解除租赁协议”，被告就该辩称意见举证不足，本院不予采信。现原告要求“解除原、被告双方于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订的租赁协议并由被告立即退场”的诉讼请求，符合双方的约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于欠付的租金的计算期限问题，被告主张“原告从2015年10月10起就限制被告进入租赁场地”，就该主张仅举证了罗志全签字的情况说明，因罗志全未出庭作证，对该情况说明本院不予采信，故对被告的该抗辩主张，本院不予采信。因原告在庭审中自认“从查封之日起，原告即限制被告进入并使用租赁场地”，即被告从2016年4月11日起即无法正常使用租赁场地，故租金仅应计算至2016年4月10日。其中2015年3月20日的《租赁协议》计算至2016年4月10日欠付的租金为373424.7元（460800元+1262.47元/日×10日-10万元）；2015年5月19日的《场地租赁协议》计算至2016年4月10日欠付的租金为109.6元（10.96元/日×10日）；2015年8月20日的《场地租赁协议》计算至2016年4月10日欠付的租金为27301.7元（39336元/年÷12月×8月+107.77元/日×10日）。综上，被告应支付原告租金400836元。被告辩称“应用原告擅自处分的被告的产品来抵扣租金”，首先，原告是否擅自处分被告的产品，处分的数量及其价值均无法确认，即被告是否对原告享有到期债权无法确认；其次，即使原告擅自处分被告的产品，也是构成侵权纠纷，被告应另案诉讼，而不应主张在本案的租赁合同纠纷中直接予以抵扣。故被告的该抗辩主张，本院不予采信。关于被告是否应向原告支付营业税、附加税、房产税、土地使用税，以上税收的对外缴纳主体均应为原告，原告在实际缴纳后可依据双方签订的协议要求被告支付，但本案中，原告并未举出充分的证据证明已缴纳被告租赁厂房及场地产生的以上税收，故原告要求被告支付以上税费的诉讼请求，因证据不足，无事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付电费9173.65元，符合双方的约定，被告也予以认可，本院予以支持。原告要求被告支付违约金15万元，根据双方签订的协议的约定，“若被告延期支付租金，应支付违约金（按全年租金的30%计算）”，三份协议的年租金共计504136元，按协议约定计算的违约金为151240.8元，原告现主张15万元，在双方约定的范围内，也不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告四川省全成节能科技有限公司与被告四川三益建材科技有限公司分别于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订的《租赁协议》一份及《场地租赁协议》两份，并由被告四川三益建材科技有限公司在本判决生效之日起十五日内返还租赁场地给原告四川省全成节能科技有限公司；二、由被告四川三益建材科技有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告四川省全成节能科技有限公司租金400836元及电费9173.65元；三、由被告四川三益建材科技有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告四川省全成节能科技有限公司违约金15万元；四、驳回原告四川省全成节能科技有限公司的其他诉讼请求。若被告四川三益建材科技有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5538元，诉讼保全费4270元，共计9808元，由原告四川省全成节能科技有限公司负担4354元，由被告四川三益建材科技有限公司负担5454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员　　陈曼二〇一六年六月二十九日书记员　　王蕾 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