（2016）辽0211民初770号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-24
案件名称
原告姜丽丽与被告杨柳房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜丽丽,杨柳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十二条，第一百一十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初770号原告姜丽丽（反诉被告）。委托代理人杨锡文、张晓光，系辽宁中山律师事务所律师。被告杨柳（反诉原告）。委托代理人徐少锋，系广东普罗米修（大连）律师事务所律师。原告姜丽丽与被告杨柳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、王菲组成合议庭，依法公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨锡文，被告杨柳及其委托代理人徐少锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜丽丽诉称，2014年7月8日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将饭店租给原告经营使用，租期为二年，年租金为捌万元整，交付方式为年付；被告同时收取原告房屋租赁押金5,000.00元整。2015年12月20日原告决定对该租赁房屋进行重新装修改造升级；被告没有和原告协商，于2015年12月23日将原告租赁的房屋门用锁头锁住，导致原告装修材料和人员无法进入店内施工，后原告多次找被告协商至今未果；故无奈之下诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方在2014年7月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告自2015年12月24日至2016年2月1日止的房屋租金8,547.95元及租赁房屋押金5,000.00元，总计13,547.95元；3.诉讼费用由被告承担。被告杨柳辩称，同意解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，不同意返还租金8,547.95元及租赁房屋押金5,000.00元。原告陈述与事实不符，原告要求装修并没有经过被告同意，是原告强行要求对案涉房屋进行装修，同时原告将被告租赁房屋内的经营设备全部拉走，并造成店内大部分基础设施及财物损失；且是在原告将房屋弃之不顾的情况下，被告于2015年12月30日将所出租的房屋用锁锁住，防止店内其他设施丢失；同时也没有如原告所述的，有装修人员要运送材料进入店内进行施工，因此原告所述既没有事实依据也没有法律根据，请法庭予以驳回。反诉原告杨柳诉称，2014年7月8日反诉原告杨柳和反诉被告姜丽丽签订《房屋租赁合同》，合同约定杨柳将饭店出租给姜丽丽经营使用，租赁期间为二年，时间从2015年2月1日至2017年2月1日止，租金为每年捌万元人民币，支付方式为每年一月一日前一次性支付当年租金；同时还约定，姜丽丽在租期内不继续经营的，房租按整年计算，不予退还；如有违约，杨柳有权收回饭店。合同签订后杨柳履行了自己应履行的合同义务，姜丽丽也支付了一年租金捌万元人民币。由于社会经济不景气及姜丽丽经营管理不善饭店并不盈利，2015年8月中旬反诉被告姜丽丽要求与反诉原告杨柳解除《房屋租赁合同》并要求返还已付的租金和押金，杨柳并没有同意姜丽丽的无理要求；2015年12月21日，令杨柳没有想到的是姜丽丽背着杨柳将饭店内的设备物品全部搬走并将房屋的基础设施强行拆除最终导致全部损坏（当时杨柳已报警）；因此，本诉被告杨柳依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规，同时还根据双方所签订的《房屋租赁合同》及证明等材料，现就本诉原告姜丽丽的诉求提出反诉，请求判令：1.反诉被告向反诉原告返还炉具一台、不锈钢案板一个、连体水槽一个、大转桌子两套、木方桌子四套；2.反诉被告向反诉原告赔偿电视一台（300元）、冰柜一个（1200元）、消毒柜一个（1200元）、挂钟一个（50元）及铝梯子一个（200元），合计：2,950.00元人民币；3.反诉被告赔偿反诉原告饭店橱窗玻璃一块，价值5,000.00元人民币；4.反诉被告赔偿反诉原告房屋内设施的损失9,000.00元人民币；5.反诉被告向反诉原告支付有限电视费288.00元及水费245.44元，合计：533.00元人民币；6.反诉被告承担所有反诉费用。反诉被告姜丽丽辩称，不同意反诉原告杨柳的诉讼请求。杨柳的反诉请求不属于《民事诉讼法》的规定，不具有反诉事实，按照原告诉请解除合同的法律后果，就是原告将被告出租的东西物品一并返还给被告；如果姜丽丽在经营当中给杨柳造成了财产损失，那就属于侵权纠纷，应该由杨柳另行起诉，不能同本案以反诉的形式提出诉请；反诉原告杨柳所陈述的：“由于社会经济不景气及姜丽丽经营管理不善饭店并不盈利”的情况与事实不符。另外，《房屋租赁合同》最后由杨柳书写的内容如下：“从今天起所有手续归还甲方保管，开业时再交还乙方，时间2015年12月22日起至装修止，出现其他问题由甲方负责，但费用发票在乙方手里，出现问题与甲方无关”，这一内容是由杨柳在合同中书写，证明姜丽丽装修杨柳是同意的，双方对装修事宜进行了相关约定。且从《房屋租赁合同》履行开始，姜丽丽对所租赁的房屋具有占有和使用的权利，但在2015年12月24日，杨柳将该租赁给姜丽丽的房屋内外门用锁锁住，损害了姜丽丽的权利；至于杨柳提供的《证明》中，最后一句：“乙方自己的东西已经全部拉走，饭店现是清水房”，恰恰证明姜丽丽手里仅有《证明》中所写的几样东西，其他物品依然在杨柳手里，故反诉原告杨柳的主张没有依据。经审理查明，2014年7月8日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定：被告将饭店租给原告经营使用，经双方协定租期为二年，自2015年2月1日至2017年2月1日止，租金为每年人民币捌万元整，原告必须在每年1月1日前一次性交齐当年租金。如原告在中途不能继续经营，房租按整年计算，不予退还；如有违约，被告有权收回饭店。第二条约定：原告经营期间应及时缴纳房屋内所发生的电费、水费、电话费、有线电视费、排污费、税费、工商管理费、暖气费、物业费、电话费、房屋税等相关一切费用（其中暖气费和物业费显示为“划掉”状态）。第三条约定：被告将饭店的设备物品：炉具一台、电视一台、不锈钢案板一个、连体水槽一个、冰柜一个、消毒柜一个、大转桌子二套、木方桌子四套，吧台一个、挂钟一个、铝梯一个、铁架等（其中冰箱和消毒柜显示为“划掉”状态），提供给原告使用，如丢失或损坏照价赔偿，房屋内如有其它损坏，由原告负责承担更换维修。第五条约定：在租赁合同期内，如要对房屋改造，需经被告同意，如原告擅自改造，改造不良后果和损失，由原告承担赔偿被告损失。第六条约定：在租赁合同约定期间内，如遇房屋动迁等不可抗拒原因，在接到通知的当日，本合同自动终止，解除所有的约定，被告收回房屋即饭店有关的一切事项;同时被告按余下的天数返还剩余租金。同时，于2015年12月22日，在《房屋租赁合同》落款下方空白处有被告所写的增补内容为：“从今天起所有手续归还甲方保管，开业时再交还乙方，时间2015年12月22日起至装修止，出现其他由甲方负责，但费用发票在乙方手里，出现问题与甲方无关”，对此内容原、被告双方均无异议。2015年12月21日原告给被告开具了《证明》，内容为：“2015年12月21日晚饭店，乙方拉走饭店甲方东西:炉具一台、不锈钢案板一个、连体水槽、大转桌二套、木方桌四套；乙方自己的东西已全部拉走，饭店现是清水房，落款：姜丽丽，时间2015年12月21日”，原告对该《证明》内所记载的物品没有异议，虽对《证明》内容中所写的：“乙方自己的东西已全部拉走，饭店现是清水房”笔迹有异议，但不申请鉴定，故本院对此《证明》的真实性予以认可。庭审过程中，被告申请法庭调取2015年12月22日的接警记录，通过报警情况登记表显示：“报案人为杨柳，出警人员于2015年12月22日16时59分到达现场，报警情况及损失为：2015年12月22日16时56分接指挥中心208指令，祥和园4栋楼下饭店纠纷巡警三分钟到达现场了解租房纠纷，双方自行解决。”，以上报警情况登记表的内容未提及到被告庭审时所述的“原告对租赁房屋内基础设施造成严重破坏”这一情况。另查明，被告提供了大连天途有线电视网络股份有限公司于2015年3月9日向其开具的收费专用发票一张，缴费项目为：数字电视基本收视维护费（20150101-20151231），金额为：288.00元。被告还提供了由大连市自来水集团有限公司于2015年12月24日向其开具的大连增值税普通发票一张，金额为245.44元，原告同意承担该水费单据。2015年12月24日原、被告之间关于换店面内外门锁的录音，通过录音可知被告在原告不知情的情况下更换了出租房屋店面内外门锁，庭审中被告对此也予以承认。上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、录音光盘，被告提供的《房屋租赁合同》、《证明》、大连天途有线电视网络股份有限公司收费专用发票、增值税普通发票、照片十张和被告申请调取的报警情况登记表以及原、被告的陈述和本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同自2014年7月8日签订后，被告依约定将租赁房屋交付给原告使用，原告也依约定交付了2015年全年的租金及租赁房屋押金；2015年12月原、被告因租赁房屋的再装修发生争执，被告在原告不知情的情况下将本应由原告占有、使用的租赁房屋内外门锁更换，致使原告无法进入租赁房屋装修；对此，被告称因原告强行搬出租赁房屋内设施物品且原告没有预交下一年度的租金，才更换的租赁房屋内外门锁；但根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定：“租金为每年人民币捌万元整，原告必须在每年1月1日前一次性交齐当年租金”，可见被告向原告主张预交下一年度租金的日期在合同约定应交付租金日期之前，即未到应交付下一年度租金的日期；并且于2015年12月22日，在《房屋租赁合同》落款下方空白处有被告所写的增补内容为：“从今天起所有手续归还甲方保管，开业时再交还乙方，时间2015年12月22日起至装修止，出现其他由甲方负责，但费用发票在乙方手里，出现问题与甲方无关”，可知原、被告对租赁房屋的再装修事宜是均知情的且有过相关协商，被告私自对原告有权占有、使用的租赁房屋更换门锁阻止原告装修，致使原告无法行使其对租赁房屋的占有权和使用权，故原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还从2015年12月24日起至2016年2月1日止的房屋租金8,547.95元（按80,000÷365天×39天=8,547.95元标准计算）及租赁房屋押金5,000.00元之请求本院予以支持。同时，原告认为被告就本诉提出反诉不具有反诉事实不符合《民事诉讼法》的规定，但依据《民事诉讼法》第五十二条、第一百一十九条等相关规定，符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，两诉适用同种诉讼程序且不违反有关法院专属管辖，本诉的被告有权以本诉原告为被告，向受诉法院提出与本诉在事实上或法律上有牵连关系的独立的反请求，故被告提出反诉有法律上的依据。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条：“原告经营期间应及时缴纳房屋内所发生的电费、水费、电话费、有线电视费、排污费、税费、工商管理费、电话费、房屋税等相关一切费用”，依约定租赁房屋在原告租赁期间产生的数字电视基本收视维护费288.00元和水费245.44元应当由原告承担；《房屋租赁合同》第三条约定：“被告将饭店的设备物品：炉具一台、电视一台、不锈钢案板一个、连体水槽一个、大转桌子二套、木方桌子四套，吧台一个、挂钟一个、铝梯一个、铁架等，提供给原告使用，如丢失或损坏照价赔偿，房屋内如有其它损坏，由原告负责承担更换维修”，故合同解除后，原告应向被告返还合同第三条列明的设备物品，无法返还的物品应按实际价值赔偿（电视一台3**.00元、挂钟一个50.00元、铝梯一个200.00元，合计：550.00元）。对于被告提出的要求原告赔偿租赁房屋内橱窗玻璃价值5,000.00元和室内设施损失9,000.00元的反诉请求，因反诉原告仅提供了反诉被告租赁后租赁房屋的照片，未提供反诉被告租赁前租赁房屋的照片，无法确定租赁房屋是否遭受损失以及遭受损失的程度，反诉原告也未提供其他能够证明该损失的证据，故对反诉原告该部分的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年7月8日签订的《房屋租赁合同》；二、自本判决书生效之日起十日内，本诉被告杨柳返还本诉原告姜丽丽从2015年12月24日起至2016年2月1日止的房屋租金8,547.95元及租赁房屋押金5,000.00元，总计：13,547.95元；三、自本判决书生效之日起十日内，反诉被告姜丽丽向反诉原告杨柳支付租赁房屋期间产生的费用533.44元（包括：数字电视基本收视维护费288.00元和水费245.44元）；反诉被告姜丽丽返还反诉原告杨柳租赁房屋内设施物品，即炉具一台、不锈钢案板一个、连体水槽一个、大转桌两套、木方桌四套，以及无法返还原物的物品按实际价值赔偿550.00元（包括：电视一台3**.00元、挂钟一个50.00元、铝梯一个200.00元）；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告杨柳的其他诉讼请求。本诉案件受理费139.00元，其他诉讼费50.00元，合计人民币189.00元（原告已预交），由被告负担；反诉案件受理费人民币120.00元（反诉原告已预交），由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 张 威人民陪审员 张淑华人民陪审员 王 菲二〇一六年六月二十九日书 记 员 林雨欣附法律适用：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度“”