（2016）湘01民终2168号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-01-12
案件名称
中航物业管理有限公司长沙分公司与刘世湘、刘玺物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中航物业管理有限公司长沙分公司,刘世湘,刘玺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2168号上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。法定代表人邹民，董事长。委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）刘世湘，男，汉族1951年5月1日出生，住长沙市开福区。被上诉人（原审被告）刘玺，男，汉族，1982年3月6日出生，住长沙市开福区。上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司与被上诉人刘世湘、刘玺物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民二初字第04291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年1月18日，深圳市中航物业管理有限公司（乙方）与湖南顺天房地产开发有限责任公司（甲方）签订《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对（顺天•黄金海岸住宅小区）实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅等承重结构部位）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、属物业管理范围内的市政公用设施（道路、路灯、室外上下水管道、停车场等）的维修、养护、管理；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。二、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准，其中房屋外观完好率98%、房屋及设施设备的维修养护98%、公共环境保洁率99%、交通秩序合格率98%、保安事件发生率0.1%、急修15分钟到达且不过夜、小修及时率100%等。三、物业管理服务费用：1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费，住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.20元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。收费标准需报市物价部门批准。基本物业管理服务费标准的调整，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准。2、对购买顺天•黄金海岸的业主给予入伙后免三个月物业管理费的优惠。但此期间的装修管理费按湖南省的有关文件执行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交纳管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交一个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付法律诉讼解决。合同另约定合同期限、甲乙方的权利义务、违约责任等事项。该合同由甲乙双方盖章。此后，甲乙双方签订《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同补充协议》。协议内容：1、鉴于双方在履行前期物业服务合同期间，经双方核算且乙方向甲方收取的电梯运行分摊费用为每平方米0.3元，故双方协商将原合同“第七条物业管理服务费用1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.2元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取；”变更为“第七条物业管理服务费用1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）”。2、住宅物业物业管理服务费从2008年8月1日开始按照每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）的标准向业主或使用人收取。3、将合同期限变更至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。4、本补充协议与《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同》具备同等法律效力。该协议由甲乙双方盖章，无落款时间。上述合同未约定业主缴纳物管费的时间。由刘世湘、刘玺签名的《临时管理规约》第三十二条约定物业管理费[不含电梯运行费用（公共分摊）等]，住宅为1.2元/月•㎡（建筑面积），起算时间以开发商书面通知业主入伙的时间起开始收取物业管理费（另有约定除外）。2007年11月8日，长沙市物价局向中航物业管理有限公司长沙分公司出具物业管理公共性服务收费标准审批证，载明黄金海岸住宅高层的收费标准为1.5元/㎡•月。刘世湘、刘玺系顺天·黄金海岸4栋1004号房屋业主，该房屋建筑面积122.28平方米。刘世湘、刘玺预交物业费至2010年9月，此后刘世湘、刘玺欠交物业管理费。中航物业管理有限公司长沙分公司以交款通知书、公告、律师函等方式要求刘世湘、刘玺支付物业管理费。2010年9月至2015年8月，共计60个月，单价1.5元/㎡，每月183.42元，刘世湘、刘玺共欠管理费11005.2元及水费2113.01元。中航物业管理有限公司长沙分公司于2014年6月和7月就刘世湘、刘玺所称房屋阳台渗水问题与楼上业主进行了沟通协调，但没有处理结果。故刘世湘、刘玺要求中航物业管理有限公司长沙分公司减免物业费及违约金并赔偿损失。另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。2014年11月6日，中航物业管理有限公司长沙分公司在小区公告栏张贴公告，向刘世湘、刘玺等欠缴物管费的业主催收物管费。原审法院认为，一、《前期物业服务合同》系由建设单位与选聘的物业服务企业协商签订，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。而建设单位与物业服务企业就合同约定不详的事宜进行补充、更正等内容，在不损害业主利益的情况下，应作为合同组成部分，对业主亦具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费的收费标准为1.2元/月/㎡，电梯运行费按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。而建设单位与中航物业管理有限公司长沙分公司就电梯运行费等公摊费用达成补充协议，明确与《前期物业服务合同》具备同等法律效力，实质系对《前期物业服务合同》的补充和完善。同时，根据长沙市物业管理收费办法的相关规定，物业管理服务费用包含人员费用、管理费分摊、法定税费及合理利润等内容，加上合同约定的电梯运行费，补充协议确定电梯运行费等公摊费用0.3元并未过高，没有损害业主的利益。且补充协议确定的住宅物业费标准1.5元/月/㎡，与长沙市物价局审批的住宅物业费标准相符。综上，《前期物业服务合同》及补充协议对业主均具有约束力，业主应自2008年8月1日起按1.5元/月/㎡的标准支付住宅物业管理服务费用。二、合同未约定交纳物业费的时间，中航物业管理有限公司长沙分公司可以随时要求刘世湘、刘玺履行。中航物业管理有限公司长沙分公司以律师函、欠费明细等方式书面催收物业服务费及水费，刘世湘、刘玺至今未履行，应承担继续履行的违约责任。刘世湘、刘玺应向中航物业管理有限公司长沙分公司交纳自2010年9月至2015年8月物业费管理费11005.2元及水费2113.01元。中航物业管理有限公司长沙分公司诉请物业费及水费，该院予以支持。刘世湘、刘玺在庭审中称未交物业费系因中航物业管理有限公司长沙分公司未妥善处理阳台漏水等问题，虽未查清阳台漏水、霉变的原因系房屋质量问题、还是上下楼业主之间的相邻关系引起，但中航物业管理有限公司长沙分公司应履行协调处理的附随义务，使业主能安居乐业。因此，中航物业管理有限公司长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵，刘世湘、刘玺要求减免物管费的抗辩，该院予以部分支持。综合本案实际情况，该院酌情减免刘世湘、刘玺20%的物管费，刘世湘、刘玺应缴纳的物管费为11005.2元-11005.2元×20%=8804.16元。三、刘世湘、刘玺以中航物业管理有限公司长沙分公司物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，中航物业管理有限公司长沙分公司诉请的违约金，该院不予支持。因刘世湘、刘玺未提出反诉，其要求赔偿损失的抗辩，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、刘世湘、刘玺在判决生效之日起10日内向中航物业管理有限公司长沙分公司支付自2010年9月至2015年8月物业服务费8804.16元及水费2113.01元；二、驳回中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费179元，因适用简易程序减半收取89.5元，由刘世湘、刘玺承担。上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司不服一审判决，向本院上诉称：一、被上诉人所称阳台漏水问题，属相邻权纠纷，不属于本案的物业服务合同纠纷，且上诉人亦已多次协助被上诉人与楼上业主沟通协调，一审判决据此减免物业服务费属错误判决。二、一审判决在未查清“系房屋质量问题还是上下楼业主之间相邻权纠纷”，责任主体不明的情况下，盲目认定“上诉人有协调处理的附随义务”属于极不负责的判决。三、一审判决在基本事实认定和法律适用均明显错误的前提下，以“物业服务存在瑕疵”为由减免被上诉人20%的物业服务费，人为任意调低物业服务费收费标准，造成对绝大多数业主的不公。四、一审判决以“被上诉人拒交物业费属于合理抗辩”为由驳回上诉人违约金诉求，属于随意干涉意思自治，将助长恶意欠费行为。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人刘世湘、刘玺发表答辩意见称：渗水问题一直存在，我们从2010年就向物业公司反映，物业公司说楼上漏水，我们自己已经修了两次了。在本案二审审理过程中，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：中航物业管理有限公司长沙分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》依法对该公司及刘世湘、刘玺具有约束力，双方均应按该《前期物业服务合同》履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）关于物业服务费是否应当减免的问题。中航物业管理有限公司长沙分公司上诉称，一审判决减免刘世湘、刘玺20%物业服务费没有依据。本案中，刘世湘、刘玺家中发生阳台漏水、霉变等情况，虽未查清刘世湘、刘玺房屋出现上述情况的原因，但中航物业管理有限公司长沙分公司应履行协调处理的义务，使业主能安居乐业。中航物业管理有限公司长沙分公司未妥善处理刘世湘、刘玺的房屋问题，物业管理服务有瑕疵，一审法院考虑上述情况并酌情减免刘世湘、刘玺20%的物业服务费并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立,本院不予支持。（二）关于违约金的问题。因刘世湘、刘玺的房屋存在渗水等问题,刘世湘、刘玺可以就此提出合理抗辩,一审没有支持中航物业管理有限公司长沙分公司所主张的违约金并无不当。中航物业管理有限公司长沙分公司上诉认为一审驳回违约金不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费179元，由中航物业管理有限公司长沙分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一六年六月二十九日书 记 员 孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”