（2016）豫01民终5927号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-07-05

案件名称

周武英与河南金地置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南金地置业有限公司,周武英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终5927号上诉人（原审被告）河南金地置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区。法定代表人刘兴吨。委托代理人毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人李磊，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）周武英，女，1975年6月21日出生，汉族。委托代理人柳慈民，河南开达律师事务所律师。上诉人河南金地置业有限公司（以下简称金地公司）与被上诉人周武英房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金地公司的委托代理人毛学谦，被上诉人周武英的委托代理人柳慈民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月18日，原告周武英与金地公司签订《商品房买卖合同》三份（合同编号分别为：D1××××701、D1××××699、D1××××690）。合同载明：出卖人为金地公司，买受人为周武英；周武英购买的商品房号为：郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西1幢3层301号、302号、303号；301号为645.13平方米，总房款3900000元，现金付款3600000元，按揭贷款300000元；302号为552.77平方米，总房款3300000元，现金付款3150000元，按揭贷款150000元；303号为569.05平方米，总房款3400000元，现金付款3250000元，按揭贷款150000元；上述房屋总面积为1766.95平方米，总价款为10600000元；2013年4月18日应支付价款10000000元，剩余600000元以按揭方式于2013年7月20日支付；交房日期为2013年8月31日前，商品房交付条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实等。买受人逾期付款违约责任：1、如买受人逾期付款，逾期90日之内，自应付款期限第二天至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，出卖人有权解除合同；买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人逾期交房违约责任：1、逾期不超过180日，自约定期限第二日至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二的违约金。2013年4月18日，金地公司旭日·龙园项目部向原告出具收据一份，载明：兹收到周武英交来房款人民币10000000元。2014年12月10日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局出具郑州市房屋登记信息查询证明一份，载明：郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西1号楼3层301号、302号、303号房屋登记在周武英名下。原告称被告未协助其办理按揭贷款手续。原告称其多次联系被告，要求支付剩余房款600000元，但被告不予配合。2016年1月12日，原告向该院提存房款600000元。原审法院认为，原、被告双方签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已按约定将10000000元房款交付被告，并将余额600000元提存法院，被告亦应履行合同义务。故对原告请求被告将位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西1幢3层301号、302号、303号的房屋交付给原告，该院予以支持。原告要求被告协助办理按揭贷款手续，因原告已将余款600000元提存法院，该请求不再处理。原告请求被告支付逾期交房违约金（自2013年9月1日至房屋交付之日止，以已付房款10000000元为基数，按日万分之二的标准支付），理由正当，予以支持。被告辩称原、被告并非商品房买卖合同关系，原告与河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨公司）系借贷关系，被告签订《商品房买卖合同》系为晟烨公司向原告借款提供担保，但未提交相关证据证明其主张，其辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南金地置业有限公司继续履行合同编号分别为D1××××701、D1××××699、D1××××690的《商品房买卖合同》，于符合交房条件之日起十日内将位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西1幢3层301号、302号、303号房屋交付给原告周武英，并于交房后一个月内协助原告周武英办理房屋所有权证。二、被告河南金地置业有限公司向原告周武英支付逾期交房违约金（自2013年9月1日至交房之日，以10000000元为基数，按日万分之二的标准支付）。案件受理费13400元，由被告河南金地置业有限公司负担。宣判后，金地公司上诉称：1、其与周武英之间不存在真实的房屋买卖关系，双方签订的《商品房买卖合同》实际上是为晟烨公司向周武英借款提供的担保措施，周武英实际履行的是借款义务，并未履行购房义务。周武英是将1000万元交付给了晟烨公司，这一点从刷卡记录的收款人是晟烨公司可以看出来，且晟烨公司也向周武英履行了部分还款义务。周武英应当按合同约定将钱存入我公司的银行专用账号，但是我公司从未收到相关款项，因此我公司��具有交房义务。另外，合同约定的房屋单价五千多明显低于市场价，显失公平。2、根据事实和法律，双方签订的《商品房买卖合同》应属无效，一审法院适用法律不当。该合同作为担保措施，相关约定属于流质条款，根据物权法第二百一十一条之规定应属无效，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，一审法院应当按照民间借贷法律关系审理或裁定驳回起诉。3、鉴于本案处理结果跟晟烨公司有法律上的利害关系，为查明案件事实，本案有必要追加晟烨公司为第三人参加诉讼。一审中我公司及晟烨公司均提出追加第三人的申请，但一审法院为准许，现再次要求追加晟烨公司为第三人参加诉讼。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求：撤销原判，改判驳回周武英的一审所有诉讼请求或将本案发���重审；本案上诉费用由周武英承担。周武英答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，周武英签订合同当日在金地公司的售楼部按照其提供的POS机刷卡1000万元向其支付了购房款，另外剩余的60万元购房款，由于金地公司不配合办理按揭手续，周武英已经向一审法院提存。因此，金地公司称自己没有收到购房款的说法不能成立。二、在一审卷114—118页的五张“记账凭证”以及上诉人在二审庭后提交的案外人冯老豹的“账户查询结果”不具备真实性、合法性，与本案没有关联性。不能证明上诉人的主张。五张“记账凭证”均系复印件，真实性不能确认，且在一审举证期限届满后才提交，“账户查询结果”在二审庭后才提交，金地公司提交的两组证据既不属于法律规定的新证据，又严重违反举证期间的规定。按照相关规定，应当不予采纳。该“记账凭证”与“账户查询结果”与本案没有关联性，仅凭案外人冯老豹的转账单无法证明金地公司所主张借款法律关系的事实。三、本案涉案房屋的成交价是双方自由协商、讨价还价的结果，应当受到法律保护。该小区住宅当时的团购价普遍三千多元，周武英是通过团购的形式与金地公司协商整体购买旭日·龙园一幢楼三层的商铺，当时近乎一次性支付了全款，因此金地公司在价格上给予了一定的让步。购房合同签订后，周武英才了解到，该小区存在严重的超规划加盖现象，导致小区至今未通过验收，办理房产证更是遥遥无期。正是由于金地公司早已预料到这种状况，才会在当时通过价格吸引购房者，以达到迅速回笼资金的目的。总之，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。为支持其诉讼请求，金地公司向本院提交如下证据：1��银行转账清单14页，证明晟烨公司法定代表人冯老豹向周武英指定的代收人郭文阁支付利息的事实，同时证明双方不存在真实的商品房买卖关系，周武英与晟烨公司之间存在借款关系。一审提交的是晟烨公司从电脑打印的，本次提交的是从银行打印出来的，并且加盖有银行印章，和我方提交的还款明细表是一致的，其中第4、6、7-11笔银行流水中没有，因为第6-11次是现金支付。2、银行流水一份，证明周武英和晟烨公司存在借款关系。3、合作协议一份，证明金地公司和晟烨公司存在合作关系。周武英质证认为，1、并非新证据，不应采纳。只是案外人冯老豹的银行流水单，与本案不具有关联性，不能证明金地公司的主张。2、该证据一审未在举证期间内提交，二审开庭时也未提交，又不属于民诉法规定的新证据，周武英对其合法性不予认可，根据证据规定43条���应采纳；该证据与本案不具有关联性；冯老豹的转账单无法证明借款关系，借款主体、借款金额、借款时间均不能证明，没有说服力，不存在证明效力，根据民诉法解释第91条第一项规定，应当承担不利后果。3、是金地公司和晟烨公司内部的事情，和本案无关。本院经审理查明的事实与原审判决相同。本院认为，当事人应就其诉讼主张提供证据予以证明，没有提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应承担不利后果。金地公司称其未收到购房款、该商品房买卖合同是为晟烨公司的借款提供担保，本院认为，金地公司提供的证据不足以认定周武英与晟烨公司之间存在借款关系，根据银行流水、收据及房屋登记信息查询证明，足以认定金地公司已经收到购房款并将商品房买卖合同备案，故该上诉理由不能成立。金地公司又称晟烨公司应当追加为第三人参加诉讼，本院认为，本案纠纷为合同纠纷，涉案商品房买卖合同发生在金地公司与周武英之间，合同主体是特定的，根据合同相对性原理，原审未追加晟烨公司为第三人并无不当，故该上诉理由不能成立。综上，上诉人金地公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元，由上诉人河南金地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李庆伟审判员　　姚振勇审判员　　周　勇二〇一六年六月二十九日书记员　　杨　周 来源：百度搜索“”