（2016）津02民终3313号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-13
案件名称
长城物业集团股份有限公司天津分公司与兴晨物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
兴晨,长城物业集团股份有限公司天津分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终3313号上诉人（原审被告）兴晨。委托代理人张秀春（系兴晨之母）。被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济技术开发区金融服务区西区一期2号楼C座。代表人陈耀忠，总经理。委托代理人于濛，天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所法律工作者。上诉人兴晨因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2015）津0116民初43794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理，并依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人兴晨的委托代理人张秀春，被上诉人长城物业集团股份有限公司天津分公司的委托代理人于濛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城物业天津分公司）系具有一级物业服务资质的物业公司，被告系天津市中新生态城荣馨园小区1-1-701号房屋业主。2012年4月5日，原告与天津美利丰房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的天津市滨海新区中新生态城和风路764号荣馨园项目提供物业服务，物业费采取包干制，收费标准为按房屋建筑面积每月每平方米为2.66元，业主应当于每月10日前缴纳。合同的期限自2012年4月5日始，至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。合同对管理服务内容及双方的权利义务作出了明确约定。为充分掌握诉争事实的真实情况，原审法院于2016年5月9日与部分业主一同进行现场查验。存在问题有：1.小区地下车库的维护方面，光线较暗，地面大量尘土，较脏，且有几处积水，车库内有几处私设的充电桩，有几辆车辆未按照划定的车位标示停放，车库垃圾较多，消防通道被垃圾长期占用，至今未清理干净，部分消防通道被木板阻隔，车库里的公共空间堆放杂物，甚至出租他人使用，存在极大的安全隐患；2.小区绿化方面，植被总体成活率较高，公共部位卫生整体较好，但存在卫生死角；3.公共设施维护方面，个别损坏未能维修，景观设施未能维修，楼宇内部消防通道以及公共部位有业主堆放杂物、停放自行车、电动车的情形，存在安全隐患；4.电梯光线较暗，轿厢内有小广告；5.小区存在群租现象，存在安全隐患；6.小区存在个别私搭乱建、住改商的情形；7.人员、车辆出入审查不严，社会车辆随意出入；8.小区的收支明细未及时公开。另查，本案所涉房屋面积为149.16平方米。被告自2015年1月21日至2015年12月31日欠付原告物业服务费。原告向被告就未交纳的物业费进行书面催缴。原告长城物业天津分公司在原审的诉讼请求为：1、被告支付原告物业服务费4505.26元；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，原告与开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》依法成立，合同内容不违反国家法律法规强制性效力性规定，合法有效。被告已知晓并同意遵守，该合同对原、被告均有约束力。双方当事人在享有合同权利的同时亦应履行合同义务。根据庭审查明的事实，原告在服务的过程中存在诸多不完善之处，需要尽快妥善处置。此问题亦是导致被告拒绝交纳物业服务费的主要原因。业主在对物业公司提供的服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过沟通协商的方式解决问题，由于物业服务费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主不宜采取拒绝交纳物业服务费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。考虑到当事人双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免，对于此次减免比例酌定为15%。如被告因原告物业服务不到位损害了其合法权益，可通过合法途径向原告主张权利。被告提出的窗台漏水问题可在查清漏水原因后向相关责任主体主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决：一、被告兴晨于本判决生效后十日内给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自2015年1月21日至2015年12月31日间的物业服务费人民币3821.05元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告负担人民币5元，由被告负担人民币20元。原审判决后，兴晨不服，向本院提起上诉，上诉请求为：请求法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人认为原审法院认定事实不清，证据不足，被上诉人在原审所举证据1-5与上诉人根本无关，前期物业服务合同系被上诉人与天津美利丰房地产开发有限公司所签，上诉人与被上诉人之间不存在任何合同关系。被上诉人在涉诉小区提供的物业服务存在诸多问题，原审法院判决上诉人支付被上诉人相应的物业费，没有事实依据。被上诉人长城物业天津分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人与天津美利丰房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》对涉诉小区业主具有约束力。上诉人以其并非与被上诉人签订合同为由主张双方之间不存在任何法律关系，于法无据，本院不予支持。被上诉人提供物业服务后，上诉人作为接受物业服务的小区业主应当交纳相应的物业服务费用。物业费用既包括保安、保洁、公共设施维护等物业基本服务费，也包括机电设施设备日常运行养护费用等。根据上诉人提供的证据以及双方当事人的陈述，可以证明被上诉人在提供物业服务中存在诸多问题，对此，原审法院酌情减免上诉人物业费用，并酌定比例为85%，并不违反法律规定，本院予以维持。上诉人主张不予支付被上诉人物业费用的上诉请求，依据不足，本院不予支持。今后，被上诉人应当切实改进服务水平，提高服务质量，维护服务小区广大业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人兴晨负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军代理审判员 李冬梅代理审判员 苏美玉二〇一六年六月二十九日书 记 员 李珊珊速 录 员 韩 鹏 来自