（2015）江民一初字第2555号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
卢翠兰与吴收炳、广西江山房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢翠兰,吴收炳,广西江山房地产代理有限公司,卢斌尊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十八条，第四百二十四条，第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第2555号原告卢翠兰。被告吴收炳。被告广西江山房地产代理有限公司。法定代表人刘安彬。委托代理人黄小青。第三人卢斌尊。原告卢翠兰诉被告吴收炳、被告广西江山房地产代理有限公司（以下简称江山公司）、第三人卢斌尊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法公告送达传票给被告吴收炳，适用普通程序于2016年4月20日第一次公开开庭进行了审理。原告卢翠兰、江山公司的委托代理人黄小青到庭参加诉讼，被告吴收炳、第三人卢斌尊未到庭参加诉讼。在第一次开庭后因获知被告吴收炳被羁押于南宁市××看守所，本院将开庭传票直接送达给被告吴收炳，并于2015年5月30日依法适用普通程序进行了第二次公开开庭审理。原告卢翠兰、被告吴收炳、被告江山公司的委托代理人黄小青、第三人卢斌尊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢翠兰诉称：2015年6月20日，原告通过被告江山公司与被告吴收炳在广西江山房地产代理有限公司签订位于广西南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南×号楼×单元×-×号房租合同，当时被告吴收炳提供该房的租房委托书，事后经第三人（业主）核实此份委托书为被告吴收炳伪造，被告江山公司提供了业主房产证复印件及业主身份证复印件，被告江山公司收取原告咨询代理费1150元。该房租期为三年，自2015年6月20日至2018年6月20日止，房屋租房押金6900元整，租赁费每月2300元整，约定租金每季度缴纳一次计6900元整由被告吴收炳交给业主。合同生效后原告将2015年6月20日至2015年9月20日及2015年9月20日至2015年12月19日租金共计13800元整交给被告吴收炳。被告吴收炳未将2015年11月19日至2015年12月19日期间的租金2300元整交给业主，经原告与业主协商由原告垫付2015年11月19日至2015年12月19日期间租金2000元整。由于被告吴收炳未将房屋租金交给业主，业主要将房屋收回。根据合同规定被告吴收炳单方违约须向原告退回租房押金6900元整及支付违约金三个月房租6900元整。被告江山公司作为中介方未提供真实的租房信息及核实导致此纠纷的发生，应退回原告的咨询代理费1150元整，并且被告江山公司对被告吴收炳的赔偿责任承担连带赔偿责任。原告多次催要上述款项，但被告吴收炳一直推延不付直至联系不上，被告江山公司拒绝退回原告的咨询代理费。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告吴收炳退还原告租房押金6900元整；2、被告吴收炳退还原告2015年11月19日至2015年12月19日房屋租金2000元整，并且支付原告违约金6900元整；3、被告江山公司退还原告咨询代理费1150元；4、被告江山公司对被告吴收炳的赔偿责任承担连带赔偿责任；5、本案的诉讼费由被告承担。被告吴收炳辩称：涉讼的租赁合同是合法有效的。原告没有按照规定的时间支付房租，被告吴收炳有权不赔偿并可以没收押金。涉案的委托书不是第三人出示，上面的签字及手印不是第三人本人的，但该委托书不是被告吴收炳提供的，而是被告江山公司提供的。不申请对该委托书进行司法鉴定。被告江山公司辩称：江山公司依法促成了原告与被告吴收炳签订的编号为JS0007285的房屋租赁合同，已经履行完毕居间人的法定义务，江山公司不应当退还原告咨询代理费1150元。被告吴收炳作为代理人代第三人出租房屋，是其个人的民事行为，我方依法提供真实的房源信息，尽到了审查的义务，对于被告吴收炳的违约赔偿责任不应当承担连带责任。涉案的委托书是被告吴收炳在签订合同时提供给我方的，不是我方提供，不申请对该委托书进行司法鉴定。原告要求江山公司退还原告押金6900元没有事实和法律依据。原告诉请退还租金2000元是原告与第三人协商，由原告代被告吴收炳垫付的租金，该2000元的损失不是江山公司造成的，江山公司不应当承担连带责任，原告应当向被告吴收炳主张退还。原告要求江山公司对被告吴收炳须支付的违约金6900元承担练车责任没有事实和法律依据。该违约金是被告吴收炳个人向原告承担的违约责任，与被告江山公司无关。综上，请求法院驳回原告对被告江山公司的诉讼请求。第三人卢斌尊述称：2013年，第三人卢斌尊在网上发布租房信息时已经明确拒绝中介。被告吴收炳通过电话预约来看房后，第三人就将房屋租给被告吴收炳。2015年8月，因为被告吴收炳续租房屋整理第三人的家具时，第三人才知道原告。被告吴收炳未告知第三人转租的情况，双方在租赁合同第七条明确规定了未经第三人同意不得擅自转租。第三人与被告吴收炳签订合同时，已经明确告知被告，除非书面告知第三人，否则不可转租。2015年11月左右，第三人与被告吴收炳通过电话联系，让其交付房租，并告知如果不交付房租，第三人将按照合同约定收回房屋。因为被告吴收炳未按时交付房租，第三人按照合同的约定解除了合同。后因联系不到被告吴收炳，第三人收不到房租就打电话给原告，才与原告签订合同。涉案的委托书不是第三人本人所写及出具。被告吴收炳和江山公司已经确认涉案委托书不是第三人所写，不申请对该委托书进行司法鉴定。根据原告的陈述及被告的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、第三人是否出具了《委托书》？原告与被告吴收炳、江山公司于2015年6月17日签订的租赁合同的性质及效力如何认定？是否是转租合同？2、如果原告与被告吴收炳、江山公司签订的合同有效，合同当事人是否存在违约行为？如果无效，应当如何处理？原告要求被告退还租房押金、退还租金、承担违约金、咨询代理费是否合法有据？原告诉请被告江山公司对被告吴收炳的赔偿义务承担连带责任是否合法有据？原告卢翠兰提交的证据材料有：1、原告与被告吴收炳签订的房屋租赁合同；2、原告收到被告1的房屋押金及租金2015年6月17日至2015年7月17日收据1份；3、原告收到被告1、2015年9月20日至2015年12月19日房屋租金收据1份；4、原告收到被告1、2015年11月19日至2015年12月19日房屋租金收据1份；5、原告收到被告1提供租房委托书1份，被告1代第三人的委托书；6、原告收到被告2、2015年6月17日咨询及代理费收据1份，系我向被告支付的1150元的咨询代理费；7、被告2的工商查询单1份；8、原告与第三人签订的租赁合同。被告吴收炳未提交证据材料。被告江山公司提交证据材料有：立案告知书；署名为第三人卢斌尊的《委托书》。第三人卢斌尊提交的证据材料有：第三人卢斌尊与被告吴收炳签订的两份房屋租赁合同。本院经审理查明：2013年8月13日，被告吴收炳（乙方）与第三人卢斌尊（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在江南区白沙大道39号锦绣江南×号楼×单元×层×-×号房出租给乙方使用，租赁期共36个月，自2013年8月18日起至2016年8月17日止，每月租金为2000元，押金4000元，一次性付3个月租金共6000元；每次交纳租金是上次租金期满前七天，乙方须提前三天向甲方缴足租金，方能使用房屋。乙方无逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.3%支付滞纳金；未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋；甲方同意乙方转租房屋的，应当单独订立补充协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋；在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1、未经甲方书面同意，擅自将房租转租、转借给他人使用的，2、拖欠房租累计三天以上；房屋租赁期间，乙方含有下列情形的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1、未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋；2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构。第三人在与被告吴收炳签订上述房屋租赁合同后，将涉案房屋的房产权一份复印件交给被告吴收炳。2015年6月17日，原告卢翠兰（承租人，乙方）与被告吴收炳（出租人，甲方）作为立约人签订了一份《租赁合同》，被告江山公司作为中介方在《租赁合同》上盖了公章。合同的签订地点是被告下属的锦绣江南分行，签订合同时有该分行的工作人员在场。被告吴收炳与原告签订合同时系被告江山公司其他营业区域的经理。签订合同时被告吴收炳与被告江山公司向原告出具了形式上时间为2012年5月16日，有第三人卢斌尊签名与手印的《委托书》，记载第三人卢斌尊为涉案房屋的房主，委托被告吴收炳先生负责出租上述房屋一切事宜。合同约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租赁期限自2015年6月20日至2018年6月20日止，共计36个月；租金协定为每个月2300元，乙方向甲方交纳6900元押金；租赁期间，甲方有权根据法律规定将涉案房屋之所有权转让给第三方，乙方无权干涉，但甲方应提前二个月通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。合同附注中载明应江山公司要求本次租赁由其全权代理，期间房屋租金第一季度6900元、押金6900元由江山公司法人代表吴收炳收取，如其与业主因租金、押金产生的所有经济纠纷与乙方无关，在合同期间内发生任何经济纠纷由江山公司吴收炳承担。签订合同当日，原告向被告吴收炳支付了第一季度的租金6900元、押金6900元，向被告江山公司支付了中介费用1150元。2015年6月18日，第三人卢斌尊与被告吴收炳续签了2013年8月13日的《房屋租赁合同》，将租赁期限延长至2018年6月17日，一次性支付3个月租金改为一次性付1个月租金2000元，其他合同约定的内容不变。2015年6月19日，被告吴收炳向原告出具了一份书面材料，载明被告吴收炳自愿签下涉案房屋租与原告，在租赁期间有房屋内原有物品非人为自然老化或损坏与租客无关，由代理人吴收炳处理，费用由代理人承担，如房东产生任何纠纷与租客无关。2015年9月15日，被告吴收炳收到原告支付的9月20日至12月19日的租金6900元。被告吴收炳收到原告支付的租金押金后，并未将押金交给第三人，交给第三人租金的标准按其与第三人签订的房屋租赁合同约定的2000元支付。被告吴收炳向第三人支付租金至2015年11月18日。因被告吴收炳未向第三人支付2015年11月19日至2015年12月19日的租金，原告另向第三人支付了该期间被告吴收炳与第三人之间租赁合同约定的租金2000元。2015年12月19日，原告与第三人卢斌尊签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2015年12月19日起至2018年12月19日，每月租金2300元，押金6900元，一次性付3个月租金共6900元。本院认为：本案中，第三人均是直接与被告吴收炳签订房屋租赁合同的，在签订房屋租赁合同后即将产权证书复印件交给被告吴收炳。被告在与第三人签订房屋租赁合同时也均是以个人名义签订的，并没有中介机构参与。故第三人陈述的房屋租赁不用中介参与之事实较为符合情理。被告吴收炳在与原告签订房屋租赁合同时均以代理人的名义参与，当时工作地点并不在江山公司锦绣江南分行。原告、被告吴收炳、被告江山公司签订房屋租赁合同过程中，被告江山公司锦绣江南分行在场的员工直接从第三人获得信息和材料的可能性不大。而被告自称为第三人的代理人，其要获得第三人授权签订合同，必须提交相应的授权委托书。故提供涉案委托书的人应该是被告吴收炳，而不是被告江山公司。被告江山公司主张涉案委托书不是其出具的而是由被告吴收炳出具的更为符合情理，本院予以采信。基于当事人对涉案委托书的意见，很显然该委托书是伪造的。被告吴收炳作为委托书的提供者，应为伪造的主体。被告吴收炳主张该委托书不是其提供的，不符合实情，已违反了诚信原则，本院不予采信。被告吴收炳伪造第三人的委托书，以代理人的名义与原告签订合同，第三人并未予以追认，致原告与被告吴收炳签订的房屋租赁合同因没有代理权而无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条的规定，被告吴收炳与原告及中介江山公司于2015年6月17日签订的《租赁合同》为无效的合同。原告诉请确认该租赁合同无效合理有据，本院予以支持。被告江山公司主张原告与被告吴收炳签订的房屋租赁合同是转租行为，但并没有证据证实被告吴收炳与原告签订的房屋租赁合同是转租行为，合同内容并非转租合同内容而是直接租赁合同内容，第三人也对转租行为予以否认，并在与被告吴收炳签订的租赁合同中明确约定同意被告吴收炳转租房屋的，应当单独订立补充协议，被告吴收炳应当依据与第三人的书面协议转租房屋。故被告吴收炳与原告、被告江山公司签订的房屋租赁合同为转租合同之主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。被告吴收炳通过伪造委托书的方式取得原告的信任而签订房屋租赁合同，主观上存在过错，应当赔偿原告代付的2000元租金损失，并将押金6900元退还给原告，以及赔偿原告相应的利息损失。本案原告向被告吴收炳支付押金6900元的时间是2015年6月17日，垫付租金2000元的时间是2015年11月19日，合同无效可致原告上述款项本金及利息的损失。被告吴收炳除应向原告支付上述款项本金外，还须支付相应的利息：1、以6900元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付，自2015年6月17日起计至付清本息之日止；2、以2000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付，自2015年11月29日起计至付清本息之日止。原告签订讼争合同的因素包含了中介江山公司的参与，涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的规定，被告江山公司应将咨询及代理费1150元返还给原告。基于前述分析，涉案房屋的产权证书、第三人委托书均是由被告出具，合同无效系其过错所致。被告在与原告签订租合同时提供了相应的材料情况下，江山公司已尽到了相应的义务，导致合同无效的过错及责任应由被告吴收炳自行承担。原告诉请被告江山公司对被告吴收炳的赔偿义务承担连带责任理据不足，本院不予支持。违约金的支付系以合同有效为前提。讼争的合同系无效合同，不适用违约金条款进行处理，而应依据过错情况赔偿相应的损失。故本院对原告主张的违约金损失6900元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴收炳返还原告卢翠兰押金6900元；二、被告吴收炳向原告卢翠兰支付利息：以6900元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付，自2015年6月17日起计至付清本息之日止；三、被告吴收炳赔偿原告卢翠兰租金损失2000元；四、被告吴收炳向原告卢翠兰支付利息：以2000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付，自2015年11月19日起计至付清本息之日止；五、被告广西江山房地产代理有限公司返还原告卢翠兰咨询及代理费1150元；六、驳回原告卢翠兰的其他诉讼请求。案件受理费224元，由被告吴收炳负担201元，由被告广西江山房地产代理有限公司负担23元；公告费350元，由被告吴收炳负担。上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按判决指定的期间履行非金钱给付义务的，应当向权利人支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费224元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨长春人民陪审员 刘吉兴人民陪审员 吴菊妹二〇一六年六月二十九日书 记 员 韦苗苗 来源：百度“”