（2016）浙0212民初00320号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-03-31
案件名称
宁波市鄞州荣庭房产经纪有限公司与周自楷居间合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市鄞州荣庭房产经纪有限公司,周自楷,周和荣
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第四百二十四条，第四百二十五条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初00320号原告：宁波市鄞州荣庭房产经纪有限公司（组织机构代码为55110389-0）。住所地：宁波市鄞州区贸城东路***号。法定代表人：陈振静，该公司总经理。委托代理人：刘彬，浙江欧硕律师事务所律师。委托代理人：梅陈伟，浙江欧硕律师事务所律师。被告：周自楷，男，1971年10月8日出生，汉族，宁波市海曙区市场监督管理局职工，住宁波市海曙区。委托代理人：朱平飞，浙江波宁律师事务所律师。委托代理人：陆巧娜，浙江波宁律师事务所律师。第三人：周和荣，男，1968年1月29日出生，汉族，无固定职业，住象山县。原告宁波市鄞州荣庭房产经纪有限公司为与被告周自楷居间合同纠纷一案，于2016年1月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序独任审理。根据被告申请，本院依法追加周和荣作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年4月12日转为普通程序组成合议庭审理。本案分别于2016年4月12日、6月28日依法公开开庭进行审理，原告的委托代理人刘彬、被告的委托代理人朱平飞到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁波市鄞州荣庭房产经纪有限公司起诉称：被告通过原告与第三人达成房屋购买意向，并于2015年11月24日共同签订《存量房屋买卖中介合同》。之后，被告未按约向原告支付中介服务费，而是向原告出具了一份欠条，承诺于2015年12月15日前支付。但被告既未按约支付购房款，也未支付中介服务费。原告已按约履行了中介服务义务，被告经多次催促拒绝履行付款义务，已经违约。为此，请求判令：被告立即向原告支付中介服务费22528元，并赔偿逾期付款利息损失（自2015年12月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际付款之日止）。被告周自楷答辩称：1.原告不但没有完成中介工作，还存在违反合同约定的行为。根据合同约定，被告应在2015年12月15日前支付首付款1130000元，但原告未告知被告涉案房屋在银行的贷款金额远远超过了被告应支付给第三人的首付款，至2015年12月15日，第三人也没有到银行归还差额部分的贷款。同时，合同约定，原告应在被告支付首付款当天组织双方办理产权过户手续，第三人应及时提供过户所需资料及按揭资料，即使被告按约付款，因第三人未及时提供资料，原告也无法组织双方按约办理产权过户手续。原告作为房产中介公司，向客户提供房源仅是工作内容的一小部分，本案中原告仅仅提供房源并促成被告与第三人签订合同，但并未完成大部分最主要最关键的内容，如价款支付、按揭贷款的归还及办理、房屋过户等，导致合同未能顺利履行，原告存在很大过错。2.被告未支付中介服务费的根本原因是原告与第三人违约导致合同未能履行所致。被告在根据合同约定支付首付款时得知涉案房屋在银行的贷款金额远远超过被告应付首付款，被告完全有理由对合同是否能顺利履行、产权是否能顺利过户存在较大的不安。被告曾就此与原告及第三人协商，第三人既未同意被告提出的支付首付款同时偿还银行剩余贷款的方案，也未同意被告提出的通过过桥贷款方式完成款项支付和产权过户的方案。原告作为中介服务方，明知第三人未能履行提供过户所需资料及按揭资料的情况下，未采取任何措施来弥补因其过错引起的后果。事后，被告也多次与第三人协商，只要第三人准备好房屋差额部分的贷款，双方随时可以办理手续。3.第三人已经将房屋另行出售，转让的价格高于原合同价格，是第三人违约的主要原因。综上，被告并未违约，应驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭，但书面陈述称：第三人与被告签合同的时候告知过原、被告，房屋在银行有抵押贷款，贷款金额就是1150000元，要贷款还清才能从银行拿出房产证。到2015年12月15日，被告要第三人先还清贷款再付款给第三人，双方就此没有协商成功。被告确实与原告讲起过桥贷款的事情，当时第三人没有同意。到合同约定的付款时间超期二十天后，第三人从原告处拿了20000元违约金，之后的事情就没有管了。到2016年3月，被告又打电话给第三人说房子还是要买的，过桥贷款由第三人出面，利息由被告支付，第三人讲过如果真心想买房子也可以，但之后被告又没有消息了。今年4月，第三人已经将房屋出卖并完成了过户登记。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《中介费欠条》一份，拟证明被告欠付中介服务费22528元，并承诺于2015年12月15日前付清的事实。2.《存量房屋买卖中介合同》一份，拟证明原、被告签订合同时就中介服务费支付达成一致的事实。3.情况说明一份，拟证明系因被告原因导致合同不能履行的事实。4.房权证一份，拟证明原告按约履行居间义务的事实。5.房屋所有权转移登记申请书及房地产转让合同各一份，拟证明第三人已将房屋另行出售，交易不存在障碍的事实。被告与第三人均未提交证据。原告提交的证据均经庭审质证，第三人未到庭视为放弃质证的权利。被告的质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告对真实性有异议，称并未在欠条上签字，假设签字真实，也是基于合同产生的费用，如并非被告违约，也不应由被告负担。本院认为，欠条仅是对合同约定的中介服务费等费用支付时间进行变更，即使被告不认可其在欠条上签字，并不影响按照合同约定履行。原告的证据2，被告对真实性无异议，但认为如因原告或第三人原因导致合同未履行，被告不需要支付中介服务费。本院对该证据的真实性予以认定，至于何方违约在说理部分结合其他事实及证据阐述。原告的证据3，被告对真实性无法确认，被告认可在2015年12月15日没有支付首付款的事实，但认为系第三人违约所致，原告对合同履行亦存在过错。本院认为，周和荣已作为本案第三人参加诉讼并陈述其意见，该说明与第三人的书面陈述基本一致，故对该证据的真实性予以认定。原告的证据4，被告对真实性无异议，但认为仅能证明房屋有抵押，不能证明原告切实履行了中介方义务，反而证明房屋抵押信息不详。本院对该证据的真实性予以认定。原告的证据5，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明房屋交易不存在障碍的事实，反而证明第三人违约且系后续的转让价格高出原价格所致。本院对该证据的真实性予以认定，并认定第三人于2016年4月另行出售涉案房屋的事实。综合原、被告及第三人诉辩意见、陈述意见、举证、质证和本院认证意见，本院确认本案如下事实：被告与第三人经原告提供信息就购买位于宁波市鄞州区古林镇盛世华城14幢2单元204室房屋达成一致，并于2015年11月24日共同签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：第三人出售的房屋设置了抵押，被告已知情且无异议；房屋价款共计1408000元，被告在签约日支付给第三人定金20000元，于2015年12月15日前支付给第三人首付款1130000元（同意先用于第三人还贷），被告在三证齐全交房日支付给第三人剩余房款258000元，款清交房；原告为被告及第三人提供居间服务，为被告代办权证；中介服务费22528元由被告承担，在签约日付清；鉴于原告已为双方提供居间服务，合同签订后（原告原因除外）导致双方未能依约履行相应义务的，均不影响原告对上述中介服务费的收取，并同时约定由违约方赔偿中介服务费22528元；原告在被告首付款后当天组织双方到房产交易所办理产权过户手续，费用由被告承担；第三人有义务按时按约办理产权过户登记，并及时提供过户所需资料及按揭资料，按时履行交付房屋及附属设施等，不得逾期，逾期十日以上作根本性违约处理，被告有权解除合同并要求支付违约金20000元；被告有义务按时按约办理产权过户登记，并及时提供过户所需资料及按揭资料，按时支付任何一期房款，不得逾期，逾期十日以上作根本性违约处理，第三人有权解除合同并要求支付违约金20000元；原告故意隐瞒提供房地产中介服务有关重要事实或向双方提供虚假情况的，或者违反法律法规和规定，违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害签约他方利益的，应向合同受害方退还所收取的全部中介服务费；原告未按合同约定履行应尽义务或履行义务失责的，应承担相应的法律责任；各方另约定了其他相关事项。被告在签订合同当日支付了定金20000元，交由原告保管。至2015年12月15日，被告要求第三人先还清房屋抵押贷款再向第三人支付首付款，遭到第三人拒绝。之后，合同未再履行。同时查明：第三人于2016年4月将涉案房屋出卖给他人并已完成过户登记。本院认为：原、被告及第三人共同签订的《存量房屋买卖中介合同》是各方真实、自愿的意思表示，合同合法有效，各方均应按约履行。关于原告要求被告支付中介服务费并赔偿损失的主张是否成立，需要结合合同约定及履行情况分析认定。原告作为提供居间服务的一方，促成合同成立的，委托人应当支付报酬；如故意隐瞒订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告作为居间方的主要义务是促成合同成立，本案中原告已经促成被告及第三人签订了房屋买卖合同，签订合同时，对于涉案房屋有抵押贷款及首付款先用于还贷均在合同中有明确约定，足以证明原告已经履行了居间方的主要义务，且不存在故意隐瞒或提供虚假情况的事实；至于买卖双方付款、过户、办理按揭贷款并非居间方的主要义务。根据合同约定，被告应在2015年12月15日前支付首付款共计1150000元，该款先用于第三人还贷，在首付款后当天由原告组织双方到房产交易所办理产权过户手续，则先支付首付款、再还贷、之后过户的履行顺序是明确的。被告未按约支付首付款已经违约，各方无法进行后续履行，且被告并无确切证据证明第三人在其付款后不按约履行过户等后续义务，故被告提出的第三人就涉案房屋在银行的贷款超出首付款以及第三人在12月15日未到银行归还差额部分的贷款等均不能成为被告不按约付款的合理抗辩理由；基于此并综合考量案件审理情况，本院对于被告在审理期间要求本院调取第三人就涉案房屋在银行抵押贷款情况的申请不予准许。至于被告要求第三人先行还清房屋抵押贷款后再履行付款义务或采取其他方式付款等均属于对合同约定的变更，如不能与原告及第三人就合同变更达成一致，则不能改变被告违约付款的事实。关于第三人在本案审理期间将房屋另行出卖是否违约的问题，根据合同约定，逾期付款十日以上作根本性违约处理，第三人有权解除合同并要求支付违约金，被告的违约付款行为已经符合合同约定的解除条件，之后各方就合同继续履行也未达成一致，故第三人另行出卖涉案房屋或出卖的价格高低均不能成为被告主张第三人违约的理由。综上，原告已经履行了居间合同的主要义务，被告主张原告或第三人违约的抗辩理由不成立，合同约定的支付中介服务费的条件已成就，故本院对原告要求被告支付中介服务费22528元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿逾期付款利息损失，自2015年12月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际履行之日止，合同约定支付中介服务费的时间应为2015年11月24日，被告对《中介费欠条》上的签字不予认可，但并不影响其应按约履行支付中介服务费的义务，原告的赔偿主张不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。第三人周和荣经合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条第二款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周自楷向原告宁波市鄞州荣庭房产经纪有限公司支付中介服务费22528元，并赔偿逾期付款利息损失（自2015年12月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际履行之日止），于本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费363元，由被告周自楷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 薛海蓉人民陪审员 姚亚玉人民陪审员 王 芳二〇一六年六月二十九日代书 记员 罗玉凤 来自：