（2016）鄂0106民初第389号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-28
案件名称
陈阳光、汤淑贤等与吴昊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈阳光,汤淑贤,吴昊,武汉吉家房地产经纪服务有限公司,陈曙光
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初第389号原告：陈阳光。委托代理人：吕群山，湖北朋来律师事务所律师。原告：汤淑贤。委托代理人：吕群山，湖北朋来律师事务所律师。被告：吴昊。委托代理人：张国梅，湖北瀛楚律师事务所律师。第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，经理。委托代理人：廖高红，该公司职员。第三人：陈曙光。原告陈阳光与被告吴昊、第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称武汉吉家公司）、陈曙光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。审理期间，汤淑贤认为系本案诉争房屋共同所有权人申请参加诉讼。本院2016年5月25日，作出（2016）鄂0106民初389号参加诉讼通知书，通知其作为本案原告参加诉讼。2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告陈阳光、汤淑贤共同委托代理人吕群山、被告吴昊委托代理人张国梅、第三人武汉吉家公司委托代理人廖高红、陈曙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈阳光、汤淑贤诉称：陈阳光与汤淑贤系夫妻关系。2015年8月3日，陈阳光、汤淑贤委托陈曙光在武汉吉家公司居间下签订《武汉市存量房居间买卖合同》，合同约定陈阳光将其位于武汉市武昌区复地东湖国际二期11栋1705室房屋（建筑面积90.79平方米）出售给吴昊，交易总价款1708000元，分二次支付，尾款于2015年9月底之前付清。合同签订当日，吴昊支付定金108000元。2015年8月13日，吴昊支付首付款59万元（定金冲抵首付款）。2015年8月23日，陈阳光将房屋交付吴昊使用。为筹集购房尾款101万元，2015年9月至10月期间，吴昊分别向中国工商银行钟家村支行、中国银行琴台支付、中国工商银行洪山支行申请贷款，但因自身信用评价等原因申请均未获审批通过。由于吴昊贷款申请多次被拒签，如期支付尾款已无实际可能，经多次协议解除合同事宜，并要求腾退并归还诉争房屋无果，吴昊不仅不支付购房尾款，仍一直实际占用使用。为此，诉至法院要求判令解除2015年8月3日，陈阳光与吴昊、武汉吉家公司签订《武汉市存量房居间买卖合同》；判令被告吴昊支付占用使用诉争房屋房租费2万元；判令被告吴昊支付购房合同违约金341600元；案件诉讼费用及其他费用由被告吴昊承担。庭审中，原告陈阳光增加诉讼请求即要求判令被告吴昊腾退位于武汉市武昌区复地东湖国际二期11栋1705室房屋给原告陈阳光。并明确诉讼请求第二项即要求判令被告吴昊从2015年10月31日起至2016年3月31日止，按每月租金4000元计算支付租金共计2万元；诉讼请求第三项即要求判令被告吴昊按总购房款1708000元的20%计算违约金共计341600元；诉讼请求第四项即案件诉讼费由被告承担。诉讼中，原告汤淑贤参加诉讼并同意陈阳光的诉讼事实理由及诉讼请求。经本院释明法律规定，原告陈阳光、汤淑贤当庭陈述不向第三人武汉吉家公司、陈曙光主张任何诉讼请求。被告吴昊辩称：陈阳光与吴昊、武汉吉家公司签订《武汉市存量房居间买卖合同》合法成立并生效。吴昊为履行合同支付陈阳光、汤淑贤售房的办证费用。吴昊支付定金108000元及第一次购房款59万元后，陈阳光、汤淑贤将售房实际交付给吴昊使用。现吴昊愿意继续履行合同支付剩余购房款101万元及适当补偿给原告造成的经济损失，不同意原告主张解除合同及腾退房屋的诉请。第三人武汉吉家公司辩称：原告解除合同无事实及合同依据，不同意原告解除房屋买卖合同及腾退房屋的诉请。第三人陈曙光辩称：同意原告陈阳光、汤淑贤全部诉讼请求。经审理查明：原告陈阳光、汤淑贤系夫妻关系。2015年8月3日，陈阳光（卖方即合同甲方）与吴昊（买方即合同乙方）、武汉吉家公司（经纪代理方即合同丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，三方本着平等、自愿、协商一致原告，就房屋买卖、居间事宜订立合同并约定：甲方出售坐落于武汉市武昌区复地东湖国际二期11栋1705室房屋（建筑面积90.79平方米）。乙方自愿购买房屋，经丙方居间，甲乙双方协商一致房屋成交价为1708000元。合同签订当日，乙方支付定金10.8万元给甲方。甲方保证，合同项下房屋在所在区局规定正常时间内办理甲方名下房屋所有权证和国有土地使用证，办理甲方名下的两证费用由乙方承担。乙方首付59万元，尾款101万元乙方委托丙方办理商业贷款。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的按全部房款的20%向甲方支付违约金。合同并对甲乙丙权利义务、居间费用、购房费用、房款履行支付、违约责任等作出相关约定。陈阳光、汤淑贤委托人陈曙光、吴昊、武汉吉家公司均在上述合同中签名、加盖印章。合同签订当日，吴昊支付定金10.8万元。2015年8月13日，吴昊依据合同约定向陈阳光支付购房款59万元。上述款项共计69.8万元。2015年8月23日，陈阳光、汤淑贤依据合同约定将坐落于武汉市武昌区复地东湖国际二期11栋1705室房屋交付吴昊居住使用。2015年8月期间，陈阳光、汤淑贤取得登记所有人为陈阳光、汤淑贤位于武汉市武昌区复地东湖国际二期11栋17层5室房屋房屋所有权证和国有土地使用证。2016年1月18日，原告陈阳光以被告吴昊未按合同约定支付购房尾款101万元，且吴昊因自身信用评价等原因未能获取银行贷款审批无法如期支付尾款为由诉至法院，要求判如所请。诉讼期间，被告吴昊申请调解并同意截止2016年5月15日前向陈阳光支付剩余房款共计101万元并支付经济损失3万元。原告陈阳光以被告吴昊调解方案中涉及违约金赔偿过低为由，不同意调解。2016年5月12日，被告吴昊向本院提交申请辩称，因双方未能达成调解协议，为履行合同约定将剩余房款存入法院保管账户，便于法院执行。2016年6月1日，吴昊通过银行账户向本院保管账户存入向原告陈阳光、汤淑贤支付购房剩余款项共计100万。另查明：庭审中，原告陈阳光、汤淑贤提交陈阳光向案外人出具40万借条、通城县天彩纸箱有限公司及《关于县城经济调度资金借款催收通知书》证明因被告吴昊迟延履行支付房款导致额外支付经济损失，要求被告吴昊支付违约金。被告吴昊认为迟延付款系原告到贷款银行闹导致贷款无法审批，对原告提交的上述证据不予认可。第三人武汉吉家公司认为上述证据与本案无关。第三人陈曙光同意原告的上述主张。上述事实，有陈阳光、汤淑贤提交其与吴昊、武汉吉家公司签订《存量房居间（买卖）合同》、登记所有人陈阳光、汤淑贤取得位于武汉市武昌区复地东湖国际二期11栋17层5室房屋房屋所有权证和国有土地使用证、陈阳光、汤淑贤结婚证相关证据。被告吴昊为支持其辩解提交的三方签订的《存量房居间（买卖）合同》、100万保管款单据等证据予以证明及陈阳光、汤淑贤、吴昊、武汉吉家公司、陈曙光的当庭陈述。以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联系进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。本院结合陈阳光、汤淑贤，吴昊、三人武汉吉家公司、陈曙光当庭陈述。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为，2015年8月3日，陈阳光、汤淑贤与吴昊、武汉吉家公司签订《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。合同各方应按照合同约定履行各自权利义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，原告陈阳光、汤淑贤认可被告吴昊已按合同约定向其支付购房款共计69.8万元，尚欠101万购房款未予支付及已实际将坐落于武汉市武昌区复地东湖国际二期11栋1705室房屋交付吴昊居住使用的事实。经庭审核实，被告吴昊对上述事实予以确认。对此，上述事实本院予以认定。诉讼中，原告陈阳光、汤淑贤以吴昊已无支付剩余房款能力为由要求解除房屋买卖合同、腾退交付房屋及支付占有期间的租金的意见。被告吴昊辩称愿意继续履行签订房屋买卖合同。为此，被告吴昊在诉讼期间将剩余房款预存入法院保管款账户，以便合同全部履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，被告吴昊现已具备完全履行合同经济能力，从维护房屋交易安全性、稳定性，对原告陈阳光、汤淑贤主张解除陈阳光、汤淑贤与吴昊、武汉吉家公司间签订《武汉市存量房居间买卖合同》及要求被告腾退位于武汉市武昌区复地东湖国际二期11栋1705室房屋诉请，本院不予支持。原告陈阳光、汤淑贤基于解除合同基础上主张被告吴昊占用期间租金2万元诉请，因无事实依据，本院不予支持。被告吴昊违反合同约定逾期支付购房款应承担违约责任。原告主张被告吴昊支付违约金341600元，被告吴昊认为约定违约金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，被告吴昊应以实际未支付房款101万为基数按中国人民银行同期贷款利率的130%向原告陈阳光、汤淑贤支付违约金（即自2015年10月31日起计算至判决生效之日止），对原告主张支付违约金的诉请，本院部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴昊于本判决生效之日起三日内向原告陈阳光、汤淑贤支付购房款101万元。二、被告吴昊于本判决生效之日起三日内向原告陈阳光、汤淑贤支付违约金（以101万为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%从2015年10月31日起计算至判决生效之日止）。三、驳回原告陈阳光、汤淑贤其他诉讼请求。本案案件受理费23357元，减半收取11678.5元，由被告吴昊负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。（财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。）。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员 滕玉军二〇一六年六月二十九日书记员 刘雪鹃 来自