（2016）川1024民初882号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2018-05-03
案件名称
邓洁与王南芳、陈宇新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
威远县人民法院
所属地区
威远县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓洁,王南芳,陈宇新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百三十七条，第一百三十八条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
四川省威远县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1024民初882号原告邓洁。委托代理人邓知学。被告王南芳。被告陈宇新。二被告委托代理人陈琪。原告邓洁诉被告王南芳、陈宇新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员刘达科适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人与二被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二被告从2004年2月19日至2008年3月27日租赁原告房屋49个月零8天，每月租金600元，欠原告租金29560元，请求人民法院依法判决二被告支付租金29560元。二被告辩称，本案已过诉讼时效，不应当承担给付责任。租赁协议上的签名不是二被告所为，原、被告不存在租赁的事实。原告将房屋出售给二被告，二被告取得了居住使用权，不存在支付原告租金问题。经审理查明：2004年1月2日原告（甲方）与梁万红（乙方）签订的《租房协议书》载明：甲方将威远县严陵镇园丁街121号门面租给乙方，每月租金660元，每季度交一次，租期暂定三年；由双方签名。但在协议尾部载明转租人王南芳、陈宇新，2004年2月19日转租，租金每月600元。现二被告不认可其签名，认为是邓知学所签。2004年2月20号，梁万红收到邓洁退回的房租款1980元。2005年5月6日邓知学与其妻王翠仙签定协议离婚书载明：邓洁的121号营业房及后面住房、营业房30平方米的租金，供邓洁读大学的生活费，有王南芳与陈宇新等人的签名和指印事实依据。二被告等人在该协议上签名并按指印。2006年4月19日，邓洁与陈宇新签订《房地产买卖契约》约定：邓洁将属于自己所有的威远县严陵镇园丁街121号面积为85.06平方米的房屋卖给陈宇新，双方同意于2004年10月22日正式交付房屋，陈宇新承诺一年内向邓洁付清购房款20万元及房产过户费13000元。鉴于双方系亲属关系，未支付房款，办理了房屋产权过户手续。庭审中，双方当事人认可房屋产权转移给被告的时间为2006年4月19日。2006年5月15日，二被告向原告父亲邓知学出具欠条复印件载明二被告欠到原告园丁街121号门面购房款20万元，过户费12829元，于2006年4月19日已写入房地产买卖契约十一条约定中，房产证由原告保管，付清欠款后再过户土地使用证及水电气，每月付原告房租费600元至付清欠款时为止。如果不交房租费就按月息1%支付欠款利息。欠条复印件有二被告签名并按指印。原告不能提供欠条原件，二被告对此不予以认可。2007年7月3日，邓洁及邓知学向威远县公安局报案称从威远搬到成都住，放在威远家中的欠条、借条原件被王南芳盗取，请公安机关依法查处。但公安机关没有调查结论。2008年3月27日，邓洁向法院起诉，要求二被告支付购房款20万元及过户费13000元，并从2007年1月11日起按银行同期贷款利率支付至付清时止的利息。一、二审作出相应判决，均认定未支付购房款。2014年四川省高院作出(2014)川民提字第302号民事判决，判决陈宇新、王南芬向邓洁付清购房款20万元，扣除已付96000元，还应付104000元，利息从2008年3月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算到付清之日止。在庭审中，原告陈述，在房屋买卖前，双方系亲戚关系，没有向被告催收租金，在房屋买卖后，由于被告没有给付房款，没有向其催收房屋租金。但双方从2008年3月27日开始打官司，原告一直向被告主张支付购房款，2014年11月还要求被告给付房款和租金。2014年11月16日，原告也向法院起诉给付租金，法院一直未受理，并未过诉讼时效。被告对原告的陈述不予以认可。双方均未提供欠付租金、支付租金的依据。本院认为：二被告认为租赁协议、协议离婚书、欠条的签名、指印均不是其所为，不存在租赁关系。由于原告提供的租赁协议系原告与案外人所签，协议离婚书也系案外人所签，根据现有证据无法确定这两份协议上二被告签名的真实性，原告提供的欠条为复印件，由于原告提供的证据不能形成完整的证据链，根据现有证据，无法认定原、被告双方之间存在房屋租赁关系。原告与二被告进行充分协商后签订的《房地产买卖契约》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方签订的合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”之规定，原告与二被告签订的《房地产买卖契约》自合同成立时合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2006年4月19日，原告将租赁门面出售给二被告，原告为二被告办理了房屋产权证，二被告已取得了租赁门面的物权，租赁门面的所有权人不再是原告。即便双方当事人存在租赁关系，租金也应当计算至双方签订房地产买卖契约租赁门面过户至被告时止。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效的抗辩权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，本案系房屋租赁合同纠纷，原告诉请被告支付租金，属于特殊诉讼时效，诉讼时效为一年，从知道或者应当知道权利遭受侵害时起算。2006年4月19日，原告将房屋出售给二被告，物权变更为二被告，即便双方当事人存在租赁关系，租赁合同此时终止，二被告如果未支付原告租金，原告从此时起就应当知道其权利受到了侵害，诉讼时效应当从此时起算一年。虽然原告2008年3月起诉二被告支付买卖租赁房屋的购房款，通过了一审、二审、提审等，但原告并不是向二被告主张支付租赁房屋租金，原告起诉二被告支付买卖租赁房屋购房款，不影响原告向二被告主张支付房屋租金，并不构成诉讼时效的中断、中止、延长的情形，没有证据表明原告在诉讼时效期间内向二被告主张支付租金的事实，原告也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，因此，该案已超过了一年的诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”之规定，在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告邓洁的诉讼请求。案件受理费270元（已减半收取），由原告邓洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 刘达科二〇一六年六月二十九日书记员 夏 源 来自：