（2016）粤19民终2452号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-09-07
案件名称
陈卓娟与东莞市汇益房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈卓娟,东莞市汇益房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终2452号上诉人（原审原告）：陈卓娟，女，汉族，住广东省普宁市，公民身份号码为×××1266。委托代理人：陈泽海，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省普宁市。被上诉人（原审被告）：东莞市汇益房地产开发有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：李国栋，总经理。委托代理人：曾小彬，广东臻善律师事务所律师。委托代理人：戴宏传，广东臻善律师事务所辅助人员。上诉人陈卓娟因与被上诉人东莞市汇益房地产开发有限公司（以下简称汇益公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年6月19日，陈卓娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.汇益公司于判决生效后十日内，一次性归还陈卓娟定金20000元，逾期则按日万分之五计收利息。2.本案诉讼费全部由汇益公司承担。原审法院经审理查明：2015年4月25日，陈卓娟作为乙方，汇益公司作为甲方，双方签订了一份《碧湖豪苑认购书》，双方约定：乙方认购甲方开发的碧湖豪苑4栋10层03房；乙方在签订本认购书同时向甲方交纳定金20000元作为履行签订相应的《商品房买卖合同》之担保；乙方须于签订本认购书七天内携带《认购须知》中要求携带的文件、房款并在甲方指定地点缴交相关办理房产证等费用后签署《商品房买卖合同》，逾期办理签约的视为放弃认购，本认购书自动失效，甲方有权不返还乙方已缴付的购房定金及首期款，并将物业另行出售。因转售而获得之一切利益全部归甲方所有，与乙方无关；乙方在签署本认购书之前，已认真阅读并认可接受碧湖豪苑《认购须知》、《商品房买卖合同》示范文本及补充协议及本认购书内容；等等。2015年4月25日当天，陈卓娟向汇益公司交付了认购定金20000元。后陈卓娟认为汇益公司提供的《商品房买卖合同》存在诸多不合理条款，无法达成一致意见，要求汇益公司退还定金20000元未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判如所请。另查明，案涉位于东莞市凤岗镇凤深大道10号“碧湖豪苑”楼盘，系汇益公司所开发，已于2014年11月19日取得商品房预售许可证。再查明，认购书约定陈卓娟须于签订本认购书七天内签署《商品房买卖合同》，但陈卓娟称汇益公司提供的《商品房买卖合同》存在诸多不合理条款，无法达成一致意见，导致没有在约定的期限内签订《商品房买卖合同》属于不可归责于双方的事由，汇益公司应当退还定金20000元。汇益公司称签订认购书前已尽到告知提醒的义务，陈卓娟没有在约定的期限内签订《商品房买卖合同》已构成违约，不同意退还定金20000元。原审法院认定上述事实的证据有：《碧湖豪苑认购书》、收款收据、商品房预售许可证、通知函（挞定）、照片以及原审法院质证笔录、庭审笔录等。原审法院认为：本案立案案由是买卖合同纠纷，但经审理查明，本案是对商品房进行预售而发生的纠纷，案由应为商品房预约合同纠纷。涉案楼盘系汇益公司所开发，已于2014年11月19日取得商品房预售许可证，汇益公司可在2015年4月25日将案涉楼盘向陈卓娟进行预售。依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条的规定，在陈卓娟看房发出购房意向、汇益公司承诺同意向陈卓娟预售涉案房屋后，陈卓娟与汇益公司签订的《碧湖豪苑认购书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，汇益公司已经在案涉楼盘的公示栏中对《商品房买卖合同》示范文本进行公示，而且认购书中注明陈卓娟在签署认购书之前，已认真阅读并认可接受《商品房买卖合同》示范文本内容。陈卓娟称汇益公司提供的《商品房买卖合同》存在诸多不合理条款，无法达成一致意见，导致没有在约定的期限内签订《商品房买卖合同》属于不可归责于双方的事由，没有充分证据予以证明，原审法院不予采信。《碧湖豪苑认购书》约定陈卓娟须于签订本认购书七天内签署《商品房买卖合同》，陈卓娟没有在约定的期限内签订《商品房买卖合同》已构成违约，按照上述认购书约定的定金条款，汇益公司有权没收陈卓娟已缴纳的认购定金20000元。陈卓娟要求汇益公司退还该认购定金20000元，无事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，于2015年12月8日作出判决：驳回陈卓娟的全部诉讼请求。本案受理费300元，陈卓娟已预交，由陈卓娟负担。陈卓娟不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审未对本案部分事实详细查明。1.陈卓娟与汇益公司签订《碧湖豪苑认购书》之前，汇益公司是否有主动向陈卓娟出示《商品房买卖合同》范本、是否有告知陈卓娟公示栏的存在、是否有告知陈卓娟公示栏中有《商品房买卖合同》范本以及汇益公司履行告知义务过程中是否存在过失，以上事实原审法院均未予查明。2.陈卓娟在原审期间提交的证据所证明的事实，原审法院未予查明。（二）本案争议的焦点不但在于汇益公司是否已履行告知义务，还应在于房产证的交付期限等，原审法院应对以下内容进行审查认定：1.《碧湖豪苑认购书》第八条虽然有规定“乙方在签订本认购书之前，已认真阅读并认可接受碧湖豪苑《认购须知》、《商品房买卖合同》示范文本、补充协议及本认购书内容”，但《碧湖豪苑认购书》、《认购须知》、《商品房买卖合同》示范文本及补充协议均未对房产证的交付期限进行明确约定，无论陈卓娟在签订认购书之前是否有阅读以上文书、是否是真实意愿认可接受以上文书的约定，无论汇益公司是否已履行告知义务，《碧湖豪苑认购书》、《认购须知》、示范文本及补充协议对房产证的交付期限均不具有约束力，陈卓娟在签订合同之前有权与汇益公司协商房产证的明确交付期限，陈卓娟与汇益公司就房产证的交付期限无法达成一致意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，陈卓娟请求归还定金，原审法院应予支持。2.汇益公司称案涉楼盘于2015年年底交付使用，依据相关法律规定，未建成房屋自交付购房者90日内应取得房屋权属证书，即汇益公司最迟应于2016年4月1日前取得房产证并交付购房者。陈卓娟与汇益公司于2015年4月29日预备签订正式《商品房买卖合同》，陈卓娟要求一年内即2016年4月29日之前交付房产证，属合理请求，但汇益公司予以拒绝，要求在二年内即2016年4月29日之后、2017年4月29日之前交付，明显已于合同签订前违反法律规定的交付期限，违反诚实信用原则，陈卓娟当场发现后有权拒绝签订合同，要求退回定金。3.《碧湖豪苑认购书》第八条约定买受人同意《商品房买卖合同》示范文本的内容，不等同于买受人同意正式合同的内容。合同范本不可能与正式合同的内容完全相符，合同范本仅是在订立正式合同时作为参照，双方当事人在订立正式合同时，仍可对相关条款进行协商。4.《商品房买卖合同》中，《商品房买卖合同说明》第3条已明确约定可对合同条款进行修改、增补、删减，汇益公司执意不予协商，违反公平自愿原则。5.《碧湖豪苑认购书》第八条属格式条款，应视为无效。作为一份体现买受人购买意愿的辅助文书，约定的范围与权限却远大于主体合同，排除了买受人的主要权利，而《商品房买卖合同说明》第3条已明确对买受人的权利进行约定，因此《碧湖豪苑认购书》第八条应属无效条款。6.《商品房买卖合同》中附件5补充条款第十三条的规定严重损害陈卓娟的权益，汇益公司对未发生的客观事实以合同条款的形式对陈卓娟进行约束，违反公平原则。（三）1.原审法院程序违法，未组织双方当事人进行发问，导致本案存在诸多疑点未查明。2.原审法院未对陈卓娟提交的微信对话内容的真实性进行查明。3.原审期间，汇益公司提交的证据完全不能证明认购书签订前汇益公司有对合同范本及附加协议的内容进行公示，陈卓娟是在被汇益公司剥夺知情权的情况下签订认购书的，认购书的签订程序不合法，该认购书应视为无效。据此，陈卓娟请求本院：1.撤销原审判决，依法改判。2.汇益公司承担一、二审诉讼费用。被上诉人汇益公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。（一）原审查明案涉楼盘是汇益公司开发，并于2014年11月19日取得商品房预售许可证，汇益公司在2015年4月25日将案涉楼盘向陈卓娟进行预售，双方签订了《碧湖豪苑认购书》。该认购书是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。（二）《碧湖豪苑认购书》签订后，陈卓娟没有在约定的期限内签订《商品房买卖合同》已构成违约，按照认购书约定的定金条款，汇益公司有权没收陈卓娟已缴纳的认购定金20000元。陈卓娟要求汇益公司退还该认购定金20000元没有事实与法律依据，应予以驳回。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，陈卓娟一审期间提交了视频及文字说明、微信聊天记录，拟证明在签订认购书前汇益公司未向陈卓娟出示商品房买卖合同范本，双方就房产证交付日期无法达成一致意见，汇益公司不同意修改合同内容。汇益公司对于上述证据的真实性、关联性及合法性不予确认。根据陈卓娟提交的2015年4月28日视频文字说明显示：“原告：怎么之前我签认购书的时候没给我看《认购须知》、《商品房买卖合同》示范文本啊被告：这个我就不清楚咯，反正律师那里有，但是你们当初要求看的话也是可以看的，这种东西都是可以提供给你们看的，因为我们都有范本的，都是有那个样本给你看的，正常它这种东西都是没有任何毛病的。原告：哦，当时在签那一个认购书的时候，你跟那个女孩子就直接让我看，说那个认购书里面写的那一些内容有没问题，没问题就签名就可以了，然后我就直接看着我们写的那一些我们要填的，那个房子的立方啊、金额有没有问题，我看到没问题我就签名了，然后她也没有跟我说这个。”本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈卓娟上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：汇益公司是否应向陈卓娟退还定金及其利息。对此，本院分析如下：首先，根据《碧湖豪苑认购书》第八条约定，陈卓娟在签署认购书之前已认真阅读并认可接受碧湖豪苑《认购须知》、《认购书》、《商品房买卖合同》示范文本及补充协议的内容。该约定没有免除汇益公司的责任，也没有加重陈卓娟的责任和排除陈卓娟的主要权利，并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，因此，陈卓娟主张该约定无效的理由不成立。双方签订的《碧湖豪苑认购书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原审法院认定该认购书合法有效并无不当。其次，陈卓娟作为一个完全民事行为能力人，其在签字前应当认真阅读认购书的条款，并且应当清楚其在认购书上签字的法律后果。而且，根据汇益公司提交的2015年1月7日东莞市商品房销售现场检查表显示，汇益公司在销售现场公示了认购书和《商品房买卖合同》示范文本。陈卓娟提交的视频、微信聊天记录不能直接反映出汇益公司没有或者拒绝向陈卓娟出示《商品房买卖合同》示范文本以及补充协议，陈卓娟未能提供充分的证据推翻《碧湖豪苑认购书》第八条约定的内容以及东莞市商品房销售现场检查表的内容，故本院对于陈卓娟的主张不予采纳。根据《碧湖豪苑认购书》的约定，陈卓娟未在签订认购书之日起七日内签署《商品房买卖合同》，汇益公司有权没收陈卓娟已支付的定金。因此，陈卓娟请求汇益公司返还定金及利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈卓娟的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈卓娟负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 何玉煦代理审判员 李瑞峰代理审判员 冯婉娥二〇一六年六月二十九日书 记 员 张 优附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”