（2016）鲁0104民初1929号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2017-02-14

案件名称

山东好来物业管理有限公司与赵洪斌物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市槐荫区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东好来物业管理有限公司,赵洪斌

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条

全文

济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初1929号原告（反诉被告）山东好来物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人胡祚庚，总经理。委托代理人陈修峰，山东豪才律师事务所律师。委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。被告（反诉原告）赵洪斌，男，1958年8月2日出生，汉族，住济南市。原告山东好来物业管理有限公司（以下简称好来物业）诉被告赵洪斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理。被告赵洪斌在本案审理中提出反诉，经本院审查，决定与反诉合并审理。本案依法由审判员杨春疆适用简易程序，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好来物业的委托代理人李荣荣，被告（反诉原告）赵洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）好来物业诉称：被告赵洪斌为世佳戎居一区xx室业主，原告受济南市房屋建设综合开发集团委托，对世佳戎居小区进行物业管理，被告的房屋面积为91.78㎡，物业费用为1.20元/月/㎡，每月物业费110.14元。但被告自2015年1月1日起至2015年12月31日拖欠物业费共计1321.63元。原告多次要求被告支付，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，被告应按照《前期物业服务合同》及相关约定，还应从逾期之日起按照千分之三向甲方交纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重损失，为维护自己的合法权益，诉请判令：一、被告支付拖欠原告的物业管理费1321.63元及利息（自逾期之日起，以上述欠费数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；二、被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）赵洪斌答辩并反诉称：我购买世佳戎居小区房屋后，小区于2010年底交房，但我当时并未居住，2012年我搬至该小区居住后发现该处房屋存在明显的质量问题，该处房屋厕所外墙存在大面积渗水，严重影响我的生活起居。该处房屋系济南市房屋建设综合开发集团开发建设的，我希望开发商对其建设的存在质量问题的房屋进行维修，但该小区被开发商委托给反诉被告管理。我于2012年向反诉被告提出维修申请，该保修记录可以从反诉被告相关管理记录及台账中查询。根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工裎质量保修办法》规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。因此我提出的保修请求符合现行的法律规定。自我提出保修后，反诉被告对此请求长期置之不理，作为该事件中的两方，我为弱势群体，迫不得已只能采取不交物业费的手段来制衡反诉被告的这种不管不问的行为。但反诉被告对我的诉求仍然置之不理，后我将此事上报12315热线。经12315热线的催促，反诉被告于2015年派人对我居住的房屋只进行了极其简单的处理，并未满足防渗条件，对我的生活仍然造成很大的影响。我要求反诉被告采取维修，但反诉被告仍旧置之不理。我对反诉被告的这种态度及行为十分失望。我的房屋至今仍保留有该处质量问题。在我的日常生活中，该处墙体脱落的污垢曾落入我储备的饮用水中，造成我食物中毒等类似事件种种，对我的健康造成严重侵害。我认为，缴纳物业管理费是住户应该履行的义务，那么解决住户的合理要求则是物业管理公司应该履行的义务，我履行了4年的义务（缴纳了4年物业管理费，其中一年半为75%，两年半为全额缴纳，全额费用为1321.63元／年），但是反诉被告对我仅仅一次的合理要求并未处理，反诉被告没有履行自己的义务。反诉被告的这一行为不仅没有履行自已的义务，还对我的身心健康造成了极大的伤害。为维护自己的合法权益，我提起反诉：一、请求依法判决反诉被告立即无条件的按照合同约定对该处房屋存在的大面积渗水进行维修，保证我的合法权益；二、若再次维修仍不达标，请求法院依法判决反诉被告承担全部维修费用计10000元（人民币大写：壹万元整）；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）好来物业针对被告（反诉原告）赵洪斌的反诉辩称：被告的反诉与我方本诉不属于同一法律关系，其反诉系房屋质量问题，其权利主张应向开发商主张，而非我方物业公司。维修责任也应该由开发商来承担。因此，请求驳回其反诉请求。经审理查明，坐落于济南市槐荫区段店路49号的世佳戎居小区由济南市房屋建设综合开发集团开发建设。该集团作为委托方（甲方），与作为受托方（乙方）的原告（反诉被告）好来物业于2010年12月1日签订《济南世佳戎居小区前期物业服务合同》，合同约定物业服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，；房屋及共用设施、设备的日常维修、养护和管理；配套公用设施的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、庭院铺装、草坪灯等园林景观工程的养护管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护社区公共秩序；物业档案管理；组织开展社区文化娱乐活动等内容，并约定了双方的权利和义务、物业管理服务标准等。其中物业管理服务费约定本物业管理区域内物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅按1.2元/月/平方米（暂定）向乙方按（季）支付；空置房（已出售且已办理入住手续但未实际入住部分在办理空置房手续后）的物业费按照应收物业70%收取；空置房（未出售部分）的物业费按照应收物业费的100%向甲方收取。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每日按照应交金额的3‰向乙方交滞纳金。合同还对物业的使用与维护等事项进行了约定。该合同还在附则中约定期限为2010年12月1日起至2013年11月30日止，但业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同签订后，原告（反诉被告）好来物业在世佳戎居小区进行物业服务。2013年11月28日，济南市房屋建设综合开发集团与原告（反诉被告）好来物业又签订《〈前期物业服务合同〉续约合同》，约定将原合同延期至2014年6月30日，原合同其它条款不变。2014年6月22日，双方再次签订《〈前期物业服务合同〉续约合同》，约定合同续约，期限自2014年7月1日起至业委会代表全体业主与新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，原合同其它条款不变。被告（反诉原告）赵洪斌居住于世佳戎居小区xx室，建筑面积91.78㎡。2010年12月30日，原告（反诉被告）好来物业作为甲方（物业服务企业）与作为乙方的被告（反诉原告）赵洪斌（业主即购房人）签订《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利和义务，并约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（依法应由专业部门负责的除外），共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造内容，公共环境卫生，公共区域景观、绿化的管理与维护保养、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，消防管理服务，建立并完善与本物业相关的开发资料等物业服务档案，为业主办理房屋入住、房屋空置手续等。协议中对收费标准进行了约定，物业服务收费标准合计1.20元/平方米·月，沿街商铺2.5元/平方米·月。关于交费方式，协议约定乙方自第二次交费开始，每季度第一个月10日前向甲方预交本季度的物业管理服务费。协议的“关于违约责任”处约定乙方违反本协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应从逾期之日起按每日千分之三向甲方缴纳违约金。协议另对其他事项进行了约定。双方还另行签订有《装饰装修管理服务协议》等。原告（反诉被告）好来物业主张被告（反诉原告）赵洪斌自2015年1月起至2015年12月未再向其缴纳物业服务费，其诉至本院，要求处理。被告（反诉原告）赵洪斌在本案审理中说明其反诉提及的墙面大面积渗水至今仍然存在。以上事实有原告（反诉被告）好来物业提供2010年12月1日签订的《济南世佳戎居小区前期物业服务合同》、2013年11月28日及2014年6月22日签订的《〈前期物业服务合同〉续约合同》、2010年12月30日签订的《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》及双方当事人的陈述为凭。本院认为，世佳戎居小区为济南市房屋建设综合开发集团开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，济南市房屋建设综合开发集团与原告（反诉被告）好来物业签订的《前期物业服务合同》合法有效。原告（反诉被告）好来物业依据该合同进入世佳戎居小区提供物业服务，并与小区业主即被告（反诉原告）赵洪斌另行签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告（反诉被告）好来物业作为物业服务提供者、被告（反诉原告）赵洪斌作为物业服务接受者均应严格履行该协议约定内容。依约定，原告（反诉被告）好来物业的主要义务是对世佳小区提供物业服务，主要权利是向小区内业主收取物业服务费用；被告（反诉原告）赵洪斌的主要义务是按约定时间和约定标准交纳物业服务费用，主要权利是接受物业服务。本案审理中，原告（反诉被告）好来物业主张被告（反诉原告）赵洪斌未按合同约定交纳物业服务费用，被告（反诉原告）赵洪斌对此无异议，但主张原告（反诉被告）好来物业未完全履行义务，其提出家中墙壁渗水，原告（反诉被告）好来物业一直未予维修修复，其进而对此在本案审理中提出了反诉请求。对此，本院认为，原告（反诉被告）好来物业为物业服务企业，其与小区业主之间存在的是物业服务合同关系。被告（反诉原告）赵洪斌提出的墙壁渗水等系房屋质量问题，其就该主张在本案审理中未提供相应证据。即使确实如其所述，存在着相应问题，责任主体也并非本案原告（反诉被告）好来物业。其以此类房屋质量问题的存在来对抗向原告（反诉被告）好来物业交纳物业服务费的义务没有事实根据与法律依据，本院对被告（反诉原告）赵洪斌的答辩意见及反诉主张不予采信，对其反诉请求不予支持。但从被告（反诉原告）赵洪斌的答辩意见、反诉主张中可以看出原告（反诉被告）好来物业的服务质量尚需进一步提高，其也需要切实努力做好与小区业主的沟通、交流工作。鉴于其在提供物业服务工作中尚存不足与瑕疵，本院对其要求被告（反诉原告）赵洪斌支付利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵洪斌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东好来物业管理有限公司支付2015年1月至2015年12月的物业服务费1321.63元；二、驳回原告（反诉被告）山东好来物业管理有限公司要求被告（反诉原告）赵洪斌承担以上物业服务费未及时交纳利息的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵洪斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告（反诉被告）山东好来物业管理有限公司负担5元，被告（反诉原告）赵洪斌负担20元；反诉费25元，由被告（反诉原告）赵洪斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　　杨春疆二〇一六年六月二十九日书记员　　刘　微 关注公众号“”