（2016）辽12民终645号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-07
案件名称
西丰县房产管理局与翟丰租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西丰县房产管理局,翟丰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽12民终645号上诉人（原审原告）：西丰县房产管理局。住所地西丰县红旗路。法定代表人：魏巍，该局局长。委托代理人：邓庆刚，该局副局长。上诉人（原审被告）：翟丰，男，1958年2月16日生，汉族，无职业，住西丰县。委托代理人：陈桂敏，女，1964年6月16日生，汉族，无职业，住址同上（翟丰妻子）。委托代理人：杜兴馥，辽宁博衡律师事务所律师。原审原告西丰县房产管理局与原审被告翟丰租赁合同纠纷一案，西丰县人民法院于2016年2月26日作出（2015）西民一初字第00250号民事判决，西丰县房产管理局与翟丰均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷并于2016年4月11日对上诉人西丰县房产管理局的委托代理人邓庆刚与上诉人翟丰的委托代理人陈桂敏、杜兴馥进行询问审理了本案。原告西丰县房产管理局一审诉称：被告租用西丰县房产管理局直管产房屋一处，房屋位于西丰县公安街建筑面积35.53平方米，租金标准为每月284.20元。被告自2009年1月起至2015年10月止共计拖欠租金21600.40元。原告多次催缴，被告拒绝交纳。依据《辽宁省城镇房产管理暂行条例》第七条规定：“租用公房，必须按规定标准按月交纳房租。逾期不交的，每过一日加收百分之一的滞纳金”。请求法院依法判定被告交纳租金及滞纳金。诉讼请求：1、请求被告缴纳尾欠租金21600.40元。2、请求被告按《辽宁省城镇房产管理暂行条例》的规定承担逾期交付期间的滞纳金。3、由被告承担诉讼费用。被告翟丰一审辩称：确实欠原告房费，这是事实。1996年进行房改，我们前面是营业，后面是住宅。我们每平方米找回300块钱，每家都找回去一万多块钱。后来房产来通知，房租涨了，他们来催要房费。我们要求他们出示条文，但是没有出示。后来涨价，他们想怎么涨就怎么涨，前面营业涨我们不管，但我们住宅不应该涨。住宅原来是每平方米0.60元，现在是按每平方米8元收我们房租。一审法院审理查明：被告翟丰位于西丰县公安街建筑面积为38平方米的楼房是1996年回迁的房屋，回迁时开发商西丰县地税局按每平方米收取原告300元差价款。该房屋中的35.53平方米属于原告所有并由被告租赁。原告按住宅15元/月（0.60元/平方米）、营业59.40元/月（5元/平方米）向被告收取租金。被告从2009年1月开始因原告全部按营业用房收取租金而拒付租金，并且未与原告签订房屋租赁合同。原告主张2010年4月之前按5元/平方米收取租金，2010年5月开始每月按8元/平方米收取租金。原告向被告催要所欠租金，被告以租赁原告的房屋一部分是住宅而不全部是营业用房而拒绝缴纳。原告提起诉讼，请求被告交付2009年1月至2015年10月的房租21600.40元，并从2015年6月3日向被告催要房租之日起至2015年10月31日止，按所欠房租每日1/%支付滞纳金32616元。一审法院认为：被告的房屋属于混合产权，其中的一部分属于原告所有并由被告承租。被告承租后原告对被告承租的房屋一直是按住宅和营业用房收取的租金，故被告从2009年1月欠费开始至2010年4月应按原来的标准交付租金。2010年4月26日，西丰县物价局作出西价发（2010）2号文件确定了公房的使用性质和租金标准，即一类为住宅；一类为营业用房。被告承租的房屋属于营业用房，租金标准为每月每平方米8元。故被告从2010年5月以后应按调整后的租金标准交付租金。被告应交付2009年1月-2010年4月的租金为（15元/月+59.40元/月）×16个月=1190.40元；2010年5月至2015年10月的租金为8元/平方米×35.53平方米×66个月=18759.84元。合计为1190.40元+18759.84元=19950.24元。关于被告回迁时开发商按每平方米收取原告差价款300元，被告承租原告的35.53平方米房屋的差价款本应由原告交付，被告回迁时已交付，故应从被告交付原告的房租中扣除。被告尚应给付原告租金为19950.24元-300元/平方米×35.53平方米=9291.24元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因被告不按时交纳租金原告也有一定的责任，且原告在租金调整后未与被告签订书面合同，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告翟丰于本判决生效后十日内给付原告西丰县房产管理局房租9291.24元；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取170元，由被告负担。西丰县房产管理局的上诉理由及请求：一审认定回迁交纳的差价款由上诉人承担错误，没有法律依据。依据1996年西丰县房屋动迁管理实施方案，翟丰在办理回迁手续时应向西丰县地税局交纳每平方米300元差价款。原审认为未签订书面合同，不应交纳滞纳金是适用法律错误。翟丰拒绝缴纳租金及滞纳金的行为违反了《辽宁省城镇房产管理暂行条例》的规定，侵犯了国家利益，请求撤销原审判决，改判被上诉人支付租金19950.24元及相应的滞纳金。诉讼费由翟丰负担。翟丰二审答辩认为：上诉人翟丰取得回迁房屋时向开发商缴纳的差价款应由西丰县房产管理局承担，一审判决返还正确，西丰县房产管理局应返还垫付款的本金及利息。房屋租金的变更应当由双方协商议定，西丰县房产管理局无权单方涨价，更无权单方改变房屋使用性质，房屋是营业还是住宅应该尊重历史和现实。一审提交的收据及照片，可以证明房费分住宅、营业部分，西丰县房产管理局要求按照全部营业标准收费不合理。因双方未达成协议造成房费至今没有缴纳，不同意缴纳滞纳金。翟丰的上诉理由及请求：西丰县房产管理局未与上诉人协商一致擅自提高租金标准，已构成违约，应按原协议继续履行合同。原审判决上诉人自2010年5月至2015年10月按每平方米8元交纳租金是不正确的，请求撤销原判，依法改判。西丰县房产管理局二审答辩认为：西丰县房产管理局管理公房所执行的政策依据均要按照国家相关规定执行，不同于普通房屋租赁关系。房产管理局主张的滞纳金于2015年6月3日通过书面形式通知了当事人，要求缴纳欠租金及滞纳金，翟丰没有履行应付的义务，因此依据《辽宁省城镇房产管理暂行条例》第7条规定收取滞纳金合理合法。1996、1997年所有西丰县城镇公房回迁安置按照西丰县当年动迁安置政策，差价款均由承租户缴纳，并且承租户可自愿选择住宅和营业。翟丰自愿回迁在一楼营业性用房并自愿承担差价款，与房产管理局无关。房产管理局只是按照政策要求收取房屋租金，不参与回迁安置。2005年后房产管理局依照相关规定将混合房屋全部调整为营业房屋，考虑到承租户实际情况诉讼中已经减免了部分滞纳金。请求依法判定由承租方按照国家规定缴纳相应租金及滞纳金。本院经审理查明：一审认定事实属实。本院认为：上诉人翟丰承租由上诉人西丰县房产管理局直管公房，西丰县房产管理局一直按照住宅和营业用房标准收取租金。2010年西丰县物价局调整了公房租房租金标准，对于原租用住宅房屋改做营业用房的按直管非住宅标准，原审应进一步审查翟丰是否将租用住宅部分全部改做营业用房。1993年《西丰县城镇房屋拆迁管理实施细则》中对被拆迁人（房屋使用人）应承担的价差作出了规定，原审应对1996年回迁房屋时应承担差价款的情况一并予以审查。综上，原审认定事实不清，证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销西丰县人民法院（2015）西民一初字第00250号民事判决；二、发回西丰县人民法院重审。二审案件受理费共计680元，返还上诉人西丰县房产管理局、上诉人翟丰各340元。审判长 曾庆利审判员 孙 伟审判员 贾春红二〇一六年六月二十九日书记员 高 彤 来自：