（2016）鲁0681民初355号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-22
案件名称
潘锦芳、王菲与烟台海基置业有限公司关于商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙口市人民法院
所属地区
龙口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘锦芳,王菲,烟台海基置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初355号原告：潘锦芳，女，1962年7月14日出生，汉族，居民，住上海市长宁区.原告：王菲，女，1996年2月3日出生，汉族，居民，住上海市长宁区.二原告委托代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。法定代表人：孟祥照，任公司董事长。委托代理人：曲春道，系公司职工。委托代理人：栾俊，系公司职工。原告潘锦芳、王菲与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘锦芳、王菲的委托代理人陈卫民、被告海基置业的委托代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘锦芳、王菲诉称，2012年10月28日，二原告与青岛辰星置业有限公司签订编号1201203的《商品房认购书》，意购出售方合作开发的G29-x-xxx室商品房，总额342000元。2012年10月30日原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告建设的商品房怡天海景G区29幢3单元x层xxx室。合同约定买受人于2012年10月30日一次性付清总房款，出卖人应当在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。后被告收到款项后于2012年12月13日开具收款收据，载明收到房款342000元。原告支付房款后，被告未按时通知原告办理房产证登记事宜，也未将产证迟延或不能办理的事由通知原告。原告多次催促，但被告未履行义务。依据合同第15条之规定，原告有权要求解除合同并要求承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间签订的编号YTHJ2010-G1026《商品房预（销）售合同》；2、被告退还二原告购房款人民币342000元，并赔偿原告损失58000元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确损失58000元的计算方式：1、存款利息损失（以342000元为基数从2012年12月14日按年息3%至2016年5月30日计算约30780元）；2、28000元为律师费。被告海基置业辩称，1、被告方不同意解除预售合同，因为虽然合同第十五条约定原告有权选择提出退房，但本案是在2016年起诉的，已超过合同法约定的解除权的除斥期间，原告的解除权已经丧失；2、根据双方合同补充协议第四条对合同的第十五条关于产权登记的约定做出了相应的变更，并约定出卖人对产权登记只是被动配合，如果产权登记办理时间延误，进行顺延，双方互不承担违约责任；3、根据原告提交的青岛辰星置业有限公司于2014年1月14日向原告出具的承诺书，原告已经同意接收青岛辰星公司赠送的G12号楼-x（x-xx）轴南车库，车库面积23.6平方米，待交房办理房产证时，一并交付车库，赠送车库后，业主不再追究延迟交房的违约责任，能够看出原告与青岛辰星公司已经达成和解，且知道房屋交房延期，并应该知道房产证也还没有开始办理。故原告现主张解除合同，明显与该承诺书自相矛盾，原告的请求不应得到支持。经审理查明，2012年10月28日，二原告潘锦芳、王菲与青岛辰星置业有限公司签订编号1201203的《商品房认购书》，意购G29-x-xxx室商品房，房款总额342000元。2012年10月30日，二原告与被告海基置业签订《商品房预售合同》，购买龙口东海黄金海岸怡天海景G区29幢3单元x层xxx室。该合同载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，委托代理机构为“青岛辰星置业有限公司”，合同出卖人一栏加盖“烟台海基置业有限公司”公章，下方加盖“青岛辰星置业有限公司”公章。合同第四条约定，房屋总价款为342000元；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；该条第2项约定，根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、……3、……。补充协议第四条约定，《合同》中第十五条规定：“出卖人应在商品房交付使用六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，并办理房地产权登记证书手续。买受人应在出卖人商品房交付使用后九十日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。”但在商品房交付使用后，商品房销售面积的测绘及房地产权属登记的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合。因此合同双方同意，如因政府主管部门的工作原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，上述规定中的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任。2012年12月13日，被告向二原告出具房款342000元的收款收据。2014年1月14日，青岛辰星置业有限公司向原告出具承诺书：“本公司承诺赠送G29-x-xxx业主潘锦芳、王菲位于怡天海景G区12号楼-9-（8-10）轴南车库，车库面积23.6平方米。车库待G29-x-xxx室交房办理房产证时，一并交付。赠送车库后，业主不再追究延迟交房违约责任”。另查明，涉诉房屋至今未取得竣工备案手续，原、被告双方未办理房屋交接手续。上述事实，有原、被告的陈述、商品房认购书、商品房预售合同、收款收据、承诺书等证据在卷佐证。本院认为，原告潘锦芳、王菲与被告海基置业签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中原告已按约付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人为其基本义务。但被告至今未按合同约定交付涉诉房屋及办理产权证书，原告遂请求解除合同。根据合同第八条、第九条的约定，如被告逾期交付房屋，原告在约定期限内享有合同解除权，其未在约定期限内行使解除权，约定解除权即归于消灭，视为原告认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。故原告一直等待被告交房。但直至法庭辩论终结涉诉房屋仍未通过竣工验收，被告仍不具备交房条件，诉讼中双方根本无法另行协商涉诉房屋的交付时间，致使合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在约定期间行使解除权，约定解除权归于消灭，但仍有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。原告以涉诉房屋的产权证书无法办理为由，主张解除合同。合同第十五条约定产权登记办理时间的起点为“房屋交付使用后”，涉诉房屋现尚未交付，原告依据该条约定主张解除合同，系适用依据不当。被告辩称根据原告提交的承诺书可视为其认可房屋延期交付，且知道产权证书亦未开始办理，故其不应再主张解除合同，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，涉诉合同解除后，原告已交纳的房款342000元被告应予返还。同时，合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，被告亦应一并赔偿。故原告要求被告承担房款利息的主张，应予支持。原告主张存款利息自2012年12月14日至2016年5月30日按年利率3%计算为30780元，未超出法律规定数额，本院予以支持。原告另主张被告承担律师费28000元，但未提交该笔费用的支出证据，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告潘锦芳、王菲与被告烟台海基置业有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景G区29幢3单元x层xxx室签订的《商品房预售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告潘锦芳、王菲购房款人民币342000元及利息30780元。三、驳回原告潘锦芳、王菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7400元，由被告烟台海基置业有限公司承担6896元，由原告潘锦芳、王菲承担504元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 李 杰人民陪审员 郑桂珍人民陪审员 唐万程二〇一六年六月二十九日书 记 员 邹向东 关注公众号“”