（2016）粤0605民初4823号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-12

案件名称

广东同信物业管理有限公司与刘南生物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广东同信物业管理有限公司,刘南生

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初4823号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：苏日生，该公司董事长。委托代理人：甄育萍，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区，该公司法务。委托代理人：阳贵军，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省江永县，该公司法务。被告：刘南生，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××0038。原告广东同信物业管理有限公司诉被告刘南生物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张尚谦独任审判，于同年6月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳贵军、被告刘南生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年1月16日与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订《佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区物业管理委托合同》，为豪景雅苑住宅小区（佛山市南海区狮山镇官窑瑶平路42号）提供物业管理服务。被告为该小区业主，其物业为豪景雅苑E2-607房，建筑面积为102.03平方米。签订协议后，原告一直按照协议约定履行相关物业管理服务义务。根据物业服务协议的约定，被告应向原告缴纳物业服务费、公摊水电费等相关费用，其中物业服务费按建筑面积0.55元／平方米／月计算，即每月物业服务费为56.10元，每季度收取一次，本季度第二个月的1日至30日收取本季度的物业服务费。公摊水电费按每年100元收取。但被告自2009年1月1日以来，无故一直拖欠物业服务费和公摊水电费，经原告多次催收未果。截至2015年12月31日，被告共拖欠物业服务费4712.4元和公摊水电费700元。因此，被告拖欠原告上述费用共计5412.4元。按照《佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区物业管理委托合同》第六章第十三条第三款第5项的约定，被告应从拖欠之日起按每日万分之三的标准向原告支付违约金。故请求判令：1.被告支付拖欠的2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费4712.4元，2009年1月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费700元，共计5412.4元（详见计算清单）；2.被告自拖欠之日起至全部清偿完毕之日止按每日万分之三的标准向原告支付违约金1957.97元（暂计到2015年12月31日，详见计算清单）；3.被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告将物业管理费从0.35元／平方米提高到0.55元／平方米，没有得到三分之二业主同意；被告要求原告应出具物管费提价的相关证据，但原告拒绝提供，故被告才拒绝缴纳物管费，原告要求被告支付逾期违约金不合理。庭审中，原告举证如下：1.原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书2份、资质证明（均为复印件），用以证明原告诉讼主体资格。2.被告人口信息查询表（原件），用以证明被告诉讼主体资格。3.物业管理委托合同（原件），用以证明原告与被告所在小区业主委员会签订物业管理合同合法有效。原告为被告提供了实质的物业服务。被告应当按照合同的约定履行相应缴费义务，并承担相应的民事责任。4.水电费发票8张（复印件），用以证明原告有代涉案小区缴纳电费的实际情况。原告有为该小区进行实质性的物业服务。经质证，被告对原告出示的证据认为：证据1-2真实性没有异议；证据3真实性没有异议，但合同约定的义务原告没有做到，小区只有物管，没有财务、水电工、绿化工，楼梯灯坏了一直没有人员处理，楼梯对讲机坏了没有人员维修，原告也没有安排人员巡视小区；证据4公摊水电费每年每户大概分摊24-36元左右，原告要求700元不合理，原告提供的票据不是被告所在楼梯的电费票据，应当按照被告所在楼梯的电费单据核算。被告没有向本院提交证据。本院经审查认为，原告所举出的上述证据内容真实，来源合法、与本案相关联，本院确认其证据效力并采纳作为本案证据。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年1月16日，佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对豪景雅苑住宅小区进行物业管理，原告向业主或物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费公摊费用等，内容包括：委托管理期限为叁年，自2009年1月16日零时起至2012年12月31日零时止；物业管理服务费为0.55元／月／平方米，每3个月收一次；水电周转金（物业公司进驻时预收每户100元水电周转按金），公共水费、电费按实际使用量（由供水、供电公司出单）由业主分摊支付，原告撤场时结清公共水电费公摊及欠费后返还住户；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三计算滞纳金等；本合同期满后自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。另查明：1.原、被告双方共同确认涉案房屋住宅建设面积为95.95平方米，储物室为6.08平方米；2.涉案小区业主委员会于2008年成立，于2010年解散；3.自2013年1月1日起，原告仍继续在涉案小区提供物业管理服务。本院认为：原告与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，被告系佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑E座607房业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，故该《物业管理委托合同》依法对被告有约束力，被告应依照《物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理服务费及公摊水电费。被告抗辩称原告将物业管理服务费从0.35元／月／平方米提高到0.55元／月／平方米，未经三分之二业主同意，该抗辩意见不足以对抗《物业管理委托合同》依法对被告所具有的约束力。被告抗辩称原告未完全履行物业管理义务，原告也承认所提供的物业管理服务存在一些瑕疵，但对于原告所提供的物业管理服务瑕疵是否达到违约的程度，应综合本案事实予以认定。根据《物业管理委托合同》显示，涉案小区共470户，原告陈述称未依约缴纳物业管理服务费的大约有50-60户，被告陈述将近100户，综合双方陈述，大部分业主对原告提供的物业管理服务并未提出异议，被告的抗辩尚不足以反映原告未依约履行提供物业管理服务的基本义务，也不足以构成被告得以拒绝支付物业管理服务费及公摊水电费的抗辩理由。此种情况下，被告仍应在依约按期支付物业管理服务费及公摊水电费的基础上，通过合法途径要求原告对其物业管理服务存在的瑕疵及财务公开等方面加以完善改进。被告拒绝依约支付物业管理服务费及公摊水电费，理据不足，本院不予支持。原告与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》虽约定委托管理期限为三年，至2012年12月31日零时止，但原、被告双方均确认合同期满后原告仍然继续提供物业管理服务，且被告所在小区其它大部分业主亦事实上接受原告提供的物业管理服务并缴纳物业管理服务费，故应视为原、被告双方在《物业管理委托合同》期满后，形成了事实上的物业管理合同关系。在双方未有明确表示变更原《物业管理委托合同》约定内容的情况下，原《物业管理委托合同》的约定应视为双方所形成的事实物业管理服务合同的内容，对双方具有约束力。根据《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费为0.55元／月／平方米，在合同无明确约定的情况下，收取物业管理服务费的面积应按照业主房屋记载的建筑面积计算。原、被告确认涉案佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑E2-607房屋住宅建筑面积为95.95平方米，每月物业管理服务费应为52.8元（95.95平方米×0.55元／月／平方米=52.8元／月），故2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费应为4435.2元（52.8元／月×84个月=4435.2元）。原告所主张的物业管理服务费超出该范围的部分，本院不予支持。被告对公摊水电费实际按照每年每户100元的标准收取提出异议，认为应按《物业管理委托合同》的约定实行多退少补。根据《物业管理委托合同》第十三条第三款第4项的约定，公摊水电费以预收100元作为周转金并在原告退场时结清的方式进行收取和结算，在原、被告双方未最终终止物业管理服务合同关系之前，原告按照合同约定按每年100元的标准向被告收取自2009年1月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费700元，理据充分，本院予以支持。根据《物业管理委托合同》的约定，被告逾期交纳物业管理费的，应按每日应缴管理费的万分之三支付滞纳金。《物业管理委托合同》所约定的滞纳金，实为违约金。因被告未依约按期支付物业管理服务和公摊水电费，已经违反合同约定，原告诉请被告依约支付违约金，理据充分，本院予以支持。被告抗辩称非因其原因而违约，理据不足，本院不予支持。按照《物业管理委托合同》的约定，违约金应以被告逾期交纳的物业管理费为本金。根据本院所确定的被告逾期交纳的物业管理费金额，原告得以主张的违约金自2009年1月1日起暂计至2015年12月31日止应为1628元。原告主张的违约金超出本院核准的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款的规定，判决如下：一、被告刘南生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东同信物业管理有限公司支付2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费4435.2元、公摊水电费700元、违约金1628元及以尚欠物业管理服务费为本金自2016年1月1日起至实际付清日止按日利率万分之三计算的违约金；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并于履行上述判决时一并迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　张尚谦二〇一六年六月二十九日书记员　　邱靳文 微信公众号“”