（2016）皖1282民初1046号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-27
案件名称
陈洪亮、牛俊芝与阜阳市法姬娜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
界首市人民法院
所属地区
界首市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈洪亮,牛俊芝,阜阳市法姬娜房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1282民初1046号原告：陈洪亮，男，汉族，1968年11月28日出生，安徽省界首市人。原告：牛俊芝，女，汉族，1968年8月11日出生，安徽省界首市人。二原告共同委托代理人：苏朋才，安徽法卫律师事务所律师。被告：阜阳市法姬娜房地产开发有限公司。统一社会信用代码91341282762787671Y。法定代表人：潘高钊，董事长。委托代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。原告陈洪亮、牛俊芝与被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法由审判员刘颖适用简易程序于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告陈洪亮、牛俊芝的委托代理人苏朋才、被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司的委托代理人李安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪亮、牛俊芝诉称：2011年6月19日，二原告与被告签订了一份商品房买卖合同，该合同于2011年7月5日在界首市房地产管理局备案。合同约定，被告将位于法姬娜现代城E区2幢3单元401号房出售给原告，该房建筑面积87.22平方米，总金额302834元，被告应在2012年5月30日之前将该商品房通过验收合格后交付给原告。合同签订后，原告按合同交清了购房款302834元。2011年7月6日，原告按时办理了契税完税证。2012年7月1日，被告在该房屋没有经过验收合格的情况下，便将该房屋转移给了原告占有，原告因此取得了占有使用权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，转移占有视为房屋的交付使用。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，将承担违约的责任，违约金的比例为购房款的1%，即3028.34元。到目前为止，该房屋仍未通过合格验收，被告当然不能提供办理产权登记所需的资料，其行为已构成违约。同时，该合同附件四合同补充协议第4条规定，如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿对方为此而发生的所有相关费用（包括诉讼费或仲裁费用、律师费、办案费、通知费等）。原告认为，被告在商品房未经验收合格的情况下便转移房屋占有已属违法，在转移占有、交付使用后又不能在合同约定的90日内提供办理权属登记所需的资料，又违反了双方签订的商品房买卖合同第十五条规定，其行为又构成违约。为维护合法权益，原告提起诉讼，要求：1、依法判令被告将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告支付违约金3028.34元；3、判令被告支付律师费2000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告陈洪亮、牛俊芝为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、二原告身份证复印件各一份，以证明原告的自然人身份及作为原告主体适格。2、原被告之间签订的商品房买卖合同复印件一份，以证明被告应支付原告已付的律师费用；被告应在房屋通过验收合格后才能交付，被告有义务证明该房屋已经通过验收合格，已经将相关资料报产权登记机关备案，否则应承担不利的后果。3、购房付款凭证复印件一份，以证明原告已按照合同约定支付了全部购房款。4、契税完税凭证复印件一份，以证明原告为办理产权证已经履行了应尽的义务。5、原告与安徽法卫律师事务所签订的委托代理合同复印件一份，以证明原告因此次诉讼聘请律师的代理费为2000元。6、原告聘请律师代理费发票复印件一份，以证明原告因聘请律师花费2000元。被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据，法庭应当驳回原告的诉讼请求：按双方买卖合同第十五条约定，被告已经按照合同约定将办理权属证书的资料报登记机关备案。按合同约定，违约金应为已付房款的百分之一，截至目前，没有证据证明原告已经付清房款。律师费用不应当由被告负担。被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司提供了营业执照及法定代表人身份证明复印件各一份，以证明其诉讼主体资格适格。经过庭审举证、质证，本院对原告所举证据认定如下：1、二原告身份证，被告无异议，本院对其证明效力予以认定。2、商品房买卖合同，被告对合同的真实性无异议，但对原告证明目的提出异议，认为被告无违约行为，不应当承担律师费用，且该份合同不能证明被告方的房屋未经验收合格。本院对该份证据的真实性予以认定。3、购房付款凭证、4、契税完税凭证，被告无异议，本院对该二组证据的真实性予以认定。5、委托代理合同、6、代理费发票，被告对该二份证据的真实性不持异议，但认为因被告并无违约行为，原告要求被告承担该费用没有依据。本院对该二份证据的真实性予以认定。对于被告提供的营业执照及法定代表人身份证明，原告均无异议，本院对其证明效力予以认定。经审理查明：被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司系房地产开发企业，“法姬娜.现代城”系由其开发的商品房。2011年6月19日，被告与原告陈洪亮、牛俊芝签订了商品房买卖合同，并将该合同在房地产管理部门备案。合同约定：原告购买被告“法姬娜.现代城”第E区2#幢3单元401号房，购房单价3452.28元／平方米，总金额为302834元。并在第六条付款方式及期限中约定：“买受人按下列第叁种方式按期付款：……3、其他方式.此合同生效时付清房款￥242834元〈贰拾肆万贰仟捌佰叁拾肆元整〉，2011年10月1日前付清房款￥20000〈贰万元〉，余款￥40000元〈肆万元整〉于2012年3月30日前付清。”第八条交付期限约定“出卖人应当在2012年2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件（1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……”。双方在第十五条对产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的壹%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。3、买受人有自由选择上述两项中的任何一项权利”。同日，原告支付被告首批购房款242834元。此后，原告分别于2011年10月11日支付被告购房款20000元，2012年5月5日支付被告购房款40000元，至此，原告付清全部购房款。2012年7月1日，被告向原告交付房屋。2011年7月6日，原告向界首市农村财政管理局交纳契税3028元，但至今原告未能取得房地产权属证书，为此，原告诉讼来院，并为本次诉讼与安徽法卫律师事务所签订委托代理合同，支付律师费用2000元。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告应当按照合同的约定各自履行相应的义务。本案中，根据原告提供的证据，能够证明原告按照合同的约定，履行了交付全部购房款的义务，被告也履行了将原告所购房屋予以交付的义务。但是，按照原、被告双方在合同第十五条关于产权登记的约定，被告方应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案。现原告方已于2012年7月1日之后占有使用所购买的商品房，但至今未能取得房地产权属证书。虽被告辩称其已在房屋竣工验收后将办理权属登记所需的施工报告、竣工验收报告、图纸等资料报房产部门备案，但其未能就上述辩解意见提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对被告上述辩解意见不予采信。因此，被告的行为已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。原、被告在合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的壹%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。3、买受人有自由选择上述两项中的任何一项权利”。本案中，原告选择了不退房，即“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。”因此，被告应按照合同约定，支付原告违约金3028.34元（302834元×1%）。原、被告所签商品房买卖合同附件四：合同补充协议中约定：“4、如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿对方为此而发生的所有相关费用（包括诉讼费或仲裁费用、律师费、办案费、通知费等）”，原告提交的委托代理合同及代理费发票能够证明其支付代理费2000元，因此，对于原告要求被告赔偿其律师代理费2000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司继续履行继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。二、被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈洪亮、牛俊芝逾期违约金3028.34元。三、被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈洪亮、牛俊芝律师费损失2000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告阜阳市法姬娜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 刘颖二〇一六年六月二十九日书记员 宋楠附：相关法条1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 关注微信公众号“”