（2016）闽0122民初245号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-08-27

案件名称

福建省龙芝房地产开发有限公司与曾政佐、姚伙金等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

连江县人民法院

所属地区

连江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福建省龙芝房地产开发有限公司,曾政佐,姚伙金,叶俊泽,曾俊皓

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国继承法》：第十条第一款，第三十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0122民初245号原告福建省龙芝房地产开发有限公司，住所地：长乐市。法定代表人高芝文，总经理。委托代理人黄鸿东、陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。被告曾政佐，男，1944年6月11日出生，汉族，住连江县。被告姚伙金，女，1947年1月2日出生，汉族，住连江县。被告叶俊泽，男，2002年4月3日出生，汉族，住连江县。法定代理人叶燕，女，1979年9月8日出生，汉族，住连江县。被告曾俊皓，男，2008年12月12日出生，汉族，住连江县。法定代理人叶燕，女，1979年9月8日出生，汉族，住连江县。原告福建省龙芝房地产开发有限公司与被告曾政佐、姚伙金、叶俊泽、曾俊皓商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈声梁到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告福建省龙芝房地产开发有限公司诉称，四被告系购房人曾慎植近亲属，其中被告曾政佐是曾慎植的父亲，被告姚伙金是曾慎植的母亲。曾慎植的原配偶为叶燕，二人育有二子，即被告叶俊泽和被告曾俊皓。2011年10月14日，曾慎植与叶燕离婚，曾慎植户口于2011年12月7日因死亡注销。2010年8月8日，原告与曾慎植签订一份《商品房买卖合同》，双方约定由曾慎植购买原告开发的位于连江县文笔路6号凤翔国际二区（凤翔现代城）9#1301A房产，购房总价款340242元，曾慎植支付首付款170242元后，余额170000元办理按揭贷款。合同附件六约定：“如果出卖人为买受人垫付的按揭本息累计金额超过按揭总金额的10%，则视为买受人构成根本性违约。出卖人有权单方面解除《合同》，收回房产，并且买受人还应当按《合同》第4条约定的商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”。上述合同签订后，案外人中国银行连江支行根据曾慎植的申请，于2011年3月1日与原告及曾慎植签订《个人一手房贷款合同》，为曾慎植购买上述房产余额170000元办理按揭贷款，原告为曾慎植申请的上述贷款承担连带保证责任。2011年3月，原告向曾慎植交付讼争房产。曾慎植去世后，其家属多个付款期未按时向案外人中国银行连江支行偿还贷款本息。截止2016年3月15日，原告为其垫付了按揭款63599.08元，超过了出卖人为买受人垫付的按揭本息累计金额超过按揭总金额的10%的约定，构成了根本违约，为此，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。现请求判决：一、解除原告与曾慎植于2010年8月8日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告按照购房款的5%向原告支付违约金17012.10元。放弃请求被告返还由原告向银行垫付的款项58411.93元（暂计至2015年11月16日，最终以判决时实际扣款为准），并向原告支付垫付期间利息5603.14元（按中国人民银行同期贷款利率自垫付日起暂计至2016年1月15日，并持续计至被告补足垫付款项之日止）的诉讼请求。被告曾政佐、姚伙金、叶俊泽、曾俊皓未作答辩。原告提供以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明2010年8月8日，原告与曾慎植签订一份《商品房买卖合同》，由曾慎植购买原告开发的位于连江县文笔路6号凤翔国际二区9#楼1301A房产，购房总价款340242元。2、《个人一手住房贷款合同》复印件1份，证明2011年3月1日，原告、曾慎植与中国银行股份有限公司连江支行签订《个人一手住房贷款合同》，由曾慎植向第三人申请按揭贷款17万元，原告为上述贷款承担连带保证责任。3、讼争商品抵押权预告登记复印件1份，证明涉案房屋已办理抵押权预告登记。4、9#楼交房材料领取复印件1份，证明原告于2011年3月份将涉案房屋交给曾慎植。5、银行扣划保证金复印件8张，证明截至2016年3月15日，原告为购房人垫付了按揭款63599.08元。6、关系证明1份，证明购房人曾慎植父亲为曾政佐、母亲为姚伙金，曾慎植户籍于2011年12月7日因死亡注销。7、结婚登记审查处理表和离婚登记审查处理表各1份，证明购房人曾慎植与叶燕于2009年10月29日登记结婚，2011年10月14日登记离婚。8、离婚协议书复印件1份，证明购房人曾慎植与叶燕育有二子，长子叶俊泽，次子曾俊皓。9、户籍证明1份，证明被告曾政佐、曾俊皓户籍信息。10、民事裁定书复印件1份，证明本案原告曾向法院起诉，后于2015年12月16日撤诉。本院依职权调取身份信息1份，证明叶俊泽的身份情况。原告对本院调取的证据经质证无异议。被告未提供证据亦未提出质证意见。本院认为，被告未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利。被告对原告提供的证据和本院调取的证据没有提出异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，依法予以确认。根据上述证据和原告陈述，对本案主要事实作如下认定：2010年8月8日，曾慎植向原告购买位于连江县文笔路6号凤翔国际二区（凤翔现代城）第9座13层1301A号房，购房总价款340242元，双方签订一份《商品房买卖合同》，其中附件六（合同补充协议）约定“一、按揭贷款付款方式及违约责任……4、以下视为买受人违约情形：……（2）如果出卖人为买受人垫付的按揭贷款本息累计金额超过按揭总金额的10%，则视为买受人构成根本性违约。出卖人有权单方面解除《合同》，收回房产。并且，买受人还应按《合同》第四条约定的商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。……”。合同签订后，曾慎植支付了购房首付款170242元。2011年3月1日，原告、曾慎植与中国银行股份有限公司连江支行签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，曾慎植向中国银行股份有限公司连江支行按揭贷款17万元用于购买讼争房产，由原告提供阶段性连带责任保证。2011年3月3日，讼争房产办理抵押权预告登记。2011年3月，原告将讼争房产交付给曾慎植。曾慎植去世后，其第一顺序法定继承人未按时偿还按揭贷款本息，截止至2016年3月15日，原告垫付按揭贷款63599.08元，超过按揭贷款总金额的10%。诉讼中，本院通知叶燕和中国银行股份有限公司连江支行作为有独立请求权的第三人限期提起诉讼，但叶燕和中国银行股份有限公司连江支行未提起诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。另查明，曾慎植于2011年12月7日因死亡注销户口。曾慎植与叶燕于2009年10月29日登记结婚，2011年10月14日登记离婚；婚后生育被告叶俊泽和曾俊皓。被告曾政佐系曾慎植父亲，被告姚伙金系曾慎植母亲。原告曾就本案纠纷向本院提起民事诉讼，2015年12月16日撤回起诉。综上事实，本院认为，原告与曾慎植签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效；曾慎植死亡后，其第一顺序法定继承人，即被告曾政佐、姚伙金、叶俊泽、曾俊皓应按合同的约定享受权利和履行义务。根据《商品房买卖合同》附件六“一、按揭贷款付款方式及违约责任……4、以下视为买受人违约情形：……（2）如果出卖人为买受人垫付的按揭贷款本息累计金额超过按揭总金额的10%，则视为买受人构成根本性违约。出卖人有权单方面解除《合同》，收回房产。并且，买受人还应按《合同》第四条约定的商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”的约定，原告截止至2016年3月15日已垫付按揭贷款63599.08元，超过了按揭贷款总金额的10%，被告已构成根本性违约，因此，原告请求解除《商品房买卖合同》，以及被告向原告支付违约金17012.10元，依法予以支持。但被告支付的违约金金额应以其继承的遗产实际价值为限。原告放弃请求被告返还由原告向银行垫付的款项58411.93元（暂计至2015年11月16日，最终以判决时实际扣款为准），并向原告支付垫付期间利息5603.14元（按中国人民银行同期贷款利率自垫付日起暂计至2016年1月15日，并持续计至被告补足垫付款项之日止）的诉讼请求，予以采纳。诉讼中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建省龙芝房地产开发有限公司与曾慎植于2010年8月8日签订的《商品房买卖合同》。二、被告曾政佐、姚伙金、叶俊泽、曾俊皓应在本判决生效之日起10日内支付原告福建省龙芝房地产开发有限公司违约金人民币17012.10元（以被告继承的遗产实际价值为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6403元，由被告曾政佐、姚伙金、叶俊泽、曾俊皓负担。如不服本判决，原告福建省龙芝房地产开发有限公司、被告姚伙金、叶俊泽、曾俊皓可在判决书送达之日起15日内，被告曾政佐在30日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审　判　长　　吴卫东人民陪审员　　陈长开人民陪审员　　陈　文二〇一六年六月二十九日书　记　员　　杨　杰附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”