（2015）南民二民初字第448号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-07-24

案件名称

姚刚与哈尔滨昆仑物业管理有限公司,哈尔滨太阳岛物业供热有限责任公司物业管理服务合同纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市南岗区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姚刚,哈尔滨昆仑物业管理有限公司,哈尔滨太阳岛物业供热有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第二十一条，第三十二条第一款，第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民事判决书（2015）南民二民初字第448号原告姚刚，男，1985年10月6日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托代理人曲鸥，黑龙江盛合律师事务所律师。被告哈尔滨昆仑物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区天顺街61号。法定代表人张国栋，职务经理。被告哈尔滨太阳岛物业供热有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇胜利村李家道口。法定代表人杨洪涛，职务经理。委托代理人张长伟，黑龙江金马律师事务所律师。委托代理人梅铁铮，男，1983年8月1日出生，汉族，该公司副经理，住哈尔滨市道里区。原告姚刚与被告哈尔滨昆仑物业管理有限公司（以下简称昆仑公司）、被告哈尔滨太阳岛物业供热有限责任公司（以下简称太阳岛公司）物业管理服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚刚及其委托代理人曲鸥，被告太阳岛公司委托代理人张长伟、梅铁铮到庭参加诉讼。被告昆仑公司经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2012年4月原告购买了位于道里区恒盛皇家花园小区(以下简称皇家花园小区)一处房屋。现原告已办理了房屋所有权证书。开发商在前期宣传称被告昆仑公司为该小区的物业管理公司。在原告办理进户手续时，与原告签订的《前期物业管理服务协议》上甲方一栏加盖的也是被告昆仑公司的公章。原告交纳了2013年2月到2014年5月的物业费2475.5元、电梯费288元。收费人员为原告出具的也是盖有被告昆仑公司公章的手写收据。原告至此均认为被告昆仑公司为其所在小区的物业管理公司。原告进户后，因物业服务不到位，管理混乱，卫生不达标，保安人员不足等，曾多次到物业管理中心与其工作人员协商，希望物业公司加强管理，改进服务。直至2014年5月，原告经过多方求证后发现为其提供物业服务的并非是具有一级资质的被告昆仑公司，而是只有三级资质的被告太阳岛公司。根据《物业管理条例》第40条规定，物业服务企业不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。根据《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》规定，三级资质的物业服务企业只能承接20万平方米以下住宅项目。而皇家花园小区总面积为226594.15平方米。被告太阳岛公司显然不具有承担该小区物业服务的资质。被告太阳岛公司一直以被告昆仑公司的名义对小区进行服务和收费，从未对这一情况履行任何的说明和告知义务。同时原告还了解到，由于皇家花园小区进户时不具备进户条件，哈尔滨市物价监督管理局并没有批准皇家花园小区的前期物业服务收费。根据《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》第十七条的规定，新建普通住宅小区进户前，物业服务企业应根据前期物业服务合同向市价格主管部门重新申报前期物业服务收费以及电梯等项服务收费标准。经市价格主管部门批复确定并抄送物业所在区价格主管部门和物业主管部门备案。原告因此上物价部门询问得知，原告所在小区的物业公司因不符合《关于进一步规范物业服务收费工作通知》要求，市物价局未对小区的前期物业收费标准予以批复，并为原告出具了加盖市物价局公章的情况说明一份。据此，在前期物业公司未向物价局进行前期物业服务收费标准的重新报批，未经物价局核定前期物业服务收费标准的情况下，物业公司无权收费。因此，不论是被告昆仑公司还是被告太阳岛公司，都没有权利向原告收取任何费用。2014年8月，被告太阳岛公司张贴一张电梯授权期限告示称，小区内将陆续停止未交费业主的电梯使用权。随后，被告太阳岛公司对原告所在单元的电梯安装了刷卡装置，并对不交物业费的人所持的电梯卡，实行每月一授权。只有经授权后的电梯卡，才能正常使用。如交电梯费不交物业费，物业公司不予受理。无奈原告只有交纳2014年度的物业费和电梯费以保证电梯的正常使用。但原告认为物业公司的此种行为已构成了捆绑收费，属于强迫交易行为。被告的这种行为已侵犯了原告的合法权益。综上，原告请求确认被告昆仑公司将小区全部物业管理一并委托给被告太阳岛公司的行为无效。被告昆仑公司在与原告签订《前期物业管理服务协议》后，并没有实际履行物业服务义务，二被告应当立即返还原告已经交纳的2475.5物业费、288元电梯费。由于被告太阳岛公司与原告之间没有合同关系。其未经许可安装电梯刷卡装置，并以原告未交物业费为由，限制原告正常使用电梯的行为，已严重侵害了原告对电梯这种共有设施的使用权。被告太阳岛公司应当立即停止侵害，排除妨碍。由于二被告的行为已严重侵犯了原告做为物业服务消费者的知情权，具有欺诈行为，因此二被告应按《消费者权益保护法》之规定，连带承担向原告支付3000元赔偿金。为此，请求法院判令一、确认被告昆仑公司将《前期物业管理服务协议》全部转委托给被告太阳岛公司的行为无效。二、二被告共同赔偿原告3000元。三、二被告返还原告物业费2475.5元。四、二被告返还原告电梯费288元。五、被告太阳岛公司立即停止侵害原告正常使用所在单元电梯的权利，排除私自改装的电梯控制系统并恢复原状。诉讼费用由二被告承担。被告昆仑公司未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。被告太阳岛公司辩称，原告和被告昆仑公司签订的前期物业管理服务协议是无期限的协议。该协议没有确定合同履行结束的时间点。按照法律规定形成不了转委托合同的事实，不具有转委托法定形式要件，所以原告所述转委托的事实不成立。原告交纳物业费是强制性法定义务，绝不会因此而改变。原告主张二被告赔偿3000元，该诉请不具备法定的获赔条件。如果依据《物业条例实施细则》，该规定有六个可赔3000元情形。而原告该项主张没有事实理由根据。那么又根据实施细则规定，原告所诉行为不具有任何一项索赔3000元的条件。故原告索赔不具有法定的事实条件，主张事实不清，因果不明，证据不足，不应支持。原告请求返还2013到2014年所交的物业费、电梯费，被告认为是没有法律依据的。理由是，只要物业公司服务于一定的小区并实际履行了一定的职能，而业主又实际享受了物业服务与管理，那么原告就有义务缴纳物业费，不存在退费问题。原告从2014年6月份开始即一直欠交物业费。所以原告主张退还已交付的物业费和电梯费是没有任何法律依据的。原告诉称被告太阳岛公司是三级资质按一级资质收费是没有法律依据的。物业公司资质是代表企业的规模，而不是作为收费的依据。收费的依据是靠服务标准确定几级服务标准，与收费等级是挂钩的。上述原告所诉费用中2013年物业费、电梯费、垃圾处理费是被告昆仑公司收取。2014年是被告太阳岛公司收取的。关于物业公司安装的梯控系统，是为了便于管理，考虑小区业主的安全。目前并没有因为安装梯控系统而影响小区业主使用。同时出于原来安装目的考虑，被告公司在安装梯控之前，向小区业主发放了调查表，征得大部分业主即二分之一以上业主同意之后才进行的安装，故不同意恢复原来状态。原告为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：证据一、商品房所有权证。意在证明原告于2012年4月购买了由恒盛福海（哈尔滨）置业有限公司开发的，位于道里群力新区xxx号地块的皇家花园小区商品房，为该小区物业所有人。证据二、皇家花园业主手册。意在证明原告购买的皇家花园小区无论是前期宣传还是购买后业主手册中均约定，为该小区提供物业服务的物业公司是具有一级资质的被告昆仑公司。证据三、前期物业管理服务协议。意在证明前期物业管理服务协议作为商品房买卖合同附合同，约定小区物业为被告昆仑公司，约定不得将本物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。该前期物业服务协议中没有约定物业收费标准。物业公司违反本协议给乙方造成损失的，承担相应的法律责任。证据四、装修管理服务协议书一份和装修垃圾清理收费票据一张。意在证明被告违反《哈尔滨市物业监督管理局关于加强居民进户收费和物业服务收费管得的通知的补充通知》第五条“物业公司与业主双方应当签订装修及垃圾清运协议，收取保证金每户当最高不得超过200元”的规定，按每户500元收取装修垃圾清理费。原告方已实际缴纳该笔费用。按照《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》第十七条规定，新建普通住宅小区进户前，物业服务企业应根据前期物业服务合同，向市价格主管部门重新申报前期物业服务收费以及电梯等项服务收费标准。经市价格主管部门批复确定并抄送物业所在区价格主管部门和物业主管部门备案。物业费、电梯费、垃圾费等收费项目均应由市物价局批复确定并报区物价局备案后方可执行，因此该项费用在未获批准前物业公司不得收取。证据五、消防安全责任书。意在证明被告太阳岛公司只具有负责消防安全的部分服务职能。协议物业公司处加盖的是被告昆仑公司公章。证据六、2014年12月6日，业主姚刚与被告太阳岛公司邢经理对话录音。意在证明该小区物业自2012年就由被告太阳岛公司实际负责。被告昆仑公司从未按合同约定对小区进行过任何管理义务。但二被告并未就此事向业主进行说明和公示，也未取得业主的同意。证据七、2014年8月13日新晚报。意在证明被告昆仑公司从未履行过物业管理职责，自始均由不具有承担小区资质的被告太阳岛公司进行管理。被告太阳岛公司为了达到强制收取物业费的目的，在没有取得业主同意的情况下，私自对小区电梯安装控制系统。用来针对不缴物业费的业主，以限制电梯使用的方式强迫业主交纳物业费，侵犯业主权利。另证明小区物业服务企业并非合同约定的被告昆仑公司而是被告太阳岛公司的事实，原告据此才得以确定。并于此时才明确知晓自己的权利被侵害。证据八、手写物业费票据1张、电梯费票据1张。意在证明业主在交纳物业费时手写收据均加盖被告昆仑公司公章。被告太阳岛公司冒用被告昆仑公司名义收费，以此来欺骗业主交费。在业主要求其提供正式发票后，出具的却是被告太阳岛公司的正规发票。被告太阳岛公司一直冒用被告昆仑公司名义欺骗业主向其交纳物业费。另意在证明原告已缴纳的物业费、电梯费、垃圾清运费数额。由于收费主体与原告不具有合同关系，其收取的费用及标准也未经审批，并且二被告的委托行为违反法律规定，故应对费用承担连带返还给原告的责任。由于二被告的行为已经违反了《消费者权益保护法》中关于消费者知情权，已构成欺诈行为，应按《消费者权益保护法》第五十五条第一款的规定向原告承担已交费用三倍的赔偿责任。证据九、哈尔滨市物价监督管理局说明。意在证明由于小区前期物业收费标准没有经物价部门审批，因此不论是被告昆仑公司还是被告太阳岛公司均没有收取前期物业费的权利。二被告按一级标准收取业主物业费属私自订价，乱收费的行为。其收取的物业费应当返还。被告太阳岛公司为证明其辩称主张成立，向法院提交并当庭举示证据如下：证据一、前期物业服务收费批复和哈尔滨市物业收费管理办法各一份。意在证明前期物业管理合同物业收费是有依据的。物业收费与企业资质无关。企业资质代表的是企业规模和承接项目的能力。证据二、2013年昆仑物业考勤汇总一份。意在证明2012年到2013年初，被告昆仑公司对三个合同签订履行并实施。在资质合同到期后仍由被告昆仑公司人员履行后期义务。无证据证明委托转让的事实，由被告昆仑公司的所属人员管理。2013年以后，被告昆仑公司人员按照人事管理全部归属到被告太阳岛公司。证据三、物业费应收记录表和业主保修维修情况说明各一份。意在证明原告自前期买受物业管理后，不履行义务，而现在享有收益权益，这种做法损害了其他业主的权益。目前物业管理与消费者权益保护法的适用问题在法律界存在争议。证据四、物业会议记录表、工作联系函、电梯保养、内容及承诺、各个工作岗位职责各一份。意在证明被告太阳岛公司提供的服务是积极主动的，并被广大业主所认可的。被告太阳岛公司履行的物业职责是责任到位，并且效果显著。物业服务彰显规范严格，依据政府规定高规格执业。相对于哈市其他物业服务，被告太阳岛公司是无可挑剔的。证据五、证人马某某出庭作证。证明物业公司的服务及当时的情况。被告昆仑公司未出庭，亦未向本院提交证据。经庭审质证，被告太阳岛公司对原告所举证据一、证据五无异议。对原告所举证据二真实性无异议，但只是认为该业主手册中并没有体现被告昆仑公司是一级资质。对原告所举证据三真实性无异议，证据问题有异议。认为证明问题断章取义。对证据要证明没有约定物业收费标准有异议，认为没有成立物业委员会或业主委员会，不可能在前期物业合同中体现收费标准。该协议无法证明物业公司必然违反协议给业主造成损失，业主也不是必然有损失。该证明问题不客观。对原告所举证据四真实性无异议，确实签订了这个合同，证明问题有异议，谈到条款200元，500元也不违背当时的价值，不需要市物价局批准。当时收取500元时，并不是强行要求，当时有业主提出500元过高，当时也称过如果业主认为费用过高，昆仑物业同意业主自行拉运，当时物价的成本200元根本下不来。对原告所举证据六真实性有异议，不符合证据三性原则，不具有证据效力。法律规定对视听资料要求非常细致，该份录音证实的问题，通过个人的谈话录音，改变法定的权利义务无法证明。该录音不具有真实性。对原告所举证据七，认为该报纸不是证据，不具有证据效力。对原告所举证据八真实性有异议，证明问题有异议。手写票据和机打票据，从财务的手续要求来说不是过错。最终生效是机打票据，这种情况不违背财经纪律要求。物业管理票据应该是基于物业管理公司和业主委员会签订合同之下产生的数据，只要物业公司管理并服务于小区，即说明物业小区以后接受业主委员会的委托，说明物业公司有权收取物业费。即使没有协议，业主接受了物业服务就要交费，标准应按照规定标准。对原告所举证据九真实性及证明问题均有异议。认为该情况说明是基于某个自然人上访或者是其他走访而作出的说明。说明针对问题没有特定的方向。而且该说明当中所述的该小区不符合进一步规范物业服务收费的通知。这种不符合按照正常的工作程序，在申报时或者请求时就会得到完全的答复，这个答复不是向那个部门出具的，不具有证据效力。原告对被告太阳岛公司所举证据一，认为该证据为当庭提交。按法律规定应向原告送达。但原告在开庭前并未接到被告提供证据的通知。根据前期物业服务收费批复的规定该批复应在房屋销售现场醒目位置公布收费项目，服务标准和收费标准，做好明码标价工作。原告在购买房屋及接受物业服务时，开发商及物业服务企业均未将该批复按该要求悬挂并公示。该批复第4条明确规定以上各项收费标准为预批复标准，待小区正式进户前由选聘的物业服务企业根据物业实际情况重新申报收费标准，经批准后执行。结合原告证据九，被告没有取得收费正式批复前没有收费权限，因此该证据恰恰证明被告收费属乱收费，违法收费。物业收费管理办法是哈尔滨市物价局2013年发布，2014年1月1日起执行。原告进户时约定的前期物业合同均为2013年之前，因此该管理办法不适用于本案。并且根据相关规定未成立业主委员会的小区，不适用物业服务收费管理办法。对被告太阳岛公司所举证据二真实性及证明问题均有异议。认为该证据为机打，且未加盖任何单位公章，也没有相应人员考勤签字，真实性无法考证。根据被告太阳岛公司所述，被告昆仑公司人员经整合后到被告太阳岛公司工作。原告有理由怀疑，被告昆仑公司与被告太阳岛公司制作虚假证据，目的是隐瞒其欺骗消费者出借资质的违法行为。对被告太阳岛公司所举证据三，认为该证据主体为哈物业供热集团物业费入户查询表，不是被告太阳岛公司。该证据也没有加盖任何单位能证明其具有法律效力的公章，不具有证据效力。其他质证意见同证据二质证意见。对被告太阳岛公司所举证据四真实性及证明问题均有异议。首先该会议记录显示主体为皇家花园物业，恰恰证明被告太阳岛公司隐瞒其真实主体身份，以皇家花园物业小区名义误导业主认为服务主体仍为前期物业合同约定的被告昆仑公司。该证据无法证明被告太阳岛公司服务受到了业主的认可。该记录为复印件，会议内容是否属实从该记录中无法证明，因此该证据不具有证据的效力。对被告太阳岛公司所举证据五，证人提交的授权委托书和联名书只有人员签名，没有签字人员的身份证明，也没有证据证明签字人员系该小区业主，因此该授权委托书不具有合法的形式要件。证人在法庭当中自述其为该小区业主，如果真是，那么也只能证明他个人对小区物业的服务认可，不能代表其他业主。证人在出具证言时也自述对合法的物业合同已履行，但在庭审中，被告太阳岛公司没有提供任何证据证明其有作为本物业小区的管理权限。因此被告太阳岛公司本身对该小区不具有管理权，也没有合法有效的物业管理合同，作为支撑其主张的依托。结合证人证言，可以认定，被告太阳岛公司对该小区在没有合法有效合同情况下不具有管理权。证人提交的授权委托书及联名书缺乏合法形式要件。证人发表的证人证言如为真实小区业主，也仅能代表一人观点，不代表其他业主。本院对当事人举示的上述证据认证如下：原告所举证据一、证据三、证据四、证据五，客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。所举证据二、证据六、证据七、证据九，证据内容不能证明原告要证明的问题，对其证明意见不予采纳。所举证据八能证明原告向被告昆仑公司交纳了2013年3月至2014年3月的物业费、电梯费及进户装修垃圾清运费，不能证明其余证明意见。被告太阳岛公司所举证据一客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。所举证据二无其他证据佐证其真实性，不予采信。所举证据三、证据四、证据五相互印证并能证明相关案件事实，予以采信。本院经审理确认案件事实如下：2012年4月，原告购买了由恒盛福海（哈尔滨）置业有限公司开发的位于哈尔滨市道里区恒盛皇家花园小区的房屋。现已取得房屋产权证，该房屋建筑面积100.56平方米，使用面积80.59平方米。原告在办理进户手续时，与被告昆仑公司签订了《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议》，并交纳了2013年2月1日到2014年5月31日的物业费2475.5元、2013年2月1日到2014年5月9日的电梯费288元。被告太阳岛公司出具了加盖被告昆仑公司公章的手写票据。另查明，皇家花园小区前期物业管理公司为被告昆仑公司。恒盛福海（哈尔滨）置业有限公司向哈尔滨市物价监督管理局报送的关于皇家花园小区物业服务收费申请，经批复核准其收费标准为前期物业服务费高层每平米1.6元。超出标准物业服务范围的其他物业服务为每平米0.3元。被告昆仑公司依据该批复收费标准在皇家花园小区业主进户时收取了物业费用。被告昆仑公司与被告太阳岛公司均系哈尔滨供热集团下属子公司，具有独立法人资格。因企业内部原因，2013年起，被告太阳岛公司根据集团公司指示陆续接管被告昆仑公司在皇家花园小区的物业管理。2014年7月，被告太阳岛公司全面接管皇家花园小区的物业管理，并对外以被告太阳岛公司名义与小区业主签订物业管理服务合同，收取物业管理费用，提供物业管理服务。还查明，皇家花园小区自进户至今未成立小区业主委员会。在被告太阳岛公司接管皇家花园小区物业管理过程中，被告太阳岛公司曾与该小区业主代表就接管物业管理事宜进行协商。小区业主代表未对被告太阳岛接管小区物业管理提出反对意见。被告太阳岛公司即延续《前期物业管理协议》收费标准与物业服务约定对该小区进行管理至今。期间，被告太阳岛公司对小区内电梯系统安装了控制系统，并为小区业主发放了电梯卡。原告等部分小区业主因对被告太阳岛公司的物业管理服务有异议而产生矛盾。原告自2014年6月份起拒绝向被告太阳岛公司交纳物业管理费用。之后，原告诉至法院，双方形成诉讼。本院认为，原告作为皇家花园小区房屋买受人，在取得房屋产权后，依法成为皇家花园小区业主。原告与被告昆仑公司签订的《前期物业管理协议》依法成立并有效。2014年7月前，原告与被告昆仑公司成立物业管理服务合同关系。2014年7月之后，被告太阳岛公司根据集团公司指派以自己的名义对皇家花园小区进行物业管理服务并收取相关物业管理服务费用并不是接受被告昆仑公司的转委托。被告太阳岛公司与原告之间虽未签订书面物业管理服务合同，但已形成事实上的物业管理服务合同关系。一、关于原告要求确认被告昆仑公司将《前期物业管理服务协议》全部转委托给被告太阳岛公司的行为无效的诉讼请求，无事实依据，不予支持。关于被告太阳岛公司接管皇家花园小区物业管理服务行为的性质及法律后果。被告太阳岛公司根据集团公司指派接替被告昆仑公司以自己的名义对皇家花园小区进行物业管理服务，其接管行为事先虽未征得该小区全体业主同意，但考虑皇家花园小区至今尚未成立业主委员会来行使全体业主聘任物业公司的权利，并且被告太阳岛公司接管行为是出于对皇家花园小区业主负责，其物业管理服务也已被绝大多数业主认可。故被告太阳岛公司与皇家花园小区业主之间成立事实上的物业管理服务合同关系，具有法律效力受法律保护。二、关于原告所述二被告共同赔偿3000元，返还原告物业费2475.5元、电梯费288元的诉讼请求。2013年至2014年期间，皇家花园小区系由被告昆仑公司提供物业管理服务。2014年7月后，由被告太阳岛公司提供物业管理服务。二被告公司所依据的收费标准并未违背相关规定，并且也向小区业主提供了相应的物业管理服务，符合民事行为等价有偿原则。原告要求赔偿及返还的主张，因无事实依据，不予支持。三、关于原告所述被告太阳岛公司立即停止侵害原告正常使用所在单元电梯的权利，排除私自改装的电梯控制系统并恢复原状的诉讼请求。被告太阳岛所安装的电梯控制系统，是对小区内进行封闭管理的措施，并未影响小区内业主的使用，不构成对原告等业主的妨碍。故对原告的该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《物业管理条例》第六条、第二十一条、第三十二条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告姚刚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　赵　欣代理审判员　　鲁少华人民陪审员　　韩志伟二〇一六年六月二十九日书　记　员　　孙　钰关注公众号“”