（2016）沪0120民初1290号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2018-07-20
案件名称
彭美林与上海乾都实业有限公司、阮仁龙等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭美林,上海乾都实业有限公司,阮仁龙,张志华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初1290号原告彭美林，女，1977年12月5日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人盛春华(系原告彭美林丈夫)，住同原告彭美林。委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。被告上海乾都实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人刘聪瑞，董事长。委托代理人陆文静，女。被告阮仁龙，男，1957年2月9日生，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人张锦殿，上海市锦港律师事务所律师。被告张志华，女，1961年9月24日生，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人张锦殿，上海市锦港律师事务所律师。原告彭美林与被告上海乾都实业有限公司(以下简称“乾都公司”)、被告阮仁龙、被告张志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月20日、2016年3月17日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛春华、顾帅、被告乾都公司的委托代理人陆文静、被告阮仁龙及被告阮仁龙、张志华的共同委托代理人张锦殿到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告彭美林诉称，2012年5月26日，原告与乾都公司签订《房屋合同书》三份，约定原告向乾都公司长期租赁位于大叶公路XXX弄XXX号《乾都家园》幢7号212、213、215室房屋(即本案系争房屋)，总租金为人民币(下同)307,008元，租赁期限为50年，自2012年8月30日起至2062年8月30日止。合同签订后，原告依约支付了租金307,008元。2013年，因本案系争房屋未办理相关建造审批手续，属违章建房，被政府依法强制拆除。现原告认为，被告阮仁龙、张志华系夫妻，亦是乾都公司的股东及实际控制人，三被告默许刘某某以乾都公司的名义对外违法租售乾都家园的房屋，侵害了原告的权益，应共同承担责任，故诉至法院，要求判令：1、确认原告与乾都公司于2012年5月26日签订的《房屋合同书》无效；2、三被告共同返还原告租金307,008元，并支付自2012年7月21日起至判决生效日止，按银行同期贷款利率计算的利息。原告彭美林针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、房屋合同书、乾都家园认订协议，旨在证明原告与乾都公司约定将本案系争房屋出租给原告，并约定了租期、租金等事项的事实；2、收据，旨在证明原告按约向乾都公司交付了房款307,008元，乾都公司出具了相关的收款收据并盖章确认的事实；3、档案机读材料、股东会决议、股权转让协议、企业法人营业执照、公司变更登记申请书、准予变更(备案)登记通知书、询问笔录等，旨在证明被告阮仁龙、张志华现系乾都公司的股东，被告阮仁龙明确改造本案系争房屋是用作职工宿舍而不是作为公寓销售的事实；4、刑事判决书一份，旨在证明三被告明知本案系争房屋系违规改造，造成原告经济损失，应共同承担责任的事实；5、民事判决书一份，旨在证明与原告同为业主的案外人曾经起诉主张返还租金，获得法院判决支持的事实；6、解除协议一份，旨在证明乾都公司所述其与刘某某之间的协议于2013年4月16日解除不符合事实的事实。被告乾都公司辩称，乾都公司与原告之间没有签订过合同，原告的合同上的公章也不是乾都公司的，该公章是刘某某私刻的。乾都公司与刘某某之间有系争房屋的使用权转让协议，刘某某受让使用权后，在没有任何审批手续的情况下，将其中两幢房屋改造成了公寓，并私刻乾都公司合同章，将房屋对外出售，刘某某已被判刑。买卖合同并不存在，签订合同是刘某某的个人行为，乾都公司没有这个意思表示，乾都公司也没有收取钱款，都是刘某某个人收取的。原告的诉请与刘某某的刑事判决相一致，原告属于被害人，救济途径应是向公安机关要求列入被害人名单，故应由刘某某个人承担责任。被告乾都公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、接报回执单一份，旨在证明被告乾都公司举报刘某某擅自伪造乾都公司的合同专用章、财务章的事实；2、会议纪要一份，旨在证明庄行镇人民政府查明违规使用建筑物的是刘某某，也明确相关人员与被告乾都公司之间无关，由刘某某及案外公司负责清退，上海乾松物业有限公司(以下简称“乾松公司”)是刘某某设立的公司的事实；3、告知函、终止协议书、情况说明、收条、垫付款记录、刑事判决书、不起诉决定书一组，旨在证明擅自改建及租售房屋是刘某某的个人行为，被告乾都公司并不知情，刘某某已承担了相应的刑事责任，被告乾都公司知晓后及时采取了相关补救措施的事实。被告阮仁龙、张志华共同辩称，被告阮仁龙、张志华不具有本案的诉讼主体资格。被告乾都公司尚在存续期间，被告阮仁龙、张志华只是被告乾都公司的股东，不应作为被告参加本次诉讼。虽然被告阮仁龙、张志华现在还是被告乾都公司的股东，但不能因为占有公司股份就认为是公司的实际控制人；即使是实际控制人，其代表的主体仍是被告乾都公司，即便要承担民事责任，也应当由乾都公司承担，而不是被告阮仁龙、张志华个人承担。被告乾都公司是企业，能够以公司资产对债务承担民事责任，其现有的资产完全有能力承担。另外，被告乾都公司与原告之间没有法律和事实上的联系，不应承担原告所谓的经济损失。房屋合同书上的乾都公司的合同专用章是刘某某私刻的，而不是被告乾都公司提供或授权的，被告乾都公司也没有收到过租售的款项。原告的损失，已经由刑事判决书证明，是刘某某虚构事实、合同诈骗引起的，被告乾都公司不应承担民事责任。原告诉称被告乾都公司的厂房是违规厂房，但被告乾都公司拥有的土地和厂房建设都是经过政府部门审批并同意的，厂房建筑不是违规建筑。综上，认为原告的诉请与被告阮仁龙、张志华没有事实和法律关系，被告阮仁龙、张志华不能作为本案的被告，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告阮仁龙、张志华针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、档案机读材料一份，旨在证明被告乾都公司是依法核准登记的企业，且还在经营存续期间，被告乾都公司至今并未发生注销、解散等事由，被告阮仁龙、张志华作为股东之一，不能作为本案被告的事实；2、乾松公司的工商信息一份，旨在证明顾思杰的父亲刘某某利用此公司名义对外销售系争房屋的事实；3、上海福沂实业有限公司企业信息一份，旨在证明该公司也是由刘某某掌控，刑事卷宗中的笔录也可以证明部分款项划到了这个公司的账户，与被告无关的事实；4、奉贤区发改委、规划局、镇政府与被告乾都公司签订的土地出让意向书、建造厂房的批文和依据一组，旨在证明被告乾都公司建造的厂房和土地是合法拥有的，只是由于政策原因还未拿到房产证，被告乾都公司有权出租、转让使用权和经营权的事实；5、民事裁定书一份，旨在证明有业主曾起诉被告乾都公司和刘某某，与本案雷同，该案因涉及刑事犯罪，故移送公安部门处理的事实；6、他案中其他业主提供的证据一组，旨在证明系争房屋款项通过POS机刷卡方式转入刘某某掌控的上海福沂实业有限公司，三被告从未获得过任何租售款项的事实；7、严木均询问笔录一份，旨在证明严木均购买了十几套系争房屋，其陈述“当时刘某某改造厂房大张旗鼓，庄行镇政府、邬桥管委会很多领导都去现场看过，他们都没有说是违章建筑，反而推荐我们去购买”，所以最初政府部门也未认定系争房屋是违章建筑，现在应由政府部门承担责任，三被告不可能预见厂房出租给刘某某之后，刘某某会发生刑事诈骗的行为的事实。经庭审质证，被告乾都公司对原告提供的证据1真实性、合法性、关联性均不予认可，认为上面的公章是私刻的，乾都公司认为不是买卖，而是刘某某个人实施的犯罪行为，与被告乾都公司无关。对证据2均不予认可，认为公章、财务章都是刘某某私刻的。对证据3真实性、合法性认可，关联性不认可，认为是被告乾都公司内部股东变更，与本案无关。对证据4真实性、合法性无异议，但认为本案民事诉讼案件是刘某某的刑事案件中没有处理的部分，不能通过民事途径解决。对证据5真实性无异议，并补充该案送达地址是注册地址，但注册地址是无法送达的，无人驻守，另外刘某某当时已被羁押一年之久，原告不可能不知情，但未在法庭中说明，当时该案应当移送公安机关。对证据6真实性无异议。被告阮仁龙、张志华对原告提供的证据1真实性、合法性、关联性不认可。对证据2真实性不认可，认为章是私刻的。对证据3真实性无异议，对关联性不认可。对证据4真实性无异议，但对证明内容不认可。对证据5真实性无异议，但认为审理程序上有问题，该案原告起诉的是乾松公司，但法院依职权追加了乾都公司，并以公告方式送达给乾松公司及乾都公司，所以审理中未接到被告的任何答辩和质证，以至于造成缺席审判，当时刘某某一案已经案发，刑事判决中对责任都已确定，刘某某是合同诈骗，故该民事判决不能作为事实认定的依据。对证据6真实性无异议。原告对被告乾都公司提供的证据1真实性无异议，但对内容不认可，对是否伪造公章不清楚，原告是在系争房屋的销售处签字、付款、盖章的。对证据2真实性无异议，对证明内容不认可，认为庄行镇政府无权对事实进行认定。对证据3中告知函、情况说明真实性不认可；对终止协议书真实性无异议，关联性不认可，这些材料都是在原告的合同签订之后订立的，与原告当时签订的合同没有关联性，与原告无关；对收条、垫付款记录、刑事判决书、不起诉决定书真实性均无异议，但不认可证明目的，认为不承担刑事责任不代表不承担民事责任。被告阮仁龙、张志华对被告乾都公司提供的证据的真实性均无异议。原告对被告阮仁龙、张志华提供的证据1、2、3真实性无异议，但对证明内容不认可。对证据4真实性无异议，但认为所有手续均由乾都公司名义办理，故乾都公司应承担责任。对证据5真实性无异议，关联性不认可。对证据6真实性无异议，但不认可被告的证明目的，原告当时付款的行为就在被告乾都公司的厂房内，售楼处的员工只提供POS机给原告刷卡，至于终端会流入哪个账户原告不清楚，也从未怀疑过。对证据7真实性无异议，但不认可被告的证明目的，认为被告阮仁龙、张志华对厂房改造的事情是知道的，但他们作为股东明知厂房没有产权证，改造肯定是违法的，现在把责任推到政府部门原告不认可。被告乾都公司对被告阮仁龙、张志华提供的证据真实性均无异议。对上述证据，本院认证如下：对原告提供的证据1、2，被告虽对于合同专用章、财务专用章、公章等的真实性不予认可，但结合原告已取得系争房屋的事实，本院对该证据形式真实性依法予以确认。本院对上述证据中相对方对真实性无异议的证据依法予以确认。对其余证据，因相对方对真实性有异议，故本院不认定。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2012年5月26日，原告与“乾都公司”签订《房屋合同书》三份，分别约定：原告向“乾都公司”长期租赁位于上海市奉贤区大叶公路XXX弄XXX号《乾都家园》7号212、213、215室房屋；每套房屋的租金均为102,336元，共计307,008元。租赁期限为50年，租赁期满后，原告拥有该房屋的永久使用权；合同对付款及交付房屋的时间等均作了约定。上述合同落款甲方处盖有“上海乾都实业有限公司合同专用章”。合同签订后，原告向“乾都公司”支付房款共计307,008元，“乾都公司”向原告出具收据，部分收据盖有“上海乾都实业有限公司财务专用章”，部分收据盖有“上海乾都实业有限公司合同专用章”。另查明，2012年10月10日，被告乾都公司与案外人刘某某签订《建筑物使用协议》一份，约定：被告乾都公司将位于上海市奉贤区庄行镇张塘村的3#、6#标准工业建筑给刘某某使用，建筑面积6,495平方米；使用期限为20年，自2011年11月起至2031年10月，使用费用为13,330,000元；到期后，被告乾都公司同意继续免费给刘某某使用；刘某某自支付定金起即享受标的物的一切直接或间接权益并承担相应义务。2012年11月18日，被告乾都公司与刘某某签订《解除协议》一份，约定：同意解除双方所签订的关于上海市奉贤区庄行镇张塘村之3#、6#标准工业建筑的建筑物使用协议，且刘某某同意乾都公司向政府所做的承诺。2013年4月16日，被告乾都公司与刘某某又签订《终止协议书》一份，约定：双方签订的《建筑物使用协议》于2013年4月16日终止；乾都公司垫支给刘某某7,000,000元，刘某某同意汇入庄行镇政府部门指定账户，由镇政府监督刘某某解决与第三方解除协议的费用，另4,000,000元由乾都公司用于将建筑恢复原样及已使用期间的费用；已与刘某某或乾松公司签订协议已入住建筑物内以及还未入住的人员，是由刘某某及乾松公司造成，由刘某某及乾松公司负责清退；刘某某承诺于2013年5月底前清退完建筑物内全部人员，清退费用由刘某某及乾松自行承担。刘某某及乾松公司利用建筑物已收取的第三方的费用，刘某某负责退还给第三方，与乾都公司无关。又查明，2013年6月13日，被告乾都公司法定代表人刘聪瑞向上海市公安局奉贤分局邬桥派出所报案称：2013年5月，上海市奉贤区庄行镇人民政府在大叶公路XXX弄XXX号拆除违章时发现有人使用伪造的“上海乾都实业有限公司合同专用章”、“上海乾都实业有限公司财务专用章”，故来报案。2015年7月24日，本院作出(2014)奉刑初字第757号刑事判决书，其中认定2011年8月至2012年3月刘某某从乾都公司处受让厂房使用权，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自将二幢厂房改建为400余间居住公寓，并将该公寓先后命名为“乾都公寓”、“百佳苑”对外宣传，最后以“乾都家园”予以租售。2012年4月起，刘某某虚构公寓能办理大产证、享受永久使用权等事实，先后以乾都公司、乾松公司名义将“乾都家园”对外租售盈利。2012年3月至12月，上海市奉贤区规划和土地管理局、上海市奉贤区庄行镇人民政府多次责令乾都公司停止厂房改建施工及租售。2012年12月底，刘某某明知所改造公寓系违章建筑的情况下，仍隐瞒真相，继续租售牟利。经统计，刘某某于2013年1月1日至3月5日共租售公寓约90套，骗取被害人房款700余万元。同年3月7日，镇政府发出《代为拆除决定书》，通知乾都公司限期拆除上述改造的违章建筑。刘某某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取对方当事人钱财，数额特别巨大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。判决：一、刘某某犯非法拘禁罪，判决有期徒刑一年；犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币五十万元。决定执行有期徒刑十年六个月，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币五十万元。二、违法所得予以追缴、不足之数责令退赔。后刘某某不服上诉，现该案正在二审审理期间。再查明，被告乾都公司仍在存续期间，其股东现为被告阮仁龙、张志华。2012年7月27日，上海市奉贤区规划和土地管理局向被告阮仁龙制作询问笔录一份，阮仁龙称系争建设工程为原生产用房内部加层装修，于2011年10月5日开工装修，由乾都公司设计施工，未办理建设工程规划许可证；该工程不销售，是作为职工宿舍使用。本院认为，本案系争的《房屋合同书》内容表述虽为长期租赁，但从双方对于租赁期限为五十年，期满后原告拥有房屋永久使用权的表述及系争房屋可以办理房产证的约定来看，该合同实质为房屋买卖合同。上述《房屋合同书》中出售的房屋的建造至今未获得相应的审批手续，属违章建筑，故针对该房屋所订立的《房屋合同书》为无效合同，对原告要求确认该《房屋合同书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。本院认为，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。对于被告乾都公司辩称因本案合同的签订系刘某某私刻合同专用章和财务章与原告签订，属于刘某某的个人诈骗行为，乾都公司不应承担责任的辩解意见，本院认为，本案中，刘某某受让乾都公司两幢厂房的使用权后，在未进行合法审批手续的情况下进行改建，乾都公司对厂房的使用未进行有效的监督管理；在刘某某公然以乾都公司名义对外出售房屋时未进行有效的制止，导致原告购买改建公寓并向刘某某支付购房款；综上，乾都公司具有明显过错，且该过错行为与本案原告的经济损失之间具有因果关系，故乾都公司对刘某某的犯罪行为所造成的经济损失，依法承担相应的赔偿责任。对于乾都公司上述辩解意见，本院不予采纳。现系争的合同无效，被告乾都公司应当承担原告已支付购房款的损失，故对原告要求乾都公司赔偿购房款及相应利息的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告阮仁龙、张志华赔偿上述损失的诉讼请求，因被告阮仁龙、张志华仅为被告乾都公司股东，故原告要求被告阮仁龙、张志华承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、原告彭美林于2012年5月26日签订的三份《房屋合同书》无效；二、被告上海乾都实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭美林房款损失人民币307,008元；三、被告上海乾都实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭美林以上述房款为本金，自2012年7月22日起至本判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；四、对原告彭美林的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,905.12元，减半收取，由被告上海乾都实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 裴孙英二〇一六年六月二十九日书记员 沈 严附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条……行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自