（2016）京0108民初字12629号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-06-12
案件名称
黄喜军与何晖物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄喜军,何晖
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初字12629号原告黄喜军，男，1980年8月28日出生。被告何晖，男，1977年5月20日出生。委托代理人张静静，系被告之妻，天津师范大学教师。原告黄喜军与被告何晖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汤民华适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告黄喜军，被告何晖之委托代理人张静静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄喜军诉称：被告何晖系北京市海淀区永定路乙1乐府家园业主（房间号xx-xx-xx，建筑面积98.19平方米），该小区2009年12月31日之前的物业管理公司为北京世纪恒景物业管理有限责任公司第一分公司，物业管理费标准2.5元/月/平米。恒景物业撤出该小区时，被告应当及时结清物业管理费，但多次催缴无果。2013年9月24日，原告与恒景物业签订《债权转让协议书》，约定恒景物业将对被告的债权全部转让给原告，原告同意受让。之后，恒景物业以《债权转让通知书》的形式告知被告债权转让事宜，通知被告将拖欠恒景物业的债务支付给原告。依据《合同法》第79、80条规定，原告已经合法取得恒景物业对被告拥有的债权，被告应当向原告清偿债务，请法院查明事实，依法判允原告诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告何晖向原告支付2008年7月1日至2009年12月31日物业管理费4418.6元；2、判令被告何晖按银行同期贷款利率支付利息，自2010年1月1日起至实际清偿之日止；3、诉讼费用由被告何晖承担。被告何晖辩称：一、原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效。从2010年起算到现在已经过去6年时间，这一段时间，被告没有接到过原告提起的诉讼状、法院的传票，也没有接到过法院的诉前调解，不存在诉讼时效中断。二、原告提出的2009年6月1日至2009年12月31日期间涉案债权没有物业服务合同的依据。在此期间，由业主委员会代表的乐府家园所有业主已经与恒景公司解除了服务合同。业委会已经聘请了新的物业服务公司，并要求恒景公司在2009年5月31日撤出小区，乐府家园小区业主与恒景物业服务公司基于合同的权利义务已经终止。恒景公司在2009年5月31日在乐府家园小区的滞留，是非法的强行滞留，恒景公司强行滞留在小区内，没有合同依据，也没有履行法律义务。恒景公司在此期间的任何行为，也就不可能产生依据合同而得到的物业费。三、恒景公司2009年6月1日至2009年12月31日非法留滞期间的债权，得不到常情常理和法律规定的支持。四、恒景公司不仅在其提供服务期间存在物业服务瑕疵，更在其拒绝退出、移交、强行滞留乐府江南小区，给小区业主带来的生活环境的损害和小区公用设施的损害，其不仅不应全额索取服务期间的物业费，更无权索取其非法滞留期间的物业费。经审理查明：庭审中，黄喜军提交了（2015）一中民终字第01077号民事生效裁判文书，该裁判文书查明如下事实：2009年12月28日，乐府家园业委会（甲方）、北京天平房地产开发经营有限责任公司（乙方）、北京世纪恒景物业管理有限责任公司（丙方）、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（丁方）签订《乐府家园社区物业管理交接协议》，约定：各方一致同意于2009年12月30日完成本协议约定的关于乐府家园社区物业管理的交接事项；乙方承诺有关房屋的建筑质量问题和设备质量问题在质量维保范围内仍由乙方承担维修责任；丁方自2010年1月1日起收取物业费。该份判决认定，北京世纪恒景物业管理有限责任公司第一分公司（以下简称恒景物业第一分公司）实际为乐府家园小区提供物业服务至2009年12月31日。2013年9月24日，甲方（债权出让方）恒景物业第一分公司与乙方（债权受让方）黄喜军签订了《债权转让协议书》，约定甲方将其对何晖的物业管理费及因逾期交纳物业管理费产生的滞纳金、违约金或利息等的债权有偿转让给乙方。黄喜军另提交了2014年2月25日由恒景物业第一分公司及黄喜军向何晖发出的债权转让通知书、债权催收通知，并附邮件底单，何晖称没有收到过上述证据。庭审中，何晖主张本案的诉讼时效已过。何晖未就恒景物业第一分公司以及黄喜军怠于索要物业费进行举证。另查，恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄喜军受让债权后分别就何晖在内的多名业主向本院提起追缴物业费纠纷，本院立案庭根据诉前调解程序分批次开展了诉前调解工作。何晖提交了以下证据：乐府家园物业管理服务委托协议、关于选聘物业公司的告知函、乐府家园业委会关于物业选聘工作的公告、甲方北京市海淀区乐府家园业主委员会与乙方深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司签订的《乐府家园物业服务合同》、关于小区新旧物业交接工作的通告、复函、博客文章、关于乐府家园小区物业交接协议中有关条款的说明、（2009）一中民终字第16872号民事判决书、关于加快审理徐亚丁诉乐府家园业委会上诉案的申请、照片、验房记录表。何晖提交上述证据为了证明如下事实：1、恒景物业第一分公司并未提供2009年6月1日至2009年12月31日期间的物业服务，该期间系恒景物业第一分公司非法滞留乐府家园小区；2、恒景物业第一分公司在上述期间给小区设备造成的损害；3、恒景物业第一分公司在为其提供物业服务过程中存在履约瑕疵情况。黄喜军对此不予认可。何晖未就其交纳涉案房屋诉争期间的物业费情况提交证据证明。庭审中，经本院释明，黄喜军坚持所主张的利息是指利息而非利息损失。上述事实，有当事人陈述、法院生效判决书、债权转让协议书、债权转让通知书、债权催收通知单、快递单、立案审查证明等证据材料在案佐证。本院认为：本案争议的焦点之一是恒景物业第一分公司是否提供物业服务至2009年12月31日。生效判决已经认定，恒景物业第一分公司实际为乐府家园小区提供物业服务至2009年12月31日，本院不持异议，故恒景物业第一分公司与何晖之间形成了事实上的物业服务合同关系，该物业服务合同关系并未违反法律法规强制性规定，当属有效。本案争议的焦点之二是黄喜军起诉的诉讼时效是否超过。根据《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。经本院核实恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄喜军受让债权后分别就何晖在内的多名业主向我院提起追缴物业费纠纷，我院立案庭根据诉前调解程序分批次开展了诉前调解工作，则此时诉讼时效发生中断，且何晖并未提供证据证明恒景物业第一分公司以及黄喜军怠于索要物业费，故综上不应认定本案诉讼时效已过。本案争议的焦点之三是黄喜军是否享有恒景物业第一分公司转让的本案债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依据法律规定不得转让。”本案中，恒景物业第一分公司提供了物业服务，在双方物业服务合同关系已经终止的情况下，恒景物业第一分公司对何晖享有的债权已经确定，且该项债权不属于不得转让之债权，故恒景物业第一分公司有权将该项债权转让给黄喜军。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。在本案起诉状中黄喜军已具明转让情形并将债权转让协议、债权转让通知书及债权催收通知作为证据提交，何晖已收到起诉状以及本案证据材料，且合同法并未规定债权转让通知仅能由转让人向债务人作出，据此可以认定恒景物业第一分公司的债权转让已对何晖发生效力，黄喜军可以要求何晖清偿债务。因何晖未就其交纳涉案房屋诉争期间的物业费情况，以及恒景物业第一分公司在为其提供物业服务过程中存在履约瑕疵情况提交充分有效证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对黄喜军要求何晖交纳2008年7月1日至2009年12月31日物业管理费4418.55元的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分不予支持。黄喜军经本院释明后坚持主张利息，该项主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告何晖于本判决生效之日起七日内支付给原告黄喜军二ＯＯ八年七月一日至二ＯＯ九年十二月三十一日的物业管理费四千四百一十八元五角五分；二、驳回黄喜军其他诉讼请求。如果何晖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（黄喜军已预交），由何晖负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 汤民华二〇一六年六月二十九日书 记 员 冯梦薇 微信公众号“”