（2016）皖15民终774号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-29
案件名称
舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司与王红梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省六安市中级人民法院
所属地区
安徽省六安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司,王红梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖15民终774号上诉人（原审原告、反诉被告）：舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司，住所地安徽省舒城县。法定代表人：王迪富，经理。委托代理人：王宗应，安徽永诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王红梅，1977年2月3日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县。上诉人舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司（以下简称富临公司）与上诉人王红梅因企业承包经营、房屋租赁合同纠纷一案，不服舒城县人民法院于2015年12月31日作出的（2014）舒民二初字第00855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人富临公司委托代理人王宗应，上诉人王红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告富临公司诉称：2013年9月22日原被告双方签订承包经营合同，约定：原告富临公司将其经营的舒城金芒果影视娱乐会所出租给被告王红梅，租期为2013年9月22日至2015年9月21日，每月租金为75000元，支付方式为第一次一次性缴纳3个月租金，从第二个半月起交第四个月租金，以后每月以此类推；并约定被告在签订合同缴纳保证金75000元以及在承包期内发生的水、电、税费由被告承担等合同内容。原告按约将租赁物及经营权交付给被告，截止2014年6月21日，被告拖欠原告租金300000元（2014年2月22日至2014年6月21日）及水电费747.5元、税费1700无，扣除被告己交付的履约保证金75000元，被告下欠222554.5元，原告多次催要未果。为此，请求判令：解除与被告承包经营合同关系；被告支付租金、税费222554.5元。原审被告王红梅辩称：一、原被告间签订的承包经营合同是自2013年10月14日开始才具备合法经营条件，双方合同的有效执行期限应从2013年10月14日开始有效；二、自2013年10月14日至2014年4月14日前，被告己向原告支付了6个月承包金，其并未拖欠原告承包费；三、原告存在根本性违约致使承包合同不能履行，自2014年3月28日，原告擅自将被告承包的经营场所的门锁上，不让被告经营，并在原告的合同期限内，与他人订立承包合同，原告违约在先，其应当在解除合同时，赔偿被告的装修损失。原审被告王红梅反诉称：2013年8月18日反诉人与被反诉人签订了《承包经营合同》，由反诉人承包经营舒城金芒果影视娱乐会所（以下简称会所）。承包初期，由于被反诉人先期消防证件不合格，导致反诉人不得不延缓开业时间，于是双方在2013年9月22日签订的《承包经营合同》中约定了合同的实际执行日期为2013年9月22日。合同签订后，反诉人按照约定履行了合同。2014年3月，被反诉人在未通知反诉人的情况下，擅自将反诉人承包经营的会所门锁上，不让反诉人经营。反诉人自2013年8月18日至2014年3月份的所有会所装修及经营材料都在会所里。后反诉人多次找被反诉人协商末果，直至2014年6月，被反诉人在合同未解除的情况下，将会所转给他人经营。为此，请求判令：被反诉人继续履行合同；被反诉人返还保证金75000元；赔偿反诉人各项损失计449724.6元。原审原告富临公司反诉辩称：一、反诉人在反诉中陈述的“因被反诉人擅自将反诉人经营的会所门锁换掉，不让反诉人经营”与事实不符，事实是反诉人因经营亏损，拖欠租金、拖欠工作人员工资及其他债务，无力偿债而悄然离开承包经营的会所；另，反诉人在承包经营期间无装修和添置设备，反诉人使用的所有设施、工具都是被反诉人提供。二、反诉人的亏损是自身经营不善所致，其无其他损失；反诉人拖欠租金已严重违约，其在未办理解除合同的情况下悄然离开经营场所，致使被反诉人受到租金等损失。三、反诉人在2014年3月22日至2014年6月底，其经营中止期间，被反诉人多次催要租金和要求反诉人协商处理合同事宜，因反诉人置之不理，被反诉人为防止扩大损失而临时由他人代为经营会所；现反诉人如能补交租金，被反诉人同意收回经营场所，并愿继续履行合同。原审法院审理查明：2013年9月22日原被告双方签订承包经营合同，合同约定：“…甲方（富临公司）将位于舒城县桃溪路与古城路交叉口‘舒城金芒果影视娱乐会所KTV’的经营场所及全部装修和内部配套设施；舒城金芒果影视娱乐会所《营业执照》中所确定的营业范围项目全部承包给乙方（王红梅）经营（第一条）；…合同租赁期限为贰年，自2013年8月18日至2015年8月17日止；承包合同执行日期自2013年9月22日至2015年9月21日止（第二条）…承包金每年人民币玖拾万元，每个月租金人民币柒万伍仟元；乙方第一次付给甲方三个月租金贰拾贰万伍仟元，从第二个半月起交第四个月租金，以后每个月租金的交付方式以此类推按月支付给甲方；如逾不交甲方有权阻住（止）乙方经营”。并约定被告在签订合同时应缴纳保证金75000元以及在承包期内发生的水、电、税费由被告承担等条款。合同签订后，原告按约将租赁物及经营权交付给被告，被告亦按约于当日向原告缴纳租金225000元。2013年12月15日、2014年2月8日，被告两次向原告缴纳租金计150000元。在此期间，原告曾两次向被告书面催缴2014年1月22日至2014年2月21日的承包金。时至2014年3月28日，原告多次派员与被告商处拖欠租金事宜未果，当日，原告指派何某关闭了被告承包的经营场所。原被告曾于2013年8月共同商定上述承包经营事宜，被告分别于2013年8月14日、9月21日以其和方卫国名义向被告交纳保证金75000元。截止2014年3月28日，被告尚欠原告租金92500元。2014年6月，原告将舒城金芒果影视娱乐会所KTV承包给他人，2014年6月29日，被告报警并要求处理。为此，富临公司提起诉讼；王红梅亦提起了反诉。另查明：原告所属的舒城金芒果影视娱乐会所KTV曾于2013年4月25日被舒城县公安局认定“有火灾隐患”，经整改，2013年9月23日，该局验收合格，2013年10月14日，舒城县政府对金芒果火灾隐患销案。原审法院在审理中，根据被告申请，就被告承包期间所添置的物品进行了现场勘验（具体清单附表），原告在接到原审法院通知后，未派员到场，并在事后的调解过程中，未按要求提供用以比对、印证的两次承包资产清单。被告在现场勘察后，原审法院释明其评估资产价值，其拒绝申请。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）富临公司与被告（反诉原告）王红梅间签订的经营承包合同，是双方真实意思的表示，据此形成的企业承包经营（房屋租赁）合同关系，依法成立，双方依法约定的条款，合法有效。富临公司作为发包人，已按约向王红梅交付租赁物、经营权证，属其全面履行了合同的义务；王红梅作为承包人，按约支付保证金、部分承包金的义务后，不再按约履行支付后期承包金，此举系王红梅不完全履行合同义务的根本性违约行为，其应当承担相应民事责任。故对富临公司要求解除承包经营合同关系的请求，依法予以支持；基于原告于2014年3月28日派员关闭了被告承包经营场所，故双方解除合同的时间以此节点为宜，即合同的权利义务关系终止于2014年3月28日，故原告要求被告赔偿后期损失的请求，于法无据，本院依法不予支持。关于水电费、税费的承担问题，双方虽然有约定“在合同履行期限内由被告承担”，但原告未提供有效证据证明被告拖欠其费用（或其已垫付），故对原告的主张，依法不予支持。被告王红梅虽有反诉请求，但其在本院现场勘察后，释明其评估资产价值，因其拒绝申请，致使无法确定损失数额，即被告反诉证据不足，本院对此反诉请求依法予以驳回。本诉部分，富临公司自2014年2月22日至3月28日止应收承包金（租金）计17500元＝［逾期租金为92500元（900000元÷360天37天）－保证金抵付的75000元］。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条、第九十一条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定判决：一、准许原告（反诉被告）舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司于2014年3月28日解除与被告（反诉原告）王红梅的经营承包合同（房屋租赁）关系。二、被告（反诉原告）王红梅应于本判决生效后5日内向原告（反诉被告）舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司支付自2014年2月22日至2014年3月28日止的逾期承包金（扣除保证金抵付部分）计17500元。三、驳回原告（反诉被告）舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司、被告（反诉原告）王红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元、反诉案件受理费4502元计6802元，由舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司负担2300元、王红梅负担4502元。富临公司上诉称：1、一审法院认定解除承包经营合同关系时间为2014年3月28日，系认定事实错误。2014年3月28日上诉人锁门是在王红梅拒不支付租金的情况下，采取的临时措施，没有和王红梅解除合同，次日至2014年6月底王红梅一直未来经营，也没有和上诉人协商拖欠租金及解除合同事宜，上诉人为减少租金损失，于2014年6月底暂时转让他人经营，2014年3月28日至2014年6月底的租金损失应该由王红梅承担。2、王红梅在一审举证期满且在庭审后补交清单及照片，违反诉讼程序规定；王红梅提交的物品清单，与事实不符，且无相关证据证明系被上诉人投资购买、增添；一审法院现场勘查程序违法。一审法院对王红梅提交的物品清单确认程序违法且与事实不符。综上，请求二审法院改判王红梅支付租金222554.5元及一审法院对部分事实的认定。王红梅二审答辩称：1、一审法院认定解除承包经营合同关系时间在2014年3月28日符合事实。被答辩人在答辩人没有违约，没有与答辩人协商，也没有通知答辩人的情况下，擅自撕毁合同，于2014年3月28日擅自将答辩人的经营场所大门锁上，不让答辩人经营，答辩人多次找被答辩人开门经营，但被答辩人不予理睬，在合同期内又与他人订立了承包合同，存在根本性违约致使承包合同不能履行。2014年3月28日至2014年6月28日期间的损失应由被答辩人自己承担责任。2、被答辩人否认答辩人未为金芒果KTV添置过任何一样东西，请求二审法院给答辩人一个合理公道。王红梅上诉称：1、上诉人并不存在拖欠承包经营期间的租金问题，故一审法院认定上诉人拖欠富临公司37天的承包租金92500元无事实和法律依据。上诉人已分别用转账或POS机（富临公司所有，给上诉人使用）抵账的形式连续交齐7个月的承包租金，不存在富临公司所说的拖欠租金问题。2、富临公司私自锁门和擅自转租、不让上诉人进场拿自己的账目财务资料等行为造成上诉人在一审庭审时无法提供更多有效书面证据进行举证。3、上诉人如约履行了《承包经营合同》，已经交过2014年3月28日—2014年4月21日24天的租金60000元（每天2500元）。富临公司强行解除合同，应退还多收的房屋租金60000元和保证金75000元，另应承担上诉人的所有损失。4、一审法院审理案件程序不合法。富临公司2014年6月30日就已起诉，一审法院直至2015年1月13日才同意去勘察现场，但此时后期承租者已经进场经营了6个多月，上诉人要求供货商出庭作证来反驳富临公司否认上诉人为KTV装修及添置了任何一样东西的谎言，一审法院不采纳上诉人申请让供货商出庭作证请求，导致上诉人为KTV添置的所有东西得不到一审法院的认可，更无法真实全面的进行评估，仅靠后期到现场拍到的几张照片，一审法院要求上诉人进行评估显然是对上诉人的不公。综上所述，一审判决认定事实不清，程序不合法，导致一审错判。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，查明案件事实，依法撤销一审判决，发回重审或做出公正判决。富临公司二审答辩称：1、王红梅上诉称没有拖欠答辩人租金与事实不符。2、王红梅上诉称答辩人私自锁门和擅自转租、强行解除合同的上诉理由不能成立。3、王红梅提交的物品清单，以及一审法院勘查的财产与事实不符，王红梅诉请赔偿损失于法无据。富临公司二审期间没有向法庭提供证据。王红梅二审期间向法庭提供以下证据：1、工商银行舒城县大桥支行转账单。2、工商银行合肥东陈岗支行转账单。3、农村商业银行储蓄对账单。证明目的：消费者将钱通过POS机打到富临公司账户，如果超过租金，富临公司会从账户中将钱转给王红梅，其七个月房租525000元都已付完了（保证金除外）。富临公司质证意见：证据一，真实性有异议，没有加盖工商银行的印章，转入款账户（账号6242）不是富临公司的账户，转账单上发生的金额是175000元。另王红梅所举该证据违反了举证的规则，不属于新证据，建议法庭不予采纳。证据二，真实性、关联性、合法性均有异议，转入款账户不是富临公司的账户，2013年9月21日发生金额是23万。证据三，真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，对账单不能反映汇款双方的名称、账号等内容。本院认证意见：富临公司对王红梅二审期间提供的证据有异议，因证据一、证据二两份银行转账单反映有银行章，且富临公司在庭审质证后认可转入款账户账号（6242）是该公司的账号，对其证据效力予以确认；因证据三所涉及的内容不能证实汇款双方的名称，富临公司否认提供给过王红梅POS机使用，王红梅当庭陈述不知道其使用的pos机的账号跟富临公司的账号是不是一个账号，且其在本院规定的期限内没有提供相关证据支持其所举证据目的，对其证据效力不予确认。经审理查明：2013年9月22日，富临公司（甲方）与王红梅（乙方）。签订承包经营合同，合同约定：甲方将位于舒城县桃溪路与古城路交叉口‘舒城金芒果影视娱乐会所KTV’的经营场所及全部装修和内部配套设施、舒城金芒果影视娱乐会所《营业执照》中所确定的营业范围项目全部承包给乙方，经营、租赁期限为二年，自2013年8月18日至2015年8月17日止；承包合同执行日期自2013年9月22日至2015年9月21日止，承包金每年90万元，每个月租金75000元；乙方第一次付给甲方三个月租金225000元，从第二个半月起交第四个月租金，以后每个月租金的交付方式以此类推按月支付给甲方；如逾不交甲方有权阻住（止）乙方经营。合同还约定乙方在签订合同时应缴纳保证金75000元以及在承包期内发生的水、电、税费由乙方承担等条款。合同签订后，富临公司按约将租赁物及经营权交付给王红梅。王红梅陆续通过银行向富临公司交纳保证金7.5万元、承包金（租金）40万元，具体为：2013年8月14日7万元（保证金），2013年9月21日23万元（其中保证金5000元、租金225000元），2013年12月10日2万元，2013年12月14日5万元，2014年1月8日2万元，2014年1月10日1.5万元，2014年1月12日1万元，2014年2月7日4万元，2014年2月11日1.5万元，2014年2月14日0.5万元。至2014年3月21日，王红梅应付富临公司租金45万元，已付40万元，尚欠5万元。2014年3月28日，富临公司派员与王红梅商处拖欠租金事宜未果，关闭了王红梅承包的经营场所。王红梅应另付富临公司自2014年3月22日至3月28日承包金（租金）17500元（900000元÷360天7天），截止2014年3月28日，王红梅共计欠富临公司承包金（租金）67500元。王红梅已经交纳保证金7.5万元，比除尚欠富临公司承包金（租金）67500元，富临公司应返还王红梅保证金7500元。另查明：原告所属的舒城金芒果影视娱乐会所KTV曾于2013年4月25日被舒城县公安局认定“有火灾隐患”，经整改，2013年9月23日，该局验收合格，2013年10月14日，舒城县政府对金芒果“有火灾隐患”销案。本院认为：富临公司与王红梅间签订的经营承包合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。富临公司上诉提出一审法院认定双方解除承包经营合同关系时间为2014年3月28日，系认定事实错误。经查，富临公司在王红梅没有按约合同约定支付承包金后，擅自对王红梅承包经营的场所锁门，导致王红梅不能继续经营，一审法院认定以此时间点为双方解除合同的时间并无不当。富临公司此上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院在审理中，根据王红梅申请，就王红梅承包期间所添置的物品进行了现场勘验，富临公司在接到一审法院通知后，未派员到场，也未按要求提供用以比对、印证的资产交接清单。故富临公司上诉提出一审法院对王红梅提交的物品清单确认程序违法且与事实不符的理由不能成立，本院不予采纳。王红梅上诉提出其如约履行了《承包经营合同》，通过银行和富临公司提供给其使用POS机已经交付租金至2014年4月21日，富临公司应退还多收的2014年3月28日至2014年4月21日24天的租金60000元（每天2500元）和保证金75000元，另应承担其所有损失。经查，王红梅通过银行陆续向富临公司交纳承包金（租金）40万元，王红梅称还通过富临公司提供给其使用的POS机交付租金，其没有提供充分的的证据予以佐证；王红梅在一审法院现场勘察后，对其释明评估资产价值，其拒绝申请。故其提出此上诉理由不能成立，不予采信。综上，原审查明的案件事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，但认定王红梅支付租金金额部分有误，本院予以纠正。王红梅提出的部分上诉理由成立，本院予以支持。富临公司提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持舒城县人民法院（2014）舒民二初字第00855号民事判决第一、三项，即准许舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司于2014年3月28日解除与王红梅的经营承包合同（房屋租赁）关系；驳回舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司、王红梅的其他诉讼请求；二、撤销舒城县人民法院（2014）舒民二初字第00855号民事判决第二项，即王红梅应于本判决生效后5日内向舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司支付自2014年2月22日至2014年3月28日止的逾期承包金（扣除保证金抵付部分）计17500元；三、舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司于判决生效后十日内返还王红梅保证金7500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2300元、反诉案件受理费4502元，计6802元，由舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司负担2500元、王红梅负担4302元。二审案件受理费6802元，由舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐有限公司负担2500元、王红梅负担4302元。本判决系终审判决。审 判 长 王 军代理审判员 许 琛代理审判员 王 丽二〇一六年六月二十九日书 记 员 宋贵杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。