（2017）京0101民初8882号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2017-08-01

案件名称

许连芝与田丽丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许连芝,田丽丽,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初8882号原告（反诉被告）：许连芝，女，1934年10月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡建华（许连芝之子），男，1955年7月2日出生。被告（反诉原告）：田丽丽，女，1984年12月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：于宁（田丽丽之夫），男，1982年10月20日出生。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601号。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司职员，住该公司宿舍。原告许连芝诉被告田丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理。依法追加北京链家房地产经纪有限公司为本案第三人。在审理中，田丽丽提出反诉，本院依法受理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许连芝委托诉讼代理人胡建华，被告田丽丽，第三人北京链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许连芝向本院提出诉讼请求：1、请求解除许连芝、田丽丽于2016年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：许连芝、田丽丽于2016年9月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》，田丽丽未依约履行合同，拒不支付首付款，经多次催要仍不支付，最终迟延支付首付款20天。同时，因田丽丽迟延支付首付款，致使贷款延期发放，导致许连芝未能在合同约定的期限内收到全部房款，给许连芝造成了重大损失。许连芝未能达到卖房后及时用钱的目的。同时，合同约定超过15天未能履行合同义务的，守约方有权解除合同。田丽丽首付款晚支付20天，已超过15天。故原告起诉至人民法院，诉如所请。田丽丽辩称，田丽丽依约向许连芝支付了全部购房款。许连芝在收到首付款和批贷函之后，配合田丽丽办理了过户手续。许连芝用售房款在同一小区购置两居室一套，已实现其售房目的。关于迟延支付首付款的问题。因双方约定于2016年11月22日共同前往银行办理面签手续，但许连芝当天并未前往，经第三人多次催促，仍未前往办理。此后，第三人于2016年12月1日向许连芝发送了催告函，许连芝于2016年12月2日前往银行办理面签手续，较合同约定时间晚了8天，已构成违约。许连芝的违约行为，导致田丽丽2016年12月7日前未收到银行批贷函，不具备过户条件，给田丽丽带来了损失，应依约向田丽丽支付违约金。故不同意许连芝的诉讼请求。就许连芝的违约行为，田丽丽提出反诉，要求许连芝支付违约金13720元；反诉费由许连芝承担。针对田丽丽的反诉，许连芝辩称，许连芝在2016年11月24日前往银行办理贷款手续。银行工作人员得知田丽丽此时仍未支付首付款，且本人当天未到银行，故银行拒绝受理贷款手续。第三人告知田丽丽相关情况，并要求田丽丽到银行办手续。许连芝当天一直在银行等候至下午五点，田丽丽仍未到，故当天未能办理银行面签手续。后第三人向许连芝发送催告函，要求许连芝于2016年12月4日前办理银行面签手续，许连芝于2016年12月2日在未收到田丽丽首付款的情况下，办理了相关手续，未超过通知要求的时间，不存在违约的情况。当天因银行工作人员称首付款情况无需填写亦可办理，与上次答复的不一致，故面签手续于2016年12月2日办理完毕。关于2016年11月22日许连芝未去银行办理面签手续的问题，系因为当天无人通知许连芝去办贷款手续，第三人通知前往签约门店等候对方。后许连芝约田丽丽于2016年11月24日共同前往银行，田丽丽称其已单方签字，不同意前往。故贷款迟延发放系田丽丽的原因导致。综上所述，不同意田丽丽的反诉请求。第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）述称，田丽丽、许连芝签订的房屋买卖合同及补充协议的主要义务已经履行完毕，现房屋已完成过户，原告亦已收到全部购房款，合同不存在解除的情况，不同意许连芝的诉讼请求。关于田丽丽的反诉请求，因反诉请求不涉及第三人的权利义务，故第三人不发表陈述意见。本院经审理认定事实如下：2016年9月11日，许连芝（出卖人）与田丽丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定，出卖人所售房屋位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×层×单元×号（以下简称涉诉房屋），房屋建筑面积41.3平方米。双方经协商确认，房屋成交价格为人民币258万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价人民币85万元。买受人向出卖人支付定金10万元，拟贷款金额180万元。2017年7月1日前出卖人将房屋交付给买受人。买受人未按约定付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，许连芝（出卖方，合同甲方）与田丽丽（买受方，合同乙方）及链家公司（居间方，合同丙方）签订《补充协议》，协议约定，甲乙双方同意，房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币343万元。此价格为净得价，不含税。乙方于2016年9月7日向甲方支付定金10万元，已支付定金视为首付款的一部分。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于权属转移登记前3工作日将第一笔首付款人民币148万元通过理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于丙方收到评估报告5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2016年12月7日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币4万元作为户口迁出保证金。甲乙双方应当在2017年7月1日之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲乙双方协商一致，甲方于2017年3月31日之前，将位于涉诉房屋地址上的户口全部迁出，如甲乙双方提前办理完房屋过户手续，则甲方需积极配合此房的户口迁出手续。经甲乙双方协商，乙方于2017年1月5日之前付清全款（除物业、户口保证金外）。2016年12月1日，第三人向许连芝发送催告函，催告许连芝于2016年12月4日前办理面签手续。2016年12月2日，许连芝前往银行签署《二手房首付款资金划转声明》。2016年12月14日，中国银行北京王府井支行出具《贷款通知单》，同意批贷163万元。2016年12月22日，田丽丽将首付款165万元通过理房通托管的方式支付给许连芝。同日，田丽丽、许连芝办理涉诉房屋所有权转移登记手续，田丽丽取得涉诉房屋所有权。2017年2月20日，银行向许连芝放款163万元。庭审中，许连芝称因田丽丽迟延支付尾款，故其借款163万元以确保其及时支付购房款，并出示《借款合同》和《借款服务协议》予以证明。对此，田丽丽称尾款发放时间系由银行决定，与田丽丽无关，且许连芝借款的利息系由田丽丽支付。第三人称尾款发放时间与田丽丽无关，并认可田丽丽支付许连芝借款利息的事实。经询，许连芝称其未支付借款利息。另询，田丽丽称已支付全部购房款，房屋现在尚未交付。许连芝称1万元物业保证金尚未支付，其余房款已支付，认可房屋未交付的事实。第三人认可除1万元物业保证金之外房款已支付以及房屋尚未交付的事实。庭审中，田丽丽、许连芝、链家公司均认可房屋评估报告于2016年11月17日出具。田丽丽称许连芝未在收到评估报告5个工作日（2016年11月24日）内前往银行办理面签手续。对此，许连芝不予认可，称其2016年11月24日前往银行办理相关手续。第三人认可许连芝于2016年11月24日前往银行的事实。关于支付首付款时间延迟的原因，第三人称需在具备过户条件的情况下才由买方支付首付款，而过户条件除了房屋自身外，还需要以收到银行批贷函为前提。因涉诉房屋批贷函下发延迟，故支付首付款时间及过户时间均后延。经询，第三人称批贷函下发后才具备过户条件，是行业内部操作流程，系为确保卖方能取得全部房价款。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，电子回执单，银行历史交易明细，催告函和当事人当庭陈述等在案为证。本院认为：许连芝、田丽丽于2016年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及许连芝、田丽丽、链家公司三方于同日签订的《补充协议》，是合同各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。各方当事人均应依约履行各自义务。根据合同约定，许连芝、田丽丽应于2016年11月24日前办理面签手续。根据现已查明的事实，田丽丽、许连芝分别于2016年11月22日、2016年11月24日前往银行办理相关手续。许连芝称因未收到首付款，无法填写资金划转声明，故未能办完相关手续。后许连芝在收到催告函之后，在第三人要求的期限内前往银行办理面签手续。根据上述事实，本院认为，许连芝、田丽丽均不存在怠于办理银行面签手续的行为，二人均在合同约定的期限内前往银行办理面签手续，故田丽丽要求许连芝支付因延后8日办理面签手续的违约金的反诉请求，本院不予支持。因银行面签手续延后，导致银行批贷时间、首付款支付时间、过户时间以及尾款发放时间均有所延后。对此，双方虽未另行协商达成协议，但许连芝已收取房价款，并配合田丽丽办理了过户手续。同时，为保证许连芝购房合同顺利履行，田丽丽替许连芝支付借款利息。本院认为，许连芝、田丽丽已通过履约行为，表明其对合同履行时间变更的认可。现合同主要义务均已履行完毕，许连芝要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回原告（反诉被告）许连芝的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）田丽丽的反诉请求。本诉案件受理费17200元，由许连芝负担（已交纳）。反诉案件受理费72元，由田丽丽负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　金滨二〇一六年六月二十九日书　记　员　　谢霖 微信公众号“”