（2016）湘0802民初1045号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-10-31
案件名称
向云庆与湖南鑫成置业发展集团有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
张家界市永定区人民法院
所属地区
张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向云庆,湖南鑫成置业发展集团有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0802民初1045号原告向云庆。委托代理人杨志刚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人高尚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。法定代表人刘效君，总经理。委托代理人张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告向云庆诉被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法适用简易程序由代理审判员姚瑶于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告向云庆的委托代理人杨志刚，被告鑫成公司的委托代理人张歆到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向云庆诉称：原告于2011年2月17日在被告处购买了鑫成君泰住宅小区（一期）1幢C单元3层C301号房，并于同日与被告签订了《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100054C301）。原告依约支付了368457元的房款。该合同约定被告应于2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后180日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。按照合同约定，被告应在合同约定的时间为原告办理好房屋所有权证，否则应按日支付已付房款万分之一的违约金。2014年9月26日，被告为原告办理了房屋所有权证。现原告依约履行了全部合同义务，被告却迟延办理房产证达近15个月之久。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告承担迟延办证违约金16433元；2、案件受理费由被告承担。原告向云庆为证实其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《张家界市商品房买卖合同》（复印件）一份；2、房屋所有权证（复印件）一份。以上证据拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告逾期为原告办理房产证的行为已构成违约，应当承担违约责任的事实。被告鑫成公司辩称：一、产权登记的办理是行政部门的行政行为，被告只是受业主的委托协助办理，不应承担违约责任；二、违约金应当以损失为限，因原告几乎没有实际损失，所以如需被告承担违约责任，被告方要求调减违约金，调减方案可参照以前的判例。被告鑫成公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据；《鑫城君泰入伙手续表》复印件一份，拟证明被告给原告交房的实际日期为2012年2月7日。经庭审质证，被告对原告提供的证据未提出异议，但认为不能达到原告的证明目的。原告对被告提出的证据未提出异议。本院经审查认为，原、被告双方提交的证据均真实、合法，与本案的处理具有关联，依法予以认定。根据本院确认的证据和双方当事人的陈述，可以对本案事实作如下认定：2011年2月17日，原告向云庆与被告鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》(合同编号：20100054C301)。该合同约定，原告购买被告鑫成公司开发的位于大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的1幢C单元3层C301号房。房屋建筑面积120.42平方米，房屋总价款为368457元，交房时间为2011年12月31日前，并约定由原告于合同签订日支付首付款118457元；剩余房款采用银行按揭方式支付。合同第十八条约定：××应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥××的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.××不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依照合同的约定向被告履行了付款义务。后被告将房屋交付原告使用。2014年9月26日，被告为原告办理了所购房屋的房屋所有权证。原告认为被告逾期办理房屋所有权证已构成违约，遂诉至本院。另查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。本院认为，原告向云庆与被告鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称房屋所有权证办证逾期不是被告的原因造成的，而是少数购房户没有及时提交相关办证资料以及行政部门拖延办证所致。对此，被告没有提供相关证据予以证实，本院不予采信。关于办证逾期时间的计算，依照合同约定，被告（××）应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告（××）的房屋所有权证。本案中，被告将房屋交付使用的实际时间为2012年2月7日。以此作为被告履行办证义务的起始时间，那么被告至迟应当在2013年8月5日前为原告办妥房屋所有权证。而被告至2014年9月26日才为原告办妥房屋所有权证，违约逾期共计417天。关于逾期办证违约金的计算标准，根据合同约定，如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续且××不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付总房款万分之一的违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。据此计算，被告应当支付给原告的违约金为4609.40元（368457元×417日×0.00003）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十五日内向原告向云庆支付逾期办理房屋所有权证的违约金4609.40元；二、驳回原告向云庆的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。案件受理费210元，减半收取105元，由被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。代理审判员 姚瑶二〇一六年六月二十九日代理书记员 郑运附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 来源：