（2016）苏0802民初14号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-04
案件名称
徐丽娟与吴乐、童兵等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐丽娟,吴乐,童兵,王祥明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0802民初14号原告徐丽娟。委托代理人金伟，江苏六仁律师事务所律师。委托代理人徐能。被告吴乐。被告童兵。二被告共同委托代理人赵海松，江苏安淮律师事务所律师。被告王祥明。原告徐丽娟诉被告吴乐、童兵、王祥明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由代理审判员周凡人独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法组成合议庭，于2016年6月15日再次公开开庭进行了审理。原告徐丽娟及其委托代理人金伟、徐能，被告吴乐、童兵及其委托代理人赵海松，被告王祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐丽娟诉称：原、被告于2013年12月1日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于健康东路75号楚天宾馆北侧二层面积约600平方米营业房，作为餐饮店铺使用，租赁期限4年，自2013年11月1日至2017年10月31日止，合同对租金及消费券的支付时间及方式作出约定。2015年9月，被告应支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金395400元及132300元的消费券，原告多次索要，三被告都未支付。根据合同约定，三被告应承担3000元/日的滞纳金（从2015年9月1日起支付至实际给付之日止）、违约金118620元。综上，请求判令：1、三被告共同支付原告租金395400元、消费券132300元（由于被告现在无法支付消费券，应折算为租金）、违约金118620元、滞纳金（按每日3000元从2015年9月1日起支付至实际给付之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告童兵辩称：一、原告并非房屋的所有权人，因此原告无权将该房屋出租给被告，原告提起诉讼，主体不适格。二、被告因房屋设施存在问题，此前已明确提出解除租赁合同，不应当承担房租，1、由于原告提供的涉案房屋消防设施不健全，导致该房屋无法通过消防检查，并于2014年11月被消防部门查处和处罚，无法办理相关证照，导致餐厅无法经营，2、涉案房屋内含有相当一部分的违章建筑，该违章建筑一直存在安全隐患，且随时有可能被行政机关查处并拆除，3、被告承租本案房屋是为经营清河区千喜味自助餐厅所用，而该餐厅系由三被告以及王海林、王海丽、方建强、汪国强七人合伙经营的，但因上述原因导致涉案房屋不适于经营并严重亏损，因此我已于2014年12月从千喜味餐厅退伙。因此上述客观原因导致我订立合同时的目的不能实现，且我已退伙，并明确告知了原告并要求解除合同，原告主张2015年以后的房租应当向其他合伙人主张，被告吴乐、童兵不应当承担责任。三、原告要求被告继续履行租赁合同并承担房租显失公平，被告童兵因千喜味自助餐厅严重亏损，心理压力过大，导致患有严重的抑郁症，无法经营餐厅，并已明确提出退伙，若继续履行合同显失公平。四、原告主张的违约金过高，合同中约定的违约金远高于原告的实际损失，因此请求参照银行同期贷款利率调整违约金。被告吴乐辩称：2015年9月我和徐丽娟老公打电话的时候，他告诉我2015年11月1日-2016年10月30日的房租已经交了。2014年11月的时候，我和徐丽娟老公发了短信和微信，明确告知他，我已经从千禧味退出。其他与童兵的意见相同。被告王祥明辩称：现在千禧味是我实际运作的，经营严重亏损，店面想转让，一直没有转让出去，拖欠房租是事实。经审理查明：2012年7月1日，案外人淮安市楚天宾馆有限公司与原告徐丽娟签订房屋出租合同一份，约定将其所有的淮安市清河区健康东路75号房屋出租给原告徐丽娟，并同意徐丽娟对外转租上述房屋。2013年12月1日，原告徐丽娟与被告吴乐、童兵、王祥明签订房屋租赁合同，约定：甲方（徐丽娟）将上述房屋中西北侧营业房共二层，建筑面积约为600平方米的建筑物租赁给乙方（吴乐、童兵、王祥明）用于开设餐饮类店铺使用，租期四年，自2013年11月1日起至2017年10月31日止；租金及付款方式：2015年11月1日至2016年10月31日租金为：现金395400元，另乙方支付消费券138900元给甲方，租金及消费券每年一付，每次提前两个月支付下一年度的租金及消费券；违约责任：乙方若拖欠房屋租金达七日以上的，甲方可收回房屋，押金不予退还，乙方应足额补缴房租，并按每逾期一天支付3000元作为逾期滞纳金给甲方，乙方应按期缴纳因房屋出租、经营产生的房租、水电及其他一切税费，不得拖欠，如拖欠达七日以上，乙方除了应及时足额补缴及承担逾期滞纳金外，乙方还须按当年度合同总租金的30%向甲方支付违约金。三被告至今未按约支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金及消费券，原告为此诉至本院。另查明：三被告与案外人王海林、方建强、汪国强签订合伙协议书，约定在承租的涉案房屋合伙经营千喜味自助餐厅。2014年12月15日，淮安市公安消防支队清河区大队向合伙人之一王海林下达行政处罚决定书，认定：2014年11月1日，消防监督员在检查中发现清河区千喜味自助餐厅未经消防安全检查擅自营业，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，为此决定给予王海林减轻处罚，责令清河区千喜味自助餐厅停产停业，并处罚款人民币壹万元整的处罚。本院依原告徐丽娟的申请，对被告王祥明名下牌照为苏H×××××、苏H×××××的车辆、位于富丽花园C组团5幢303室的房屋，被告吴乐名下位于机关北大院19号楼902室的房屋、牌照为苏H×××××的车辆，被告童兵名下牌照为苏H×××××的车辆、位于淮阴区幸福新苑营业房130室、淮阴区长江路119号1幢108室的房屋进行了保全。以上事实，有房屋租赁合同、情况说明、合伙协议书、行政处罚决定书及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告徐丽娟承租案外人淮安市楚天宾馆有限公司所有的房屋，并经其同意将房屋转租给三被告，该转租行为不违反法律规定，原、被告签订的租赁合同合法有效，故对被告吴乐、童兵辩称原告无权出租房屋，且主体不适格的主张，本院不予采纳。承租人应当按照约定的期限支付租金，对被告吴乐、童兵不承担房租的辩解，本院不予采纳，理由如下：1、关于被告提出的消防安全检查问题，本院认为，租赁房屋用于开设经营饭店等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，且公安消防部门也是因千喜味自助餐厅在经营过程中违反消防法律法规而向餐厅的经营者作出处罚，与原告无关；2、关于被告主张涉案房屋存在违章建筑的问题，本院认为，原告依约将淮安市楚天宾馆有限公司名下具有合法产权的房屋中两层建筑面积约600平方米的部分转租给被告使用，即使该部分房屋上搭建了违章建筑，也不能成为免除被告支付租金的事由；3、关于被告主张已发短信和微信告知原告要求解除合同的问题，原告认为合同不存在法定和约定的解除情形，被告发送的消息不发生任何法律效力，本院认为，房屋租赁合同系三被告与原告自愿签订，对双方均有约束力，被告吴乐、童兵向原告提出解除合同并无法定和约定的事由，其仅向原告发出通知而未交还租赁房屋，且租赁房屋仍由合伙人之一也即本案另一被告王祥明经营使用，实际上也并未产生解除合同的效果，另外被告吴乐、童兵二人是否退伙也与原告无关，即使退伙也不能产生解除租赁合同的效果；4、关于被告吴乐、童兵主张继续履行租赁合同并承担房租显失公平的问题，本院认为，经营困难、亏损不属于合同成立以后客观情况达到异常的程度的情形，应属于承租人可预见，且属于可归责于承租人自身经营不善的风险，并不能归咎于原告。综上所述，原告按约将房屋租赁给三被告使用，三被告应当按约向原告支付租金。关于租金数额，合同载明2015年11月1日至2016年10月31日租金为现金395400元，另乙方支付消费券132300元。庭审中，被告称千喜味自助餐厅正常营业时，消费券可以在消费时全额抵餐费使用，现餐厅亏损，无法提供消费券，故原告主张将消费券金额按1：1的比例折算为租金，被告吴乐、童兵主张消费券与货币不能等值，因此不应承担给付责任，本院认为，消费券在千喜味自助餐厅消费时部分履行了货币的支付功能，但不能完全等同于货币，直接将消费券按1:1的比例折算为租金有失公平，故本院酌定消费券132300元折抵为租金105840元，综上，被告应向原告支付租金501240元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，双方当事人在合同中既约定滞纳金又约定违约金，属约定过高，三被告申请调整。本院认为，三被告未及时支付租金，应按尚欠租金501240元承担自2015年9月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金，原告主张超出部分，本院不予支持。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴乐、童兵、王祥明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徐丽娟租金501240元，以及自2015年9月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金；二、驳回原告徐丽娟的其他诉讼请求。本案案件受理费12093元，保全费4770元，合计16863元，由原告徐丽娟负担3863元，被告吴乐、童兵、王祥明负担13000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 王琍琍代理审判员 周凡人人民陪审员 刘 进二〇一六年六月二十九日书 记 员 张 荷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 关注公众号“”