（2015）熟虞民初字第01781号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-27
案件名称
常熟市鑫达市政路桥工程有限公司与常熟市虞山镇藕渠天天蓝浴室、曹建刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常熟市鑫达市政路桥工程有限公司,常熟市虞山镇藕渠天天蓝浴室,曹建刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第二百三十五条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟虞民初字第01781号原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司，住常熟市青墩塘路98号。法定代表人范祥生，总经理。委托代理人朱春雷，江苏少平律师事务所律师。委托代理人俞健，江苏少平律师事务所律师。被告常熟市虞山镇藕渠天天蓝浴室，住所地常熟市虞山镇渠中村。经营者曹建刚，男，1963年7月1日生，汉族，户籍地常熟市。被告曹建刚，男，1963年7月1日生，汉族，户籍地常熟市。原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司与被告常熟市虞山镇藕渠天天蓝浴室、曹建刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理，依法由审判员钱利芳适用简易程序于2016年1月14日公开开庭进行了审理，原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司的委托代理人俞健，被告常熟市虞山镇藕渠天天蓝浴室的经营者曹建刚、被告曹建刚到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭于2016年6月2日公开开庭进行了审理，原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司的委托代理人俞健，被告常熟市虞山镇藕渠天天蓝浴室的经营者曹建刚、被告曹建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司诉称：1、判令被告将原租赁房屋腾退返还原告；2、诉讼费由被告承担。审理中变更为：1、判令被告支付租金37437.40元（2014年1月1日至2014年7月31日），并支付自2014年8月1日至实际腾让之日，按年租金64178.40元标准计算的房屋使用费（含场地）。2、判令支付房屋使用期间的水费。3、将租赁房地产恢复原状并返还原告。4、诉讼费由被告负担。最后诉讼请求请变更为：1、判令被告支付自2014年8月1日至实际腾让之日按64178.40元/年标准计算的房地产使用费。2、判令支付房屋使用期间的水费。3、将租赁房地产恢复原状并返还原告。被告常熟市虞山镇藕渠天天蓝浴室辩称：合同期内至2014年7月31日的租金已付清了。当时范祥生口头答应等合同到期后再使用2年，到期无条件返还原告，现因原告收租金一年一收，合同到期后的房屋使用费自己没有支付。自己没有使用房屋，要有使用费也应降低，当时曹建刚带钱缴费时对方不收，原告方范祥生在办公室说钱不要交了，水费也不要交了，合同不续签，房子要还给建设局。要求驳回原告诉请。被告曹建刚辩称：合同期内至2014年7月31日的租金已付清了。因原告收租金一年一收，合同到期后的房屋使用费自己没有支付。现自己没有使用房屋，要有使用费也应降低，当时自己去缴费时原告老板范祥生在办公室说钱不要交了，水费也不要交了，合同不续签，房子要还给建设局。要求驳回原告诉请。经审理查明：2012年8月21日，常熟市鑫达市政路桥工程有限公司作为甲方（出租方）与曹建刚作为乙方（承租方）签订房地产租赁合同一份，内容为“一、甲方愿意将座落在藕渠增压站的房地产（房屋建筑面积563m2（其中楼面房438m2；门面房125m2）、场地面积300m2）出租给乙方使用。乙方已对甲方出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。本合同约定建筑面积与实际建筑面积的误差，不影响租金的数额。二、甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币（大写）陆万肆仟壹佰柒拾捌元肆角整（￥64178.40），另付水电押金/元。三、付款方式：（1）一次付清，租赁期限自2012.1.1至2014.7.31止；（2）租金按半年结算，先付后用。乙方于本合同订立时，先付清第一期租金，之后，乙方应提前一个月付清下期租金，依次类推；（3）其他方式/……七、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构，不得在租赁区域内违章搭建。如业务或其他原因需要改建、装修房屋的，须征得甲方书面同意，并经城建规划部门批准，办理有关手续。费用由乙方自理。……十三、房屋转租、分租、续租：未经甲方同意，乙方不得将房屋转租或分租（指部分转租）他人。其中，甲方设定：乙方必须是租赁区域内经营主体的负责人或法定代表人，经营主体（营业执照主体）的变更视为转租。经甲方同意，乙方在租赁期限届满后可以续租，但应与甲方另订租赁合同。在租赁期限届满后甲方或乙方不再出租或承租的，应于租赁期限届满前一个月书面通知对方。……十七、乙方退租前，因乙方违约甲方提前收回房屋使用权或在租赁期限届满（没有与甲方达成继续租赁合同的），除本合同另有约定之外，乙方应将可以移动财产及设备拆除。不能移动装修、装潢以及乙方可以移动而不愿意搬走的设备，均无偿归甲方所有。……二十、合同生效：本合同经甲、乙双方签字或盖章生效。甲方（签章）处有常熟市鑫达市政路桥工程有限公司盖章，法人代表（签章）处有范祥生签字。乙方（签章）处有曹建刚签字法人代表（签章）处也有曹建刚签字签订日期：2012年8月21日”。合同签订后被告一直使用该租赁房地产至今。2014年7月23日，原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司向被告曹建刚发出通知，内容为“通知曹建刚：你与本公司签订的位于藕渠增压站的房产租赁协议于2014年7月31日到期，根据常熟市城建公有资产经营有限公司和本公司的管理协议，本公司将不再与你续订租赁协议。请你在接到本通知以后，抓紧落实搬迁事宜，于2014年8月31日前搬清。请你在本通知上签收。特此通知常熟市鑫达市政路桥工程有限公司二○一四年七月二十三日”。曹建刚收到通知后于2014年7月26日在该通知左上角签收“曹建刚14.7.26”。另查明，2003年12月17日，常熟市虞山镇渠中村村民委员会作为甲方、常熟市自来水公司作为乙方签订了征地协议书一份，常熟市自来水公司据此取得位于渠中村南三环路南侧、沙家浜路西侧，计9.045亩土地，同时取得了该土地上相应地上建筑物、附着物的所有权。之后，常熟市自来水公司支付了相应的费用。本案诉争的出租房地产包含其间。常熟市自来水公司在改制过程中，将部分资产剥离他人，至2006年2月28日止，常熟市自来水公司的藕渠增压站出租房屋剥离至常熟市城建公有资产经营有限公司。同时，常熟市自来水公司、常熟市城建公有资产经营有限公司、常熟市国有资产监督管理委员会办公室均在常熟市自来水有限公司改制中剥离资产移交表上盖章确认。常熟市城建公有资产经营有限公司于2006年10月18日领取了座落于虞山镇渠中村、地号、图号均为200601652、使用权面积为14890平方米的常国用（2006）字第001652号国有土地使用证。但本案诉争的出租房屋常熟市城建公有资产经营有限公司至今未能取得房屋权属证书也未能提供取得建设该争议房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续。又查明，2007年11月23日，常熟市城建公有资产经营有限公司作为甲方（出租方）与曹建刚作为乙方（承租方）签订房地产租赁合同一份，内容为“一、甲方愿意将座落在藕渠增压站的房地产（房屋建筑面积563m2、场地面积300m2）出租给乙方使用。乙方已对甲方出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。本合同约定建筑面积与实际建筑面积的误差，不影响租金的数额。二、甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币（大写）伍万叁仟零肆拾元整/53040元，另付水电押金/元。三、付款方式：（1）一次付清，租赁期限自2004.8.1至2014.7.31止；（2）租金按半年结算，先付后用。乙方于本合同订立时，先付清第一期租金，之后，乙方应提前一个月付清下期租金，依次类推；（3）其他方式/……五、租赁期间，甲方若需出卖或抵押上述房地产，应提前一个月通知乙方。六、乙方保证承租上述房屋仅作为浴室用房使用。若需改变原使用性质，需与甲方协商，签订协议后方可实施。否则将视为违约。七、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构，不得在租赁区域内违章搭建。如业务或其他原因需要改建、装修房屋的，须征得甲方书面同意，并经城建规划部门批准，办理有关手续。费用由乙方自理。……十七、乙方退租前，因乙方违约甲方提前收回房屋使用权或在租赁期限届满（没有与甲方达成继续租赁合同的），除本合同另有约定之外，乙方应将可以移动财产及设备拆除。不能移动装修、装潢以及乙方可以移动而不愿意搬走的设备，均无偿归甲方所有。……二十、合同生效：本合同经甲、乙双方签字或盖章生效。”甲方（签章）处有常熟市城建公有资产经营有限公司盖章、乙方（签章）处有曹建刚签字字样法人代表（签章）处有陶建华签字字样。同日，双方另签订补充说明一份，说明出租房屋建筑面积563m2。其中楼面房438m2、门面房125m2、场地面积300m2及不同时间的租金数额。合同签订后被告一直使用该租赁房地产至今。2011年12月30日，常熟市城建公有资产经营有限公司作为甲方、常熟市鑫达市政路桥工程有限公司作为乙方签订“渠增压站出租房屋移交常熟市鑫达市政路桥工程有限公司管理协议”一份，约定：“藕渠增压站出租房屋建筑面积822.3平方米，是甲方资产。现出租5户承租户经营，除曹建刚承租浴室合同（建筑面积563平方米、场地面积300平方米、年租金64178.40元）至2014年7月31日继续履行外，其余4户承租户合同期至2011年12月31日均到期，甲方不再与他们续签合同，2011年年租金总额为37300元。因乙方业务发展需要，多次向甲方提出使用要求。2011年11月28日经城投公司资产管理领导小组研究，同意将渠增压站出租房屋使用权全部移交给乙方，乙方负责使用、管理、维修，使用权为五年，时间为2012年1月1日至2016年12月31日，每年年使用租金为10万元，乙方每年一月五日前支付使用租金给甲方。乙方接收后负责清理合同到期的各承租户。本协议一式二份，甲乙双方双执一份。未尽事宜双方协商解决。移交时间：2011年12月30日”。常熟市城建公有资产经营有限公司在甲方、常熟市鑫达市政路桥工程有限公司在乙方盖章确认。还查明，2007年11月23日，被告曹建刚与他人从案外人处受让了现争议房地产上的有关浴室经营权、财产财物、附属设备、自建房。再次查明，被告曹建刚在使用争议房地产期间未经批准陆续搭建了部分房屋并对承租的房屋陆续进行了装修。审理中，原、被告告双方一致确认，被告曹建刚已交清了2014年7月31日前的租金。审理中，对本案争议房地产上的装修及附着物（不可移动部分）本院委托苏州丰正资产评估事务所进行了评估。结论为“1、装饰装修137783.86元，2、装饰装修“后建”89493.34元，3、附着物168974.61元，合计396251.81元，取大数396200元”。为此原告花费了评估费5600元。以上事实，有营业执照副本、组织机构代码、工商登记材料、常熟市户籍信息证明、房地产租赁合同、通知、征地协议书、致委托估价方函及房屋估价明细表、征地补偿安置测算表、结算票据征地的说明、发票、常熟市自来水有限公司改制过程中剥离资产移交表、常熟市自来水有限公司改制过程中剥离资产明细表、基本状况登记表、经营场地使用权转让协议书、房屋租赁合同、房屋所有权证、常熟市房屋权属登记查询结果、情况说明及本院的庭审笔录等在卷佐证。本院认为：合法的租赁关系受法律保护。按照法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现常熟市城建公有资产经营有限公司虽领取了争议房地产的国有土地使用证，但至今未能取得房屋权属证书也未能提供取得建设该争议房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续。现原告为争议房地产的实际使用人及管理人，故2012年8月21日常熟市鑫达市政路桥工程有限公司作为甲方（出租方）与曹建刚作为乙方（承租方）签订房地产租赁合同无效。但被告仍占用租赁房地产，原告要求被告迁让房地产并参照上一年度房租金64178.40元/年标准支付占用期间的房地产使用费，并不违反法律规定，本院予以准许。被告曹建刚在长期使用房地产期间多次装修及扩建，视为常熟市城建公有资产经营有限公司及原告同意装修。现房地产租赁合同无效，因此装饰装修137783.86元，原告应赔偿被告曹建刚68891.93元，对于装饰装修“后建”89493.34元及附着物168974.61元，合计258467.95元，应由原告方赔偿被告曹建刚25846.80元，合计赔偿被告曹建刚94738.73元。至于原告的其余诉讼请求，并无相应证据证明，本院碍难支持。被告的相关辩解意见缺乏法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告曹建刚将其占用的房屋及场地腾空后返还给原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司，于本判决生效之日起十五日内履行。二、被告曹建刚支付原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司自2014年8月1日起至实际搬离日止按每年64178.40元的标准计付的房地产使用费，于本判决生效之日起十五日内履行。（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，帐号：10×××79）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司赔付被告曹建刚损失折价款94738.73元，于本判决生效之日起十五日内履行。（如采用转帐方式支付，请汇入汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，帐号：10×××79）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司的其余诉讼请求。案件受理费收取人民币2408元，评估费5600元，合计人民币8008元，由原告常熟市鑫达市政路桥工程有限公司负担3587元，被告曹建刚负担4421元（原告同意其预交的诉讼费用4421元由被告曹建刚向其直接支付，本院不再退还，由被告曹建刚在本判决生效之日起十五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长 钱利芳人民陪审员 钱律新人民陪审员 徐秀芳二〇一六年六月二十九日书 记 员 张 宪 微信公众号“”