（2016）桂0105民初1464号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-18
案件名称
甘文红与曾颂明、卢璇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘文红,曾颂明,卢璇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十一条，第六十条第一款，第一百三十条，第一百三十五条
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0105民初1464号原告（反诉被告）甘文红。委托代理人朱继成。被告（反诉原告）曾颂明。被告（反诉原告）卢璇。上述两个被告的共同委托代理人黄凌云，广西万益律师事务所律师。上述两个被告的共同委托代理人唐连荣，广西万益律师事务所律师。原告（反诉被告）甘文红诉被告（反诉原告）曾颂明、卢璇房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年3月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2015年2月16日作出（2014）江民一初字第492号民事判决书，被告（反诉原告）曾颂明、卢璇对判决不服提出上诉，南宁市中级人民法院认为该判决认定事实不清，程序违法可能影响案件的正确判决，以（2015）南市民一终字第1395号民事裁定书撤销原判决并发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘文红及其委托代理人朱继成、被告（反诉原告）曾颂明、卢璇及两被告的共同委托代理人黄凌云、唐连荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）甘文红诉称：被告曾颂明与卢璇原系夫妻，现已离婚。位于南宁市江南区星光大道51号D栋2单元807号房即南宁市星光大道48号广西送变电公司第二生活区第四栋第二单元807号房（以下简称807号房）系两被告夫妻共同财产，现已办理了两被告名下的《房屋所有权证》。2006年9月17日，原告与被告曾颂明经协商一致，被告曾颂明自愿将807号房转让给原告，转让价为250000元，土地使用权出让金价格包含在交易总价中，被告曾颂明当天收取了原告20000元人民币的购房定金。2006年9月24日，双方就房屋转让事宜签订了《购房协议书》，其中第二条第6项约定：甲方（被告曾颂明）应当在法规、政策规定的符合允许转户条件之日起两个月内负责提供过房所需资料将房屋产权过户到乙方（原告甘文红）名下。房屋产权变更需涉及和交纳的相关一切税款和费用全部由甲方承担。协议签订后，原告按协议书约定分别于2006年10月1日支付200000元、2008年1月23日支付30000元，通过银行汇款的方式共向被告曾颂明支付了250000元的房屋购房款。此后，两被告就将该房屋交付给原告居住使用至今。现如今，两被告已办理了807号房的房产证，却以各种理由拒绝将该房屋产权变更过户到原告名下，两被告的行为已违反了双方签订的《购房协议书》，侵害了原告的合法权益。根据《购房协议书》第四条第3项的约定，两被告应支付100000元违约金给原告。为此，特诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求：1、判决南宁市江南区星光大道51号D栋2单元807号房（现市场价值600000）归原告所有；2、判决两被告支付违约金100000元给原告；3、判决两被告协助办理房屋产权到原告名下；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。在原诉讼中，经本院对讼争合同的效力进行释明后，原告陈述其意见并变更诉讼请求：合同无效后，因原告无法取得房屋的所有权，增加了重置房产的成本。原告申请法院委托广西万宇房地产评估有限公司于2014年5月30日作出本案涉案的房屋市场价值为660300元的评估报告。为此，根据我国《合同法》第五十八条的规定，两被告应返还原告的购房款，并赔偿因房产升值所获溢价和原告因前后房产价格差异造成的损失。为了维护原告的合法权益，特依法将诉讼请求变更为：1、依法撤销原被告双方签订的无效房屋买卖合同；2、判令两被告返还原告已付的购房款250000元；3、判令两被告赔偿原告重置房产增值成本的经济损失410300元；4、判令两被告赔偿已付房款250000元的利息损失，按银行同期贷款利率的四倍分段计算（从2006年9月17日至本案执行终结还款之日止）；5、本案的全部诉讼费用及评估费由两被告负担。在案件被发回重审后，现原告明确其诉讼请求为：1、确认甘文红与曾颂明于2006年9月24日签订的购房协议书有效；2、两被告协助办理房屋产权到原告名下；3、此前的鉴定费6600元，其中3300元由曾颂明、卢璇承担；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。被告（反诉原告）曾颂明、卢璇共同答辩并反诉称：1、被告曾颂明与原告签订《购房协议书》系无效合同。第一，涉案房屋系全额集资建房，此类房屋的转让必须符合法定条件，且必须经过主管部门的审批，本案中涉案房屋的转让都未履行上述手续。第二，标的房屋系被告卢璇与被告曾颂明共同共有。被告曾颂明和原告签订《购房协议书》时，未取得卢璇的同意，该《购房协议》无效。2、原告在本案中存在过错，其明知标的房屋为不符合转让条件的单位集资房，仍与被告曾颂明签订《购房协议》，亦应对《购房协议》无效承担缔约过失责任。3、本案中原告应将房屋还给被告，被告可将购房款返还原告。4、《购房协议书》无效，甘文红却使用涉案房屋至今，其须支付房屋占用费用。为此，特诉请法院判令：1、甘文红支付曾颂明、卢璇房屋占用费（按2000元／月计算，从2006年9月暂计至2016年7月）；2、由甘文红承担本诉及反诉费用及本案相关的评估费。反诉被告甘文红对曾颂明、卢璇的反诉辩称：甘文红在与曾颂明签订合同的时候，是按照正常市场价格交易的；曾颂明在买卖房屋时，存在欺诈行为，购买时曾颂明称房屋的所有权属于他，过错在于曾颂明；该房屋取得房产证后，甘文红曾经督促曾颂明办理房产过户手续，曾颂明一直没有去办理。后来曾颂明的前妻要求甘文红返还房屋，其违反了合同约定，曾颂明、卢璇的反诉请求没有任何依据，请求法院驳回其诉请。根据本诉原告的起诉、本诉被告的答辩及反诉原告的起诉、反诉被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1、本案讼争的购房合同是否有效？本诉原告请求本诉被告协助办理过户手续是否合法有据？2、反诉原告主张反诉被告支付房屋占用费是否合法有据？3、本诉原告主张的鉴定费由谁负担？经审理查明：曾颂明系广西送变电建设公司的职员，其于1998年1月8日与卢璇登记结婚。2006年6月，曾颂明与卢璇向广西送变电建设公司全额集资购买了讼争的南宁市星光大道51号D栋2单元807号房，购房价款为156404.63元。2006年9月24日，曾颂明（作为甲方）与甘文红（作为乙方）签订了一份《购房协议书》，由甲方自愿将位于南宁市江南区星光大道48号广西送变电公司第二生活区第四栋第二单元807号房屋（即南宁市星光大道51号D栋2单元807号房）转让给乙方，转让价格为250000元，约定：一、该房产状况为单位集资房，该房单位已经交付，面积99平方米，未装修；二、甲方的权利义务：1、保证该房屋的权属没有任何争议；2、保证其所在单位允许转让该房产；3、转让价格为250000元，除了本协议约定由乙方支付的款项外，所发生的购房补充性质的款项及过户所需的税费全部由甲方承担；4、甲方在本合同生效后收取房款220000元，同时将房屋交付给乙方使用，余款30000元由乙方于2008年2月付清；5、目前甲方尚未取得房产证，甲方应在取得房产证后三日内通知乙方并交由乙方保管；6、甲方应当在法规、政策规定的符合允许转户条件之日起两个月内负责提供过户所需资料将房屋产权过户到乙方名下，房屋产权变更需涉及和交纳的相关的一切税款全部由甲方承担；7、乙方入住后如需甲方协调的甲方应帮助乙方协调解决。三、乙方的权利义务：1、购房全部款项为250000元，分两次付清，首次付款220000元于2006年10月1日前支付，余额30000元应在2008年2月前付清；2、乙方以甲方亲戚的身份入住，乙方从入住之日起所产生的小区的物业管理费、水电费及小区各项管理费用由乙方承担；3、如甲方所在单位不允许转让上述房产，甲方除应当退还乙方全部购房款外，还应赔偿乙方装修损失30000元，另外还应当向乙方支付违约金100000元，乙方将该房屋退还甲方。四、违约责任：1、如甲方不能把房屋产权过户到乙方名下，甲方除了将房款250000元及装修费30000元归还给乙方外，还要按乙方所交房款，从交款之日起至还款之日止，按银行同期贷款利率的四倍分段计算承担违约责任；2、如甲方利用房产产权在名下而擅自处分的，甲方除了退还乙方房款250000元并赔偿装修费30000元外，还应当向乙方支付违约金100000元；3、甲方不能提出任何理由要求增加房款和要求乙方承担过户时甲方应承担的费用，否则应向乙方支付违约金100000元。甘文红已于签订书面购房协议前的2006年9月17日支付了购房款20000元，并于2006年9月底入住讼争房屋至今。2006年10月1日，甘文红支付购房款200000元。2008年1月23日，甘文红支付购房款30000元。2008年10月9日，曾颂明与卢璇登记离婚，双方签订有一份《自愿离婚协议书》，约定本案讼争房屋为双方共同财产，在曾颂明支付分割费100000元给卢璇的前提下，该房屋所有权归被告曾颂明所有；鉴于卢璇最近要租房另住，因其生活困难，曾颂明于2007年11月30日之前第一次支付20000元给卢璇，于2008年2月1日之前第二次支付80000元给卢璇；在曾颂明支付完100000元房产分割费给卢璇后，双方即到相关部门办理离婚手续，直至婚姻登记机关颁发《离婚证》。该《自愿协议书》的签署时间有变动，第一次为“2007年11月26日”，后更改为“2008年10月9日”。2010年9月8日，讼争的房屋取得所有权登记证书，性质为全额集资建房，登记的房屋所有权人为曾颂明、卢璇。该房屋至今尚未办理土地使用证。甘文红提供的证据显示：于涉案房屋同一栋其他房屋已可以对外转让。另查明：（2014）江民一初字第492号案件审理中，本院对向当事人释明《购房协议书》后，甘文红申请对讼争的房屋价值进行评估。经本院委托，广西万宇房地产评估有限公司的评估结果为涉案房屋房地产价值660300元。甘文红为此预先支付了评估费6600元。以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。本院认为：一、关于甘文红与曾颂明签订的《购房协议书》效力问题：甘文红与曾颂明签订的协议书，系双方真实意思表示，双方已经按协议履行了交付房屋和支付房款的义务，且甘文红已经入住房屋多年，该协议书为有效协议。关于曾颂明、卢璇抗辩涉案房屋被曾颂明无权处分的问题：根据中华人民共和国合同法的规定，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，诉争房屋已由甘文红自2006年9月底入住至今，其间并无证据证明卢璇曾提出异议，该房产亦是曾颂明与卢璇在离婚协议中明确约定的唯一一套不动产，基于以上情况，卢璇应对曾颂明处分讼争房产知情。另外，曾颂明处分了夫妻共有的涉案房屋后，曾颂明与卢璇于2007年11月26日签订的离婚协议书约定涉案房屋归曾颂明所有（约定曾颂明支付分割费100000元给卢璇的前提下，双方就办理离婚手续），现双方已办理了离婚手续，曾颂明依据离婚协议取得了涉案房屋的处分权，故曾颂明、卢璇关于无权处分的抗辩没有依据。关于曾颂明、卢璇抗辩涉案房屋转让不符合全额集资建房相关规定的问题：涉案房屋已取得了房屋产权证书，原告亦提供了证据证明与涉案房屋同一栋其他房屋已可以对外转让，故不准许当事人交易的情形已经消失，曾颂明、卢璇主张合同无效的理由不成立，本院对曾颂明、卢璇的抗辩不予采信。二、关于甘文红请求对方协助办理房屋产权的问题：根据《合同法》的规定，买卖合同有效，出卖人不仅应交付买卖标的物，还应转移标的物所有权于买受人，当前涉案房屋登记的房屋所有权人为曾颂明、卢璇，故甘文红要求曾颂明、卢璇协助办理讼争房屋房产证过户登记手续的请求，于法有据，应予支持。三、关于甘文红主张的鉴定费问题：本案纠纷系因曾颂明未完全履行《购房协议书》引起，曾颂明、卢璇在甘文红起诉之后尚不协助办理房产过户手续，其在纠纷中存在过错并造成甘文红支出鉴定费6600元，现甘文红同意自行承担鉴定费3300元，另3300元由曾颂明、卢璇负担符合情理，本院对此予以支持。四、关于曾颂明、卢璇请求的占用费问题：现本院认定甘文红与曾颂明签订的《购房协议书》有效，甘文红在合同签订后即按约定履行完给付款项义务，其系在支付对价之后居住使用讼争房屋，行为并无不当。故本院对曾颂明、卢璇主张的房屋占用费不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）甘文红与被告（反诉原告）曾颂明于2006年9月24日签订的购房协议书有效；二、被告（反诉原告）曾颂明、卢璇协助原告（反诉被告）甘文红办理南宁市江南区星光大道51号D栋2单元807号房的过户手续；三、驳回被告（反诉原告）曾颂明、卢璇的反诉请求。本诉案件受理费10800元、反诉受理费1878元、鉴定费3300元，由被告（反诉原告）曾颂明、卢璇共同负担。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××28）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 丘 理人民陪审员 黄祥舢人民陪审员 韦玲玲二〇一六年六月二十九日书 记 员 赵海冰附：《中华人民共和国合同法》第四十四条法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 搜索“”