（2015）永民初字第4928号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-02-23
案件名称
陈文与陈步贤、永安市鼎丰担保有限公司等商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
永安市人民法院
所属地区
永安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈文,陈步贤,永安市鼎丰担保有限公司,三明环球房地产发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《商品房销售管理办法》：第二十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第4928号原告陈文，女，1963年11月7日出生，汉族，住福建省永安市。委托代理人陈军，男，1960年8月1日出生，汉族，住福建省永安市。系陈文之兄。委托代理人郑福才，福建建州联兴律师事务所律师。被告陈步贤，男，1963年5月18日出生，汉族，住福建省永安市。委托代理人张帆，福建商通律师事务律师。被告永安市鼎丰担保有限公司，住所地：福建省永安市山水宾馆一楼。法定代表人陈步贤，董事长。被告三明环球房地产发展有限公司，住所地：永安市新安路1号。组织机构代码证：759355720。法定代表人康志煌，董事长。委托代理人李涛，男，1984年1月28日出生，汉族，住福建省永安市。系三明环球房地产发展有限公司职工。原告陈文与被告陈步贤、永安市鼎丰担保有限公司（以下简称“鼎丰公司”）、三明环球房地产发展有限公司（以下简称“环球公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，依法由审判员颜誉鸣独任审判，公开开庭进行了审理。后在审理过程中，发现案情复杂，决定将本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈军、郑福才，被告陈步贤的委托代理人张帆，被告环球公司的委托代理人李涛到庭参加诉讼。被告鼎丰公司经本院合法传唤未到庭。在诉讼中，原告变更诉讼请求，要求撤回对被告鼎丰公司的起诉。本案现已审理终结。原告陈文诉称：原告于2014年3月25日、4月18日间分别借给卢永溶300000元和800000元，合计借款本金1100000元，分别约定借款期限至2015年3月10日止和2015年4月10日止，二笔借款均按月利率2%付息，并由被告陈步贤和其开办的永安市鼎丰担保有限公司承担连带保证责任。2014年12月29日借款人还借款本金100000元，故原2014年3月25日借款300000元相应扣减100000元，尚欠本金200000元，还款当日（2014年12月29日）各方（出借人陈文、借款人卢永浓、担保人永安市鼎丰贸易有限公司、担保人陈步贤四方）就该笔尚欠的20万元借款签订了《借款协议》。上述两笔借款到期后借款人未能按时还本付息，原告遂要求二担保人偿还借款本息。被告陈步贤、永安市鼎丰担保有限公司为履行该笔借款本息的担保责任，向原告承诺：在五洲凯旋门楼盘中选择价值与所欠借款本息相当的房屋，并将其在被告三明环球房地产发展有限公司的股份款转为原告购买该房屋的购房款，同时将该房屋交由原告变现以抵偿债务，可先与原告签订购房合同，在原告找到买主后确保作一手更名过户，从而保证原告债权的实现。后经被告陈步贤申请，被告环球公司同意将被告陈步贤在其公司的股份款转为原告的购房款，并于2015年11月11日，被告环球公司以原告作为付款人向原告出具写明五洲凯旋门3#2202购房款617325元及3#2502房屋购房款624702元的收款收据二份。但此后，被告环球公司设置种种障碍拒不与原告签订购房合同，致使原告的债权1242027元至今无法实现。请求判令：一、撤回对永安市鼎丰担保有限公司的起诉；二、解除与环球公司关于五洲凯旋门3#2202及3#2502房屋购房合同；三、由环球公司立即返还购房款1242027元，并支付资金占用期间(从2015年11月11日起算)的利息损失，按银行贷款的基础利率计算；四、被告陈步贤对上述第3项购房款1242027元及资金占用期间(从2015年11月11日起算)的利息损失承担连带清偿责任；五、由二被告负担本案诉讼费用、诉前保全费。本案在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为解除与环球公司关于五洲凯旋门3#2202及3#2502房屋买卖关系。被告陈步贤辩称：没有任何证据可以证明原告有向借款人卢永溶履行借款义务；陈步贤也没有作为担保人为借款人卢永溶提供保证，陈步贤签字的行为是履行永安市鼎丰担保有限公司的职务行为，并不代表个人；本案的保证期间已过；本案不存在债务转移的事实，且陈步贤不是本案担保人。请求驳回原告对本人的诉讼请求。被告鼎丰公司未作答辩。被告环球公司辩称：原告的第二项诉求请求不能成立，因为环球公司与陈文并没有签订任何房屋购买合同，无需解除；在被告给陈文开具收款收据的同时，在上面明确列明该款项并没有实际交付，系抵陈步贤股份款。在本公司开具收据后，经其他股东提醒，股东的股份款未经法定程序不得私自抽逃。该收据因违反法律规定而是无效的；在开具收款收据后第三天，我公司已经告知陈文该收据无效，不能签订房屋购房合同；原告和陈步贤签订的借款协议与本公司无关，且本公司概不知情，与购房合同没有任何关系；即使以上两份借款协议真实存在，那么根据合同法第65条，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，债权人应当向债务人承担履行责任。不论原告的诉讼请求变更与否，本公司不承担任何责任。经审理查明，借款人卢永溶因资金需要，分别于2014年3月25日向原告陈文借款300000元；于2014年4月18日借款800000元、100000元，合计借款本金1200000元。以上借款均约定月利率2%，并由被告陈步贤和鼎丰公司作为担保人承担连带保证责任。借款当日，原告分别委托他人通过工商银行转入借款人卢永溶指定的陈小娟开设在永安市农村信用合作联社营业部账号为62×××13的账户300000元、650000元、250000元，合计借款本金120000元。2014年10月，借款人卢永溶还款2014年4月18日的借款本金100000元，同年12月29日，借款人卢永溶还款2014年3月25日借款本金100000元，并就该笔尚欠的200000元于重新签订《借款协议》。故借款人卢永溶实际尚欠原告陈文两笔借款本金合计1000000元。上述借款到期后，借款人未能按时还本付息，原告陈文遂要求二担保人履行担保责任负责偿还借款本息。经商谈，被告陈步贤同意原告在五洲凯旋门楼盘中选择价值与所欠借款本息相当的房屋，并将其在被告三明环球房地产发展有限公司的股份款转为原告购买该房屋的购房款，同时将该房屋交由原告变现以抵偿债务。后经被告陈步贤的申请，被告环球公司同意将被告陈步贤在环球公司的股份款转为原告的购房款，以抵偿陈步贤为他人担保所欠原告之债。2015年11月11日，被告环球公司与原告陈文口头约定，由环球公司先以原告作为付款人向原告出具写明五洲凯旋门3#2202购房款617325元及3#2502房屋购房款624702元的收款收据后，双方以后再行签订正式的购房合同。环球公司在该收款收据上载明：付款人陈文；款项来源：五洲凯旋门3#2202购房款617325元及3#2502房屋购房款624702元；备注：抵陈步贤股份款（原0A申请是陈军现更名为陈文）。此后，原告持两份收款收据欲与被告环球公司签订购房合同，但被告环球公司均以其所开具的收据无效为由拒不与原告签订购房合同。经协商无效后，原告陈文遂以其债权1242027元无法实现为由，向本院提起诉讼。另查明，原告陈文在诉讼中自认本案借款人所拖欠借款本金1000000元的利息为211400元。本案在审理过程中，依据原告的申请，本院依法对被告环球公司在兴业银行永安市南区支行账户：18×××55的账户存款进行冻结。上述事实，有原告提供的收款收据、转账凭证、说明、身份证复印件、借款协议复印件；被告环球公司营业执照复印件以及原告、被告的陈述等在案为凭，并经庭审质证和本院的审查，应予确认。本院认为，原告陈文与被告环球公司就涉案的五洲凯旋门商品房预约签订购房合同达成的口头协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案中，从双方履行协议过程的情况看，结合已查明的事实可知，被告环球公司以其所开具的收据无效为由拒不与原告签订购房合同，在本案中存有过错，应承担相应的民事责任。因此，原告要求解除与被告环球公司口头达成的商品房预约协议，理由充分，本院予以支持。同时，被告环球公司应返还原告购房款并按银行贷款的基础利率计算支付资金占用期间的利息损失。本案中，虽然原告未直接支付给被告环球公司购房款，但纵观被告陈步贤与原告间、被告陈步贤与被告环球公司间以及被告环球公司与原告之间的的磋商来看，三方已达成合意，即由被告环球公司将被告陈步贤在环球公司的股份款对应的财产权益转为原告的购房款，以抵偿陈步贤为卢永溶担保所欠原告之债。此前的担保借款的债务法律关系已转为房屋买卖（以房抵债）法律关系，原告与被告环球公司预约签订购房合同，以上合意系三方的真实意思表示，应予确认。此后，债权债务关系的主体，已经由原来陈文与陈步贤之间的债权债务转化为陈文与环球公司之间的债权债务，之前的担保债务已经消亡，陈文不能再向陈步贤主张债权。至于被告陈步贤是否是被告环球公司的股东及其之间实际如何在公司中以什么方式进行抵扣结算，不属本案审理范畴。故原告要求被告陈步贤对本案所涉之债承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。同时，虽然三方约定抵扣的购房款是1242027元，但原告在庭审中自认利息损失为211400元，该损失少于约定的抵扣购房款，故应以其自认的实际损失为准，原告的损失以定为本金1000000元、利息211400元为宜。即被告环球公司应实际返还原告购房款1211400元，并按银行贷款的基础利率计算支付资金占用期间的利息损失。关于被告陈步贤辩称其没有为借款人卢永溶提供保证及本案不存在债务转移，无事实法律依据，本院不予采信。关于被告环球公司辩称本案系代替履行债务的法律关系，亦与事实不符，不予采纳。同时，原告在诉讼中提出撤回对鼎丰公司起诉的申请，符合法律规定，可另行裁定予以准许。被告鼎丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《商品房销售管理办法》第二十二条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈文与被告三明环球房地产发展有限公司于2015年11月11日达成的商品房预约合同予以解除。二、被告三明环球房地产发展有限公司应于判决生效后十日内返还原告陈文购房款1211400元，并按银行贷款的基础利率从2015年11月11日起计算支付资金占用期间的利息损失至本判决确定履行期间届满之日止。三、驳回原告陈文的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15978元，财产保全费5000元，合计20978元，由原告陈文负担276元，由被告三明环球房地产发展有限公司负担20702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判长 颜誉鸣审判员 徐建英审判员 陈兴会二〇一六年六月二十九日书记员 徐卉雨附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”