（2016）粤0804民初402号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-06-21
案件名称
李觉华与湛江琼宇建设有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市坡头区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李觉华,湛江琼宇建设有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
���东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0804民初402号原告李觉华，女，汉族，1971年4月19日出生，广东省广州市人，现住广州市番禺区。委托代理人林小岩，广东正德律师事务所律师。委托代理人卢健，湛江浩航实业股份有限公司经理。被告湛江琼宇建设有限公司。法定代表人ＸＸ明。住所地：广东省湛江市坡头区。委托代理人：陈肇基，男，1969年1月6日出生，湛江市霞山区人，现住湛江市霞山区，是该公司职员。原告李觉华诉被告湛江琼宇建设有限公司（下简称琼宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林小岩与被告琼宇公司的委托代理人陈肇基均到庭���加诉讼。本案现已审理终结。原告李觉华诉称，2014年5月27日，原告向被告购买位于湛江市坡××区麻坡路××区××房（建筑面积为140.92平方米，套内面积117.81平方米）、6幢205房（建筑面积为150.39平方米，套内面积117.90平方米），双方签订6幢201房及205房的《广东省商品房买卖合同》。6幢201房购房合同约定房屋每平方米4844.46元，总房款为570726元；买受人（即原告，下同）签订合同时一次性付清房款，并凭付款凭证向出卖人（即被告，下同）换取收据；出卖人于2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人。6幢205房购房合同约定房屋每平方米5166.07元，总房款为609080元；买受人签订合同时付清首期购房款588699元，于2017年6月30日前付清余款20411元；出卖人于2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人。签订合同后，原告通过邓伟、湛江市浩航进出口贸易有限公司支付购房款300万元，该300万元包含湛江市坡××区××号海港新城花园2区6幢101、104、105、201、204、205房的购房款。原告购买的房屋为海港新城花园2区6幢201房及205房，其中201房已付房款为570726元；205房房款为609080元，已付购房款588699元，上述两幢房屋已付购房款合计1159395元。现经查询发现被告售卖6幢201号、205号房屋给原告后，在未告知原告的情况下，于2014年12月24日私自将6幢201、205号房屋抵押给他人，2016年1月4日该两幢房屋又被他人查封。被告的行为显属民事欺诈，已构成根本违约。被告的根本违约致使原告不可能实现合同目的，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第八条第一款:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;……”之规定，原告依法要求解除合同，并请求被告承担已付购房款的一倍赔偿金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼并请求：1、判令解除原告与被告双方签订的海港新城花园2区6幢201号房及205号房的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的海港新城花园2区6幢201号房及205号房购房款共1159395元（其中201号已付房购房款为570726元、205号房已付购房款为588669元）及从支付购房款之日起至款项还清之日以1159395元为基数按银行同期同类贷款利率计付利息，暂计至起诉之日的利息为136664元。3、判令被告承担已付购房款的一倍赔偿金1159395元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告琼宇公司辩称，1、原告提出解除合同及返还赔偿金均不合理，买卖合同要求2017年6月30日交付房屋，交付日期未到不存在违约问题；2、原告提出的房屋抵押问题，涉案房屋在2013时已经属于在建工程抵押给中国建设银行湛江分行，不存在出售后再另行抵押给第三人，房屋资产仅是被查封并非被拍卖，目前状态只属于财产保存的方式，仍然可以实现合同的目的。原告李觉华对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、海港新城花园2区6幢201号、205号房的《广东省商品房买卖合同》（2014.5.27），证明原告向被告购买位于湛江市坡××区××号海港新城2区6幢201、205房。201房每平方米4844.46元，总房款570726元；205号房屋每平方米5166.07元，总房款为609080元；乙方签订合同时付清首期购房款588699元，于2017年6月30日前付清余款20411元；被告于2017年6月30日前将经验收合格的上述两幢房屋交付给原告。2、《收据》（四张）（NO.0002299、0002477、0002478、0002528），证明原告通过邓伟、湛江市浩航进出口贸易有限公司支付购房款300万元、该300万元包含湛江市坡××区××号海港新城花园2区6幢101、104、105、201、204、205房的购房款。3、《证明》，证明邓伟、湛江市浩航进出口贸易有限公司代原告支付湛江市坡××区麻坡路××区××房购房款570726元、205房购房款588699元，共1159395元给原告。4、《房屋登记详细信息》（两张），证明原告购买的位于湛江市坡××区麻坡路××区××、××房已办理抵押登记及被他人查封。5、原告身份证复印件，证明原告主体资格。6、《企业机���档案登记资料》、《法人机构代码证》、《税务登记证》，证明被告的主体资格。7、2016年5月4日证明，证明涉案六套房屋于2014年12月24日已经办理在建工程抵押，抵押权人是建行湛江分行，2016年1月4日已办理了查封，查封期限与轮候查封期限均为三年。被告于2016年5月10日提交：1、《抵押合同》，证明房屋于2012年11月27日已办理在建工程抵押给中国建设银行股份有限公司湛江市分行，主合同清单仅对地下室办理抵押。2、《（2013）年湛建行房抵补协字第002号补充协议》，证明被告房屋于2013年1月24日已办理在建工程抵押给中国建设银行股份有限公司湛江市分行，清单已列明6幢各套房屋抵押面积。3、《（2014）年湛建行房抵补协字第003号补充协议》，证明被告的房屋处于户型改造施工阶段，由于6幢整体房号改变，而需要对原《（2013）年湛建行房抵补协字第002号补充协议》抵押清单进行变更，并非另行办理抵押合同。经庭审质证，原告提供的证据均客观真实，被告琼宇公司对原告的证据均无异议，本院予以确认。原告认为被告琼宇公司提供的证据已超过举证期限，其对被告琼宇公司的证据不予质证。经审理查明，2014年5月27日，原告李觉华（原告的委托代理人卢健在该合同签字）与被告琼宇公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告分别向被告购买位于湛江市坡××区麻坡路××区××、××房。201号房117.81平方米，每平方米4844.46元，总房款570726元；买受人（即原告）签订合同时一次性付清房款，并凭付款凭证向出卖人（即被告）换取收据；出卖人于2017年6月30日前将经验收合格的201房交付给买受人。205号房150.39平方米，每平方米5166.07元，总房款为609080元，买受人（即原告）签订合同时付清首期购房���588699元，于2017年6月30日前付清余款20411元；被告于2017年6月30日前将经验收合格的上述房屋交付给原告。该两份《广东省商品房买卖合同》的第十二条均约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”、第二十四条均约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向湛江市坡头区房产管理局申请登记本案。”合同签订后，原告通过邓伟、湛江市浩航进出口贸易有限公司支付被告购房款300万元，该300万元包含被告的海港新城花园2区6幢101、104、105、201、204、205房的购房款，其中原告按照合同约定的时间支付被告海港新城花园2区6幢201房的购房款为570726元，支付被告海港新城花园2区6幢205房的首期购房款为588699元。另查明，被告琼宇公司与中国建设银行股份有限公司湛江市分行于2013年1月24日和2014年12月1日分别签订了《（2013）年湛建行房抵补协字第002号补充协议》和《（2013）年湛建行房抵补协字第002号补充协议》，均约定被告将其在建工程抵押给中国建设银行股份有限公司湛江市分行。上述两份补充协议，被告抵押给中国建设银行股份有限公司湛江市分行的在建工程中均包括了本涉案的房屋即海港新城花园2区6幢201、205房，该两房于2014年12月24日办理了在建工程抵押登记（抵押权人：中国建设银行股份有限公司湛江市分行）。湛江市坡头区房产管理局出具的《证明》显示，（2015）穗越法执字第11532-4号案已对本案所涉海港新城花园2区6幢201、205房予以查封，（2016）粤0891民初401号案又对本案所涉海港新城花园2区6幢201、205房予以轮侯查封，上述查封和轮侯查封的期限均为3年。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告于2014年5月27日签订的两份《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，没有违反法律法规，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。关于原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》应否解除及被告应否返还原告购房款和利息的问题。本案中，原告向被告购买的海港新城花园2区6幢201、205房已于2014年12月24日办理了在建工程抵押登记（抵押权人：中国建设银行股份有限公司湛江市分行），并已被（2015）穗越法执字第11532-4号案和（2016）粤0891民初401号案予以查封。但根据被告与中国建设银行股份有限公司湛江市分行于2013年1月24日签订的《（2013）年湛建行房抵补协字第002号补充协议》，被告于2013年1月24日（在原、被告签订合同前）已将包括本案海港新城花园2区6��201、205房在内的在建工程予以抵押。被告于2014年12月24日才办理在建工程抵押登记是履行《（2013）年湛建行房抵补协字第002号补充协议》的义务，也即被告并不属于恶意抵押和民事欺诈。此外，根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”的约定，被告应交付原告商品房的时间（2017年6月30日前）尚未届满。海港新城花园2区6幢201、205房现处于被查封的状态并不必然导致被告不能按照合同的约定在2017年6月30日前交付原告所购商品房。因此被告属尚未违约，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告请求解除双方签订的海港新城花园2区6幢201号房及205号房的《广东省商品房买卖合同》并请求被告返还购房款及利息、赔偿一倍赔偿金均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李觉华的诉讼请求。案件受理费26444元。保全费5000元，合计31444元，由原告李觉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 林 丽 雀审 判 员 陈 敏代理审判员 邓 华二〇一六年六月二十九日书 记 员 李家沛（代）