（2016）浙01民终1303号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-26
案件名称
杭州市西湖区文化广电新闻出版局与黄金山租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄金山,杭州市西湖区文化广电新闻出版局
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终1303号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄金山。委托代理人：倪洛伟，浙江浙杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州市西湖区文化广电新闻出版局。法定代表人：王菡蓉。委托代理人：赵启新，浙江方策律师事务所律师。委托代理人：寿吴征。上诉人黄金山因与被上诉人杭州市西湖区文化广电新闻出版局（以下简称西湖文广新局）租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年2月1日至2011年1月31日，西湖文广新局与杭州黄龙天地文体娱乐有限公司签订租赁协议，约定西湖文广新局将位于杭州植物园内（玉泉路5号）的游泳池及附属用房，出租给该公司。该公司承租后将上述游泳池及附属用房转租给黄金山经营使用。2011年1月28日，西湖文广新局与黄金山签订了委托管理协议，西湖文广新局委托黄金山承租管理案涉游泳池等设施，委托期限是从2011年2月1日到西湖文广新局招租结束。2011年5月9日，西湖文广新局（甲方、出租人）与熊建良（乙方、承租方）、张浩成（丙方、担保方）共同签订一份《杭州玉泉游泳池租赁合同》，约定甲方将位于杭州植物园内（玉泉路5号）的游泳池，总面积约2500平方米，出租给乙方。租赁期限自2011年5月9日至2014年5月8日共三年。租金为192000元/年。租金一年一付，先付后用。租赁期间的发生的水、电等费用由乙方承担。如乙方转租须征得甲方同意。合同还约定乙方不得擅自改变房屋，如翻修须征得甲方同意。涉及房屋结构调整、道路或地下管道改造、游泳池体翻修、大型水电改造等项目经相关主管部门审批后由甲方负责，但乙方须对游泳池及相关设施进行日常监管与故障及时报修。如因乙方使用不当造成物业及附属设施损坏的，由乙方负担维修。经甲方同意，乙方改动、更换、或增加各项设施和设备、其检查、维修、保养等工作由乙方负责。乙方未征得甲方同意或超出甲方书面同意的范围和要求，装修房屋或增设附属设施的，乙方应向甲方支付三年租金总额30%的违约金。丙方对乙方的上述合同义务承担连带保证责任。同日，熊建良（甲方、出租人）与张浩成（乙方、承租方）签订一份《游泳池使用权转让合同》，约定甲方将其与西湖文广新局签订的《杭州玉泉游泳池租赁合同》中的权利义务概括转让给乙方，转让费为306000元。2011年5月10日，张浩成（甲方）与黄金山（乙方）签订一份《游泳池使用权转让合同》，约定甲方将其与西湖文广新局签订的《杭州玉泉游泳池租赁合同》中的权利义务概括转让给乙方。转让费为306000元。合同转让期限到期后，该游泳池及其附属设施由乙方直接向杭州市西湖区体育局交接。对游泳池及其附属设施的使用与维修由乙方承担。以上转让行为西湖文广新局均知情并同意。租赁期限届满后，黄金山退出未再租赁使用案涉游泳池。截至2014年5月7日止，黄金山尚欠电费27761.62元未支付，其对承租期间发生的用水量20325吨所对应的水费亦未支付。另查明，黄金山在其承租期对游泳池及附属设施进行了部分装修和维护、改造等。现西湖文广新局起诉至原审法院，请求判令：1、黄金山支付西湖文广新局截止2014年5月7日的水费134172元，电费27761.62元；2、本案诉讼费由黄金山承担。诉讼过程中，黄金山提起反诉，请求判令：西湖文广新局支付黄金山游泳池维修、改造费用50万元。原审法院认为：西湖文广新局与熊建良、张浩成共同签订一份《杭州玉泉游泳池租赁合同》合法有效。后熊建良与张浩成签订合同约定，熊建良将其与西湖文广新局之间签订的租赁合同项下的权利义务转让给张浩成，后张浩成又与黄金山签订合同，约定将其与熊建良之间合同项下的权利义务转让给黄金山。以上转让行为应认定为合同权利义务的概括转让，因以上合同转让已经西湖文广新局同意，故上述转让行为合法有效。上述合同签订后，西湖文广新局与熊建良之间的《杭州玉泉游泳池租赁合同》直接约束西湖文广新局与黄金山。根据合同约定承租期间所产生的相应水电费用应由黄金山承担。故西湖文广新局要求黄金山承担相应水电费，合法有据。关于水电费的数额。其中电费，西湖文广新局主张27761.62元，黄金山无异议，该院对此予以支持。关于水费问题，黄金山对西湖文广新局主张的用水量20325吨无异议，但对西湖文广新局支付的水费单价及总价有异议。对此该院认为，案涉水费的单价并非由西湖文广新局自行拟定，案涉水费系西湖文广新局根据供用水合同及游泳池用水的相应计收标准向水业集团公司所支付，西湖文广新局为此提供相应的缴付凭证，该部分水费系西湖文广新局承租期间所发生，系西湖文广新局代黄金山所支付，故黄金山理应承担西湖文广新局已付的水费134172元。关于黄金山反诉主张的维修、改造费用50万元。根据黄金山提供的录音，其内容可以证明黄金山在其承租期对游泳池及附属设施进行了部分装修和维护、改造等。但根据《杭州玉泉游泳池租赁合同》的约定，涉及房屋结构调整、道路或地下管道改造、游泳池体翻修、大型水电改造等项目经相关主管部门审批后由西湖文广新局负责。如改动、更换、或增加各项设施和设备、检查、维修、保养等工作，经西湖文广新局同意，均系由黄金山负责。黄金山在本案中并未提供证据证明其所投入的装修、实施的维护、改造系根据西湖文广新局的要求或基于西湖文广新局委托黄金山施工形成。在录音中，西湖文广新局的工作人员并没有承诺或确认给予黄金山相应补偿。故在租赁期限届满后，黄金山要求西湖文广新局补偿支付其投入的装修、维护、改造等折价款，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄金山于判决生效之日起十日内支付杭州市西湖区文化广电新闻出版局水费134172元、电费27761.62元。二、驳回黄金山的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3582元，由黄金山负担，于判决生效之日起七日内交纳至该院。反诉案件受理费4400元，由黄金山负担。宣判后，黄金山不服，向本院提起上诉称：一、水费应按单价3.6元计算，一审法院认定事实错误。1、一审法院忽视了供用水合同订立的过程，错误的认为“案涉水费的单价并非由西湖文广新局自行拟定”。如何缴纳水费、按何种标准缴纳水费，是由西湖文广新局与水业公司协商确定的，西湖文广新局对缴费标准(即水费单价)具有选择权。一审法院不看供用水合同订立的过程，只看水费缴纳的结果，就认为水费单价并非由西湖文广新局自行拟定，系认定事实错误。2、订立供用水合同时，西湖文广新局从未征求过黄金山的意见。《杭州玉泉游泳池租赁合同》的约定，租赁期间发生的水费按有关规定由黄金山承担。因此，显然西湖文广新局可以根据实际经营的需要，选择订立何种供用水合同，确定缴费方式。但实际上，西湖文广新局从未征求黄金山的意见。黄金山认为，西湖文广新局未经黄金山确认就与水业公司签订供用水合同，其中不合理的部分，侵犯了黄金山的合法权益。因此，其中不合理的部分，法院不应予以支持。3、杭州市其他游泳池普遍没有所谓的“跑表费”，“跑表费”属于不合理部分。由于游泳池经营的特殊性，用水存在明显的季节性，因此一般不会选择设定“跑表费”。杭州市的其他游泳池，也都是据实结算，不会签订带有“跑表费”的供用水合同。黄金山租赁期间共用水20325吨，按3.6元每吨结算，应付水费73170元。同时，从上面的计算中可以发现，西湖文广新局缴纳的水费中有一半是所谓的“跑表费”，明显订立合同不当。4、西湖文广新局无法证明其缴纳水费标准的合理性。《杭州玉泉游泳池租赁合同》的约定，租赁期间发生的水费按有关规定由黄金山承担。因此，西湖文广新局向黄金山主张支付垫付的水费，应提供“有关规定”。但西湖文广新局在一审过程中，始终未提供所谓的“有关规定”，也没有提供其和水业公司签订的供用水合同，因此无法证明其缴纳水费标准的合理性。二、玉泉游泳池案涉部分的改造，均系按西湖文广新局口头指令进行，西湖文广新局均答应补偿，一审法院认定错误。1、案涉部分的改造均系按照西湖文广新局指令进行，西湖文广新局均答应补偿。录音02段10分17秒左右，西湖文广新局的助理调研员包诚说“好了，(大门)这个我知道的，我们认可的，我们认可就行了”；20分39秒左右，又说“这些更衣柜原来的局长答应给他报销的”。以上对话可以印证，案涉部分的改造均是西湖文广新局认可，并答应补偿的。现租赁合同到期，西湖文广新局全部予以接收，也能印证这一事实。2、黄金山未经许可就进行改造，西湖文广新局又不予以追究，不符合常理。《杭州玉泉游泳池租赁合同》第10-1条约定，黄金山未经得西湖文广新局同意装修房屋或者增设附属设施的，要支付高额的违约金，并要恢复原状。从本案录音证据中，可以得知西湖文广新局对于全部改造都是清点前就知晓、清楚的;而且已经完工多年。玉泉游泳池属于国有资产，如果黄金山未经西湖文广新局同意，违反合同约定私自改建，按照常理西湖文广新局应当依据合同约定要求违约金，或者要求拆除、恢复。而事实上，在如此长的一段时间内，西湖文广新局从未提出过该类要求，未要求整改，有悖常理，可见其事先就是认可这些改造的。综上，黄金山认为一审判决的认定事实错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，应查清事实后，依法改判。故提出上诉，请求：1、改判杭州市西湖区人民法院(2014)杭西民初字第1244号民事判决书第一项判决中，“水费134172元”为“水费73170元”。2、撤销杭州市西湖区人民法院(2014)杭西民初字第1244号民事判决书第二项判决，改判西湖文广新局支付给黄金山游泳池维修、改造费用50万元。被上诉人西湖文广新局答辩称：关于水费确认问题，案涉水费单价并非西湖文广新局自行拟定，该单价是杭州水业集团所收取，作为户主的西湖文广新局是予以了代缴，实际支付应是由黄金山进行支付，西湖文广新局仅仅是代付，所产生的相应费用应由黄金山承担是合理的。关于黄金山涉及到的相应改造费用的承担问题，在合同中有相应约定，改造需要由西湖文广新局承担的时候应履行相关手续，要进行审批，本案中并没有涉及到相应审批手续，且按照合同约定并非所有改造均可以得到补偿，故黄金山该点上诉理由也不成立。综上，请求驳回黄金山的上诉，维持原判。二审中，黄金山向本院提交了“亲亲家园”的水费发票，欲证明杭州市其他游泳池普遍没有所谓的“跑表费”。西湖文广新局认为该证据不属于二审新证据，并且该证据所涉游泳池属于小区内的嬉水池，不属于社会公共游泳池，该游泳池的水费计算口径与本案所涉游泳池不一致。本院经审查认为，仅凭该证据并不能证明杭州市所有游泳池水费的计收标准，也不能证明案涉游泳池的水费标准是否合理，故对该证据的证明力不予采纳。另外，黄金山二审中向本院提交了评估申请书，要求对其进行的维修、改造费用进行评估。本院经审查认为，鉴于本案中双方当事人并未对黄金山进行的维修、改造项目予以正式确认，且根据租赁合同的约定，改造、维修费用由西湖文广新局承担的前提是特定项目经相关主管部门审批，黄金山在本案中并未提交任何审批文件，故鉴定缺乏事实基础，本院不予准许。西湖文广新局未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。针对黄金山的上诉理由，本院作如下评述：一、关于水费的问题。黄金山概括受让了熊建良与西湖文广新局所签的《杭州玉泉游泳池租赁合同》中熊建良的合同权利义务，该合同对黄金山有约束力。根据该合同的约定，租赁期间游泳池所产生的水费应该由黄金山承担，故黄金山承担水费有合同依据。现黄金山对水费收取标准有异议，认为西湖文广新局对缴费标准有选择权，西湖文广新局在订立供用水合同过程中未与黄金山协商，选择了不合理的缴费标准，对不合理部分黄金山拒绝承担。对此，本院认为，首先，西湖文广新局在一审中已经提交了空白供用水格式合同和水业集团公司城南分公司出具的关于水费收取情况的证明，该组证据能够说明西湖文广新局是根据水业集团公司的相关水费收取标准缴纳水费的。其次，黄金山主张西湖文广新局对水费标准有选择权无证据支持。再次，案涉《杭州玉泉游泳池租赁合同》中并未约定供用水合同订立过程需要承租人参与，并且黄金山已经实际经营案涉游泳池多年，期间并未对水费缴纳标准提出书面异议。综上，原审法院认定案涉水费的单价并非由西湖文广新局自行拟定，案涉水费系西湖文广新局代黄金山所支付，应由黄金山承担，并无不当。二、关于游泳池的维修、改造费用50万元的问题。首先，根据案涉租赁合同的约定，改造、维修费用由西湖文广新局承担的前提是涉及房屋结构调整、道路或地下管道改造、游泳池体翻修、大型水电改造等特定项目改造，并且改造必须经相关主管部门审批，现黄金山并未举证证明合同所约定的西湖文广新局承担改造费用的前提条件成立。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”根据上述规定，即便黄金山确系经过西湖文广新局的同意在承租期内对游泳池以及附属设施进行了部分装修和维护、改造，但是在双方未对改造维修费用进行明确约定由西湖文广新局承担的情况下，黄金山请求西湖文广新局进行补偿，亦缺乏法律依据。综上，原审法院驳回黄金山要求西湖文广新局补偿支付其投入的装修、维护、改造等折价款，并无不当。综上，黄金山的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725元，由黄金山负担。(黄金山已交纳10429元，余款4704元于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费)本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一六年六月二十九日书 记 员 吴梦姣 来源：