（2016）鲁01民终1368号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-04
案件名称
李俊峰与济南鲁邦置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李俊峰,济南鲁邦置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终1368号上诉人（原审原告）李俊峰，男，1981年3月16日出生，汉族，住济南市。委托代理人徐民，山东贤关律师事务所律师。委托代理人郝呈群，山东贤关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）济南鲁邦置业有限公司，住所地济南市。法定代表人李胜德，执行董事。委托代理人孙仁禄、刘晓梅，均系山东兴震律师事务所律师。上诉人李俊峰因与济南鲁邦置业有限公司（以下简称鲁邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2014年6月12日，李俊峰与鲁邦公司签订商品房买卖合同,约定：李俊峰购买鲁邦公司开发的位于济南市高新区体育南路延长线以南、凤凰路以西的鲁邦·奥林逸城A2地块x号楼x号商品房及地下室，建筑面积93.81平方米，单价每平方米8619.99元，单价每平方米，房屋总价款为808641元，地下储藏室总价款为19320元;鲁邦公司应在2014年12月31日前，将取得该开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付李俊峰使用;鲁邦公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李俊峰使用，则按逾期时间分别承担违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鲁邦公司按日向李俊峰支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，李俊峰有权解除合同，鲁邦公司应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按李俊峰累计已付款的1%支付违约金；李俊峰要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鲁邦公司按日向李俊峰支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金;商品房达到交付使用条件后，鲁邦公司应当书面通知李俊峰办理交付手续，双方进行验收交接时，鲁邦公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，鲁邦公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李俊峰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由鲁邦公司承担。合同还对付款方式及期限、规划设计变更、产权登记、保修责任等双方的权利义务进行了约定。另，该商品房买卖合同签订同时，李俊峰、鲁邦公司双方还签订了关于房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准、民用建筑节能信息公示及《合同补充协议》五份商品房买卖合同附件。其中，附件五《合同补充协议》第四条第4款约定，双方同意将商品房买卖合同第八条商品房交付条件变更为“该商品房经验收合格”。在提醒注意条款中约定“本补充协议中如有与商品房买卖合同不一致之处，以本补充协议为准。”上述商品房买卖合同及补充协议签订后，李俊峰按约定支付了房屋总价款829136元。2014年12月17日，涉案房屋所在的x号楼工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并在济南高新技术产业开发区管委会建设管理局进行了建设工程竣工验收备案。涉案房屋的用水、用电、用气、供暖及消防等配套设施也已开通并具备使用条件。2014年12月26日，鲁邦公司通过快递方式向李俊峰发出书面交房通知书，通知李俊峰办理房屋交接手续。李俊峰收到该交房通知书，并于2015年1月19日签署交房验收单，接收了涉案房屋。李俊峰为本案诉讼与山东贤关律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费2000元。原审法院认为，李俊峰与鲁邦公司签订商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。本案李俊峰、鲁邦公司虽在商品房买卖合同第八条约定交房条件为涉案项目取得《分期综合验收备案证明》，但双方又同时签订合同补充协议，同意将约定的交房条件变更为“该商品房经验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：建设工程经验收合格方可交付使用。该验收合格是指工程竣工验收合格，是法律法规规定的建筑工程交付使用的强制条件。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号）系山东省建设厅下发的部门规章性文件，并非法律法规的强制性规定。故李俊峰、鲁邦公司双方通过签订补充协议的方式将交房条件由分期综合验收变更为竣工验收并不违反法律法规的强制性规定，且在补充协议中专门约定了提醒注意条款，明确提示“如补充协议中有与商品房买卖合同不一致之处，以补充协议为准”，应视为该变更系双方的真实意思表示，合法有效。涉案商品房所属x号楼工程在商品房买卖合同约定的交房期限届满前已通过了工程竣工验收，并在高新区建管局备案，且相关的水、电、暖、气、消防等配套设施也已齐备，具备入住使用条件。鲁邦公司于2014年12月26日按合同约定书面通知李俊峰交房，李俊峰也已于2015年1月19日实际交接房屋，入住使用，故鲁邦公司并未违反合同约定逾期交房。李俊峰以鲁邦公司至今未取得分期综合验收备案证明，不具备交房条件为由，主张鲁邦公司承担逾期交房的违约责任，并支付违约金11039元和律师代理费2000元的诉讼请求，证据不足，于法无据，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告李俊峰的诉讼请求。案件受理费126元，由原告李俊峰承担。上诉人李俊峰不服原审判决上诉称：双方在商品房买卖合同中约定交房条件为涉案项目取得《分期综合验收备案证明》，在补充协议中约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。上述合同均为格式合同，就交房条件作出不同的约定，被上诉人始终未就相关内容给出明确的提示和解释，应作出不利于被上诉人的解释。原审判决未让被上诉人就提示和说明承担举证责任，认定依据补充协议专门约定提醒注意条款，证据不足。鲁邦公司并未取得分期综合验收备案证明，应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法改判。被上诉人鲁邦公司辩称：补充协议是双方真实意思表示，交房条件的变更内容用引号做了标注，并在提醒条款中明确约定补充协议与主合同不一致的，以补充协议为准。被上诉人对补偿协议的内容是明知的。补充合同约定的交房条件，符合城市房地产管理法的规定，合法有效。并且双方按补充协议的约定交接了房屋。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点是鲁邦公司应否承担逾期交房的违约责任。本案争议的焦点是鲁邦公司应否承担逾期交房的违约责任。首先,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营条例》也作了相应的规定。2009年6月16日开始实施的鲁建发（2009）11号《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，明确要求从事房地产开发经营应执行房地产开发项目综合验收备案制度。2011年4月27日，济南市相关部门联合作出济建发（2011）7号文件，明确要求在济南市实施房地产开发项目综合验收备案制度。在济建发（2011）7号文件2011年4月27日实施之前，在济南市实施的房地产开发项目，无论是交房，还是房屋产权登记，均是要求房屋验收合格。上述法律、法规的执行情况，说明上述规定是管理性规范，而不是效力性强制规定。本案补充协议约定的房屋经验收合格即可交房，虽然不符合开发项目竣工综合验收备案制度的要求，但不必然为无效合同。其次，双方在商品房买卖合同中约定交房条件为涉案项目取得《分期综合验收备案证明》，在补充协议中约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。买卖合同的约定是根据综合验收备案制度就开发项目作出的，而补充协议约定的交房条件是就涉案房屋所在的单栋楼作出的。补充协议中将变更后的交房条件用引号作了标注，并在提醒注意事项中明确“如补充协议中有与买卖合同不一致之处，以补充协议为准”。可见，鲁邦公司对相关合同内容履行了提示义务。再次，李俊峰按补充协议的约定支付了购房款，并在房屋验收合格后接收了房屋，证明其对合同内容是明确知晓的，并履行了合同义务。综上，李俊峰与鲁邦公司签订的补充协议合法有效。李俊峰以涉案项目未取得分期综合验收备案证明为由，要求鲁邦公司承担逾期交房的违约责任，无合同依据，本院难以支持。原审法院未在法定审限审结本案，并未影响案件的公正审理。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由上诉人李俊峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 施 红代理审判员 唐鸣亮二〇一六年六月二十八日书 记 员 刘 翔 来自