（2016）渝0106民初4794号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-02
案件名称
重庆西普物业管理有限公司与周跃明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆西普物业管理有限公司,周跃明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初4794号原告重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号1-3号，统一社会信用代码91500105765931026P。法定代表人胡蓉，重庆西普物业管理有限公司执行董事。委托代理人高春琳，男，重庆西普物业管理有限公司职工，住四川省华蓥市。委托代理人谭浪，男，重庆西普物业管理有限公司职工，住重庆市江北区。被告周跃明，男，1963年2月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆西普物业管理有限公司（以下简称“西普物业”）与被告周跃明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由代理审判员孙怀君按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，于2016年5月16日、2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告西普物业的委托代理人高春琳、谭浪，被告周跃明到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告西普物业诉称，原告是为嘉福苑小区提供物业的物业服务公司，被告是该小区的业主。自2010年6月1日至2015年7月31日，被告拒交物业服务费4216元、水电公摊费248元，合计4464元。现原告诉至法院要求被告支付物业服务费4216元、水电公摊费248元，合计4464元，并支付因逾期支付4464元物业服务费和水电公摊费而产生的违约金，违约金按日千分之三计算，计算期间为2010年6月1日至2016年3月20日，违约金共计14128.60元，本次只要求支付4464元。被告周跃明辩称，我未交物业费的期间为2013年1月至2015年12月。2012年11月18日我家被盗，被盗后我家损失近1万元，当时我和原告协商，双方对此约定各自承担50%的责任，免除我近1万元的物业费，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告周跃明是重庆市沙坪坝区小龙坎正街*号*号房屋业主，该房屋建筑面积125.99平方米。原告每月物业费68元，水电公摊费4元。2010年6月1日，原告与重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会签订一份自2010年6月1日至2012年12月31日的《嘉福苑物业服务合同》。该合同约定，嘉福苑物业服务事项包括公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括巡视、门岗执勤等，不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任；物业共用部位的维修、养护和管理等。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。业主或物业使用人逾期交纳相关费用的，从逾期之日起每天按应交相关费用的千分之三交纳滞纳金。2010年10月26日，嘉福苑业主委员会与原告签订的嘉福苑物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局报备案。2013年1月1日，重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会与原告签订补充协议一份，双方约定将原合同期限延长至嘉福苑小区新物业服务合同生效之日止。2015年7月31日，原告从嘉福苑小区撤场。被告2010年6月至2012年12月的物业服务费和水电公摊费已经向原告交纳。被告尚欠原告2013年1月至2015年7月的物业服务费和水电公摊费。审理中，被告要求原告抵扣2015年6月家中被盗后更换门锁产生的损失280元，原告不同意抵扣。被告认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。上述事实，有原告举示嘉福苑物业服务合同、物业服务合同备案证明、补充协议、通知重庆西普物业管理有限公司撤场的函，被告举示的物管费收据、换锁收据，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为,根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与嘉福苑小区业主委员会签订了物业服务合同，为嘉福苑小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费和水电公摊费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告举示的物管费收据能够证明，被告2010年6月至2012年12月的物业服务费和水电公摊费已经向原告交纳。因此，被告尚欠原告2013年1月至2015年7月的物业服务费和水电公摊费。关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告无证据证明其向被告提出催收物业服务费和水电公摊费的要求，且物业合同约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；因此，原告关于2010年6月1日至2014年4月13日期间的物业服务费、水电公摊费和违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效，本院不予支持。因原告于2016年4月12日向本院提起诉讼，要求被告支付物业服务费、水电公摊费和违约金，故原告诉请被告支付2014年5月至2015年7月31日期间的物业服务费、水电公摊费和违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2014年5月至2015年7月31日的物业服务费1020元（68元/月×15个月）、水电公摊费60元（4元/月×15个月），合计1080元。被告逾期支付物业服务费和水电公摊费，应当支付违约金。由于合同约定的违约金为每日千分之三，过分高于造成的损失，且被告提出异议，本院予以适当调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。因此，被告应当以2014年5日至2015年7月31日期间每月应当交纳的物业服务费68元、水电公摊费4元，合计72元为基数，从当月第11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%计算至2016年3月20日。关于免除物管费的约定。由于被告无证据证明其家被盗后与原告有免除相关物业费的约定，对于被告的该主张，本院不予支持。关于换锁费用的抵扣。由于原告不同意抵扣被告2015年6月家中被盗后更换门锁产生的损失280元，且嘉福苑物业服务合同不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任的约定；因此，对于被告的该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定、第一百四十条规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周跃明在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆西普物业管理有限公司2014年5月至2015年7月31日的物业服务费1020元、水电公摊费60元，合计1080元。二、被告周跃明在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆西普物业管理有限公司违约金。该违约金以2014年5日至2015年7月31日期间每月应当交纳的物业服务68元、水电公摊费4元，合计72元为基数，从当月第11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%计算至2016年3月20日。三、驳回原告重庆西普物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告周跃明负担，限被告周跃明于本判决发生法律效力后立即支付给原告重庆西普物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 孙怀君二〇一六年六月二十八日书 记 员 谭 丽