（2015）鼓民初字第998号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-28
案件名称
开封市山水华府小区业主委员会与开封市黄金海岸置业有限公司、郑州海岸物业服务有限公司开封分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市鼓楼区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开封市山水华府小区业主委员会,开封市黄金海岸置业有限公司,郑州海岸物业服务有限公司开封分公司,郑州海岸物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条，第十六条第一款，第二十一条，第二十四条第一款，第二十九条第一款；《河南省物业管理条例》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第998号原告开封市山水华府小区业主委员会。委托代理人谢灿锦，河南时代律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告开封市黄金海岸置业有限公司。委托代理人王岚星，河南优城律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告郑州海岸物业服务有限公司开封分公司。被告郑州海岸物业服务有限公司。原告开封市山水华府小区业主委员会（以下简称山水华府业委会）诉被告开封市黄金海岸置业有限公司（以下简称黄金置业公司）、郑州海岸物业服务有限公司开封分公司（以下简称海岸物业开封分公司）、郑州海岸物业服务有限公司（以下简称海岸物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告山水华府业委会负责人王某某及其委托代理人谢灿锦、被告黄金置业公司委托代理人王岚星到庭参加诉讼，被告海岸物业公司、海岸物业开封分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，开封市山水华府小区系被告黄金置业公司建设的普通住宅小区。被告海岸物业开封分公司系黄金置业公司指定的前期物业管理企业。小区建设项目自开发分步销售以来，其公用设施及绿化建设等直至2015年1月份仍没有完成，且被告对小区的所有灭火设施及发电机、电梯等相关公共设施并没有进行实际交接。由于多方面原因，被告与本小区业主在物业服务质量及物业费等收取上一直纠葛不断。2015年2月份，原告依法定程序经表决备案合法成立。原告遂以广大业主利益为本，积极主动地与被告进行沟通，试图与其协商解决问题。但被告拒不理睬。2015年1月份，本小区业主大会决议，与被告解除物业管理服务关系，另聘新的物业管理公司进行管理服务。被告黄金置业公司作为最大的业主，作为海岸物业公司的选任者，二被告沆瀣一气，不但不向原告完善办理任何资料交接手续，移交相关财务，至今不向广大业主公开收支情况及退还多收取的物业费和应退装修押金。请求：1、三被告将本小区建筑竣工图及电梯相关技术资料等移交给原告；2、被告海岸物业公司与被告海岸物业开封分公司向原告书面报送其本小区物业管理全部收支账目；3、被告退还多收物业费101260元；4、被告退还应退装修押金186000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告黄金置业公司辩称，驳回原告对黄金置业公司的起诉，本案与黄金置业公司没有关系。被告海岸物业公司与被告海岸物业开封分公司未到庭答辩，自动放弃答辩权利。经审理查明，开封市山水华府小区系由被告黄金置业公司开发建设，后被告黄金置业公司与被告海岸物业公司于2012年4月23日签订《山水华府前期物业服务合同》，合同期限自2012年5月1日起至2014年4月30日止，由被告黄金置业公司选聘被告海岸物业公司对开封市山水华府项目提供前期物业服务事宜。该合同第六章第二条第十项约定，本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及办公设施、设备物业管理的全部档案资料。合同签订后，被告海岸物业公司入驻开封市山水华府小区接管物业管理工作。后被告海岸物业公司又注册成立了被告海岸物业开封分公司，由被告海岸物业开封分公司具体负责开封市山水华府小区的物业管理工作。2014年4月30日，前期物业服务合同到期后，被告海岸物业公司继续对该小区提供物业服务，自2014年4月至2014年7月，被告海岸物业开封分公司共收取物业管理费合计101254元，因被告海岸物业开封分公司已于2014年撤离，依据原告提交的物业费收据明细，扣除被告海岸物业开封分公司管理服务期间的费用后，剩余87508元被告海岸物业开封分公司未予退还。截至海岸物业公司撤离，被告海岸物业公司、被告海岸物业开封分公司合计收取业主装修押金合计186000元，至今尚未退还。另查明，开封市山水华府小区业主委员会经2015年元月26日首届业主大会通过，于2015年2月3日登记设立。还查明，郑州海岸物业服务有限公司企业资质为三级，资质证书编号为＊＊＊3。2012年海岸物业公司承接了开封市山水华府小区物业管理项目，并于2012年12月5日在郑州市金水区住房保障和房地产管理局物业管理科、郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处进行了备案。被告海岸物业开封分公司系被告海岸物业公司的下属分公司，由被告海岸物业公司注册成立，其经营范围为：为上级公司联系经营范围内的业务。上述事实有企业信息查询单、物业服务合同、收据、业主委员会备案表及庭审笔录等予以证明。本院认为，我国《物业管理条例》第29条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。本案中，被告黄金置业公司与被告海岸物业公司签订前期物业服务合同，由被告海岸物业公司为开封市山水华府小区提供前期物业服务，双方合同于2014年4月30日到期，而原告山水华府业委会的成立时间为2015年2月3日，在业主委员会未成立的情况下，被告海岸物业公司应按合同约定，将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交被告黄金置业公司。庭审中，原告提交2014年8月的《通告》一份，认为山水华府业主委员会于2013年底业已成立，本院认为，《物业管理条例》明确规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。被告黄金置业公司提交的证据无法证明原告开封市山水华府业主委员会在前期物业服务合同到期前业已成立，故对原告要求被告黄金置业公司与被告海岸物业公司、海岸物业开封分公司共同移交小区建筑竣工图等相关技术资料的请求，本院予以支持。关于原告要求被告报送物业管理收支账目的请求，依据《河南省物业管理条例》的规定，物业管理企业有接受业主、业主大会、业主委员会的监督及其对物业管理服务费用收支情况的质询的义务，故对原告此项请求，本院予以支持，被告海岸物业公司作为前期物业服务合同的签订者，被告海岸物业开封分公司作为物业服务的实际提供者，应向原告报送山水华府小区物业管理的全部收支账目。对被告海岸物业公司、被告海岸物业开封分公司收取的物业费及装修押金，因其业已撤离涉案小区，不再为其提供物业服务，应将多收取的物业费（即其已收取但未提供相应服务部分）及装修押金予以退还。又因海岸物业公司与黄金置业公司系两个独立的法人主体，原告提交的证据无法证明被告黄金置业公司在选任前期物业服务企业过程中存在过失，故对原告要求被告黄金置业公司与被告海岸物业公司、海岸物业开封分公司承担连带退还物业费、装修押金的请求，本院不予支持。本案中，原告提交的物业费收据显示，被告海岸物业公司、被告海岸物业开封分公司共收取物业费合计为101254元，因被告海岸物业开封分公司自动放弃答辩权利，庭审中经原告确认，扣除其先期提供物业服务的部分，下欠87508元，对此本院予以认定；同理，依据原告提交的装修押金票据，被告海岸物业公司、被告海岸物业开封分公司共收取装修押金合计186000元，本院予以认定。综上，依照《物业管理条例》第十五条、第十六条、第二十一条、第二十四条、第二十九条、《河南省物业管理条例》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起15日内，被告开封市黄金海岸置业有限公司、被告郑州海岸物业服务有限公司开封分公司、被告郑州海岸物业服务有限公司共同将开封市山水华府小区建筑竣工图及电梯相关技术资料等移交原告开封市山水华府小区业主委员会。二、本判决生效之日起15日内，被告郑州海岸物业服务有限公司开封分公司、被告郑州海岸物业服务有限公司将开封市山水华府小区物业管理全部收支账目交付原告开封市山水华府小区业主委员会。三、本判决生效之日起10日内，被告郑州海岸物业服务有限公司开封分公司、被告郑州海岸物业服务有限公司共同退还原告开封市山水华府小区业主委员会物业费87508元、装修押金186000元，合计为273508元。四、驳回原告开封市山水华府小区业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5600元，由被告开封市黄金海岸置业有限公司承担600元，被告郑州海岸物业服务有限公司开封分公司、被告郑州海岸物业服务有限公司共同承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长 赵 丽人民陪审员 邵 军人民陪审员 龚新娅二〇一六年六月二十八日书 记 员 刘 峥 更多数据：搜索“”来源：