（2016）皖02民终1048号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-20
案件名称
芜湖县伊甸园水都会有限公司与孙雪雪租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙雪雪,芜湖县伊甸园水都会有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖02民终1048号上诉人（原审被告）：孙雪雪。委托代理人：柯年伟，安徽安江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖县伊甸园水都会有限公司，住所地安徽省芜湖县机械工业开发区天地商业中心三号楼105室。法定代表人：吴纯琪，该公司总经理。委托代理人：黄远好，安徽铭诚律师事务所律师。上诉人孙雪雪为与被上诉人芜湖县伊甸园水都会有限公司（以下简称伊甸园公司）经营权租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院于2016年3月22日作出的（2016）皖0221民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人孙雪雪的委托代理人柯年伟，被上诉人伊甸园公司的委托代理人黄远好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年7月26日，吴立洋与孙雪雪签订一份租赁协议，约定由孙雪雪租赁芜湖县天地商业中心三号楼原芜湖县皇庭水都会有限公司所有的浴场及宾馆，租赁期限为2014年7月1日至2017年6月30日，年租金为190万元；合同还就支付方式、违约金、违约责任等进行了约定。2015年3月10日，孙雪雪在未与伊甸园公司协商的情况下离开浴场及宾馆。孙雪雪在经营期间共支付租金110万元。另查明：吴立洋系原芜湖县皇庭水都会有限公司的法定代表人，芜湖县皇庭水都会有限公司于2015年3月6日变更为芜湖县伊甸园水都会有限公司，法定代表人由吴立洋变更为吴纯琪。本案租赁的浴场及宾馆为原皇庭水都会有限公司所有，现为伊甸园公司所有。因租赁合同纠纷，伊甸园公司于2016年2月16日诉至原审法院，请求判决解除与孙雪雪的租赁合同，判令孙雪雪支付租金33万元、违约金30万元、电费110050元、燃气费47205.62元、水费15540元、电信费5413元。原审法院认为：吴立洋与孙雪雪签订的《租赁协议合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方理应全面履行合同约定的权利义务。孙雪雪在未与伊甸园公司协商的情况下离开其承租的浴场及宾馆，不与伊甸园公司协商解除租赁合同，已构成违约，依法应给付租金并交纳其他费用。孙雪雪以行为表示不再履行合同，故对伊甸园公司要求解除租赁合同、孙雪雪承担违约责任的诉讼请求依法予以支持。伊甸园公司提交的发票有一笔28378.15元发生在2015年4月28日，与孙雪雪离开相差一个多月时间，孙雪雪经营期间产生的费用已在2015年3月27日全部交清，故该笔电费不应由孙雪雪承担。本案通过庭审调查，双方争议的焦点是伊甸园公司诉讼主体是否适格。吴立洋系原芜湖县皇庭水都会有限公司的法定代表人，其有权代表原芜湖县皇庭水都会有限公司与孙雪雪签订租赁合同，现芜湖县皇庭水都会有限公司已变更为伊甸园公司，其权利义务应由伊甸园公司承受，故伊甸园公司具有本案的诉讼主体资格。原审法院遂依照《中华人民共和国合同》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除吴立洋与孙雪雪于2014年7月26日签订的租赁合同；二、孙雪雪于判决生效后十日内支付伊甸园公司租金33万元；三、孙雪雪于判决生效后十日内支付伊甸园公司违约金30万元；四、孙雪雪于判决生效后十日内支付伊甸园公司电费81671.85元、燃气费47205.62元、水费15540元、电信费5413元。案件受理费5941元，由孙雪雪负担。孙雪雪不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）吴立洋曾因房屋租赁合同纠纷将孙雪雪诉至原审法院，原审法院作出（2015）芜民一初字第02236号判决，驳回了吴立洋的诉讼请求。该生效判决查明，本案房屋租赁合同为吴立洋与孙雪雪签订，而吴立洋对所出租的房屋没有处分权。伊甸园公司在本案也未提交证据证明其对所出租的房屋具有处分权，原判径直认定本案租赁的房屋为伊甸园公司所有没有依据。（二）双方约定的30万元违约金明显过高，并且，伊甸园公司曾收取孙雪雪30万元保证金，故即使孙雪雪违约其也无需再支付30万元违约金。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回伊甸园公司的诉讼请求。伊甸园公司答辩称：本案原告是伊甸园公司而非吴立洋，伊甸园公司对其出租的房屋具有处分权，伊甸园公司的实际损失超过了违约金。原判正确应予维持，请求驳回孙雪雪的上诉请求。伊甸园公司在二审庭审中提交了一份《财产租赁协议》及若干房地产权证，以证明本案租赁的房屋为周必森、叶小妹所有，伊甸园公司对其享有转租权。孙雪雪质证称，该组证据不是二审新的证据，二审对此不应进行审查。本院经审核认为，该组证据伊甸园公司应当在一审提交，其在二审提交显系逾期提交，但该组证据与本案基本事实有关，故本院在对伊甸园公司予以训诫的同时，对该组证据予以采纳并确认其证明效力。本院经审理查明：本案中用于租赁的房屋为案外人周必森、叶小妹共同共有，周必森、叶小妹于2014年1月1日将其房屋及用于洗浴、住宿的全套设备、设施出租给原芜湖县皇庭水都会有限公司，双方签订的财产租赁合同第10条约定，租赁期内承租人可以向他方转租、转借。2014年7月，原芜湖县皇庭水都会有限公司将其浴场、宾馆的经营权出租给孙雪雪，其法定代表人吴立洋（甲方）与孙雪雪（乙方）签订了租赁合同，该合同第8条约定：如有一方违约须支付另一方违约金30万元（说明：此保证金是原承租人刘万军、谭宵磊转移给乙方的，乙方自己并没有支付此保证金给甲方）；其第16条规定：在租赁期内乙方未经甲方同意不得以任何形式向第三方转让经营权，否则甲方有权终止合同并按违约处理；其第22条约定：在协议到期乙方无违约前提下，甲方须一次性退还乙方30万元保证金，如不能及时退还视为甲方违约。本院查明的其他事实，同原判认定的事实。本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。（一）本案中，讼争双方签订的租赁合同，其租赁标的物应为涉案浴场、宾馆的经营权。原判认定涉案浴场及宾馆为原芜湖县皇庭水都会有限公司、现伊甸园公司所有虽不准确，但并不影响伊甸园公司对涉案浴场及宾馆所享有的经营权和租赁权。孙雪雪就此提出的上诉理由不能成立。（二）双方签订的租赁合同能够证明，在孙雪雪在接手经营涉案浴场及宾馆时，其已受让其前手所交纳的30万元违约保证金的相应权利。按双方合同约定，孙雪雪如违约应承担违约责任，但该违约责任的承担方式应为其丧失30万元保证金的返还请求权，而不是再另行支付30万元违约金，故原审判决孙雪雪另行支付30万元违约金不当，本院对此予以纠正。孙雪雪就此提出的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖县人民法院（2016）皖0221民初386号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销安徽省芜湖县人民法院（2016）皖0221民初386号民事判决第三项，即上诉人孙雪雪于判决生效后十日内支付被上诉人芜湖县伊甸园水都会有限公司违约金30万元。一审案件受理费5941元，由上诉人孙雪雪负担3200元，被上诉人芜湖县伊甸园水都会有限公司负担2741元；二审案件受理费11882元，由上诉人孙雪雪负担6882元，被上诉人芜湖县伊甸园水都会有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 李建华代理审判员 丁大慧代理审判员 蒋 磊二〇一六年六月二十八日书 记 员 李成明附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 来自：