（2016）云0114民初1281号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-22
案件名称
昆明忠呈物业服务有限公司诉赵忠文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明忠呈物业服务有限公司,赵忠文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初1281号原告昆明忠呈物业服务有限公司。法定代表人何秀英，财务总监。委托代理人李洪德，男，1970年12月24日出生，汉族，内蒙古牙克石市人。特别授权代理。被告赵忠文，男，1973年4月14日出生，汉族。原告昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称：忠呈公司）诉被告赵忠文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日受理后，由审判员李解独任审判，于2016年6月27日在本院第九法庭公开开庭审理，原��忠呈公司的委托代理人李洪德、被告赵忠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩主张原告忠呈公司诉讼请求：一、判令被告立即支付原告2008年至2012年度的物业管理费共计人民币4091.53元、生活垃圾清运处置费488元、物业费滞纳金1166.08元，上述费用共计5745.61元;二、案件受理费由被告承担。被告赵忠文答辩理由：一、原告没有履行物管服务的义务，从整个小区来说，原告大部分时间只是收费，从2011年6月份以后，基本上原告没有对小区实施管理，履行清运垃圾、维修设施、维护绿化等义务，被告从2011年年底入住后，两次车辆发生擦碰，均是自己修理，故不应收取物管费。二、被告已经支付了2008年2月27日至2009年2月27日期间的物管费，同时被告至今未退原告1000元的装修押金，卫生间3000元的配套费被告到原告处及开发商处也没有领到��三、原告的诉讼请求超过了诉讼时效，所主张的物业管理费时限为2008年7月1日至2012年9月30日，原告所述2014年6月法院曾主持调解不是事实，此期间并未向被告主张过。案件事实2007年3月6日，昆明春融房地产开发有限公司与忠呈公司签订了一份《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将呈贡县园丁一期委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：295696.94平方米。合同期限为：自合同签订之日起至园丁一期合法的业主委员会成立并就园丁小区一期的物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止。2008年2月27日，忠呈公司与尹学华、赵忠文签订了一份《物业管理服务合同书》，约定甲方尹学华、代表人赵忠文（园丁小区一期住宅业主，建筑面积为178.28平方米），将前述物业委托给乙方忠呈公司���施管理。双方约定物业费收费标准为0.45元/平方米·月，生活垃圾清运费8元/户·月，维修基金按购房款2％收取。并约定甲方违反协议，不按约定的收费标准及时缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。乙方未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。尹学华、赵忠文于2008年2月27日办理了交房验收手续，赵忠文于2011年2月11日签订装饰装修管理协议书及进行了装修申报。2008年6月18日，忠呈公司发出《米兰园2008年度物业服务费收取公告》催收2007年度的物业管理费。2008年11月24日，忠呈公司发出《关于米兰园业主欠缴物业服务费情况的通报》，要求未缴费的业主尽快在一周内缴清相关费用。2009年7月6日，忠呈公司发出《2009年度物业服务费收取告示》，催收2008年度的物业管理费，并注明缴费金额为每月0.45元/㎡，含代收的一年生活垃圾清运费，A户型;1083元；B户型：955元；C户型：810元。2010年11月21日，忠呈公司发出《关于收取物业服务费用通知》，催收2010年度的物业费。2011年6月10日，忠呈公司发出公示，要求欠费业主于2011年6月30日前缴纳所欠物业费。2011年11月5日，忠呈公司发出缴费公示，要求欠费业主于2011年11月前缴纳所有欠费。昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心对于YNKM2012092012063013信访答复如下：“一、由于米兰园小区住户业主长期不缴纳物业管理费和垃圾清运费，导致昆明忠呈物业服务有限公司无法开展正常工作；二、目前昆明忠呈物业管理公司已通过法律途径向区人民法院进行了起诉。三、小区内的垃圾清运通过政府协调，暂由区环卫站进行清运处理，但由于区环卫站主要负责呈贡辖区内的垃圾清运，对小区内的垃圾可能会清运不及时。”2012年8月9日，忠呈公司向米兰园小区业主委员会发出关于米兰园小区欠费户减免方案的公函，并于2012年12月10日函告米兰园小区业主委员会，注明：“决定解除与春融公司于2007年3月6日签订的《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》及物业公司与米兰园小区业主签订的《物业管理合同书》。”忠呈公司提供物业服务的时间自2007年4月5日起至2012年9月30日止。尹学华已缴纳住宅自2007年7月1日至2008年6月30日期间的物管费962.70元及垃圾费96元。2014年6月11日，原告与米兰园业主委员会代表就全体业主拖欠物业费事宜在本院主持下进行调解。另查明：原告昆明忠呈物业管理有限公司于2010年6月变更名称为昆明忠呈物业服务有限公司。呈贡米兰园小区共有业主1588户。忠呈公司于2010年10月8日取得贰级资质。庭审中双方均认可物管合同的相对方分别是忠呈公司与赵忠文。裁判理由和结果本院认为：虽被告辩称其并未接到原告的通知，但其已办理本案物业的接房及验收手续，并已经于2011年办理了房屋装修的相关手续，原告于2008年至2012年期间均公示催收物业费，2014年6月11日还在本院主持下进行了调解，一直在持续主张权利，应视为诉讼时效已发生中断，虽然被告辩称其未见到公示，但其早于2011年办理了房屋的装修申报和登记事宜，应当视为已经实际入住房屋，故对其辩称没有看见公示并不符合常理，本院不予采纳。且原告于2014年6月11日与米兰园业主委员会代表就全体业主拖欠物业费事宜在本院主持下进行调解，诉讼时效发生中断，因此原告起诉并未超过诉讼时效。忠呈公司于2007年4月5日至2012年9月30日期间提供物业服务，根据双方所签订的《物业管理服务合同书》第六条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”被告赵忠文作为物业使用人与合同相对方，应当按照合同约定支付物业费，垃圾清运费。虽被告抗辩原告未按约提供适当物业服务，造成了实际损失，但其并未提交充分证据予以证实，且在其与原告签订物业服务合同长达四年时间内，被告均未起诉要求解除，其抗辩主张本院不予采纳。根据双方合同第六条第三款的约定：“乙方违反本合同第四条约定，未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。”被告若认为原告的服务行为不当，应当责令整改并主张损失，但被告并未对其损失进���举证，不能据此为由拒不缴纳物业费用。被告虽抗辩称其已经支付了一年的物管费，但其支付的物管费时间段为2007年7月1日至2008年6月30日期间，并不在原告主张的范围内。故被告赵忠文应当按照合同约定的标准，支付2008年7月1日至2012年9月30日期间共计51个月的物业费，原告主张的物业费4091.53元（178.28平方米×0.45元/平方米·月×51个月），在被告应支付的范围内，本院予以支持。对于原告主张的51个月的垃圾清运费488元，虽原告主张收费标准经政府要求涨价至10元/户·月，但因原告并没有提供其已经履行通知义务的证据，对其主张本院不予采纳，应按合同约定每户每月8元的标准计算，故被告应支付的垃圾清运费为408元（8元/户·月×51个月）。对于原告主张的滞纳金，其性质是违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾���延清运等行为，被告赵忠文未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的滞纳金1166.08元，本院不予支持。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告赵忠文作为物管合同相对方，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费4091.53元、垃圾清运费408元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告赵忠文于本判决生效之日起十日内支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费人民币4091.53元、垃圾清运费408元，上述费用共计人民币4499.53元；二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币50元，由被��赵忠文承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员 李 解二〇一六年六月二十八日书记员 马立艳 关注公众号“”