（2016）粤0705民初1261号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-26
案件名称
余倡荣、周健儿等与江门市新会区信金房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余倡荣,周健儿,江门市新会区信金房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初1261号原告余倡荣，男，汉族，住址：广州市荔湾区，身份证号码：×××4719。原告周健儿，女，汉族，住址广州市荔湾区，身份证号码：×××5720。两原告委托代理人林旭东，广东江盈律师事务所律师。被告江门市新会区信金房地产开发有限公司，住所地：江门市新会区。法定代表人苏小强，该公司总经理。委托代理人苏叶娉，广东高拓律师事务所律师。委托代理人刘学军，国信信扬律师事务所律师。原告余倡荣、周健儿诉被告江门市新会区信金房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，由审判员李锦玲独任审判，并于同年5月17日公开开庭进行了审理。原告余倡荣、周健儿及其委托代理人林旭东，被告江门市新会区信金房地产开发有限公司的委托代理人苏叶娉、刘学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余倡荣、周健诉称：原告与被告于2015年1月26日签订了（合同编号XX）《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于江门市新会区，建筑面积为118.01平方米，价格为5500.95元／平方米，房款合计649167（陆拾肆万玖仟壹佰陆拾柒）元。合同签订后，原告按照合同约定在2015年1月26日支付了所有购房款。该购房合同第八条约定“交付期限：出卖人应当在2015年06月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。以及第十一条约定“交接条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”截至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告多次要求被告提供《建设工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件，以及永久供水、供电、供气等证明文件，被告均无出示。原告认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定商品房未经验收合或者验收不合格的，不得交付使用，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。根据购房合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1.00%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.00违约金。”据此，被告应向原告主支付从2015年7月1日起至诉之日暂计至2016年3月31日止的违约金人民币17852元（649167元×0.0001×275天）。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订购房合同第九条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例，支付违约金。据此，请求判令被告支付逾期交楼违约金（暂计2015年7月1日起至诉之日止）17852元及承担本案的诉讼费用。被告江门市新会区信金房地产开发有限公司辩称：一、答辩人没有逾期交楼，不需要支付违约金给被答辩人。答辩人在2015年6月份已用固定电话拔打被答辩人预留的手机号码为通知其尽快来答辩人处收楼，答辩人在被答辩人还没有过来办理收楼手续的情况下，答辩人再次在2015年7月30日下午3点09分通过手机发信息给被答辩人预留的该手机号码，被答辩人也没有按约定通知来答辩人处办理收楼手续，但被答辩人在约2015年10月自行进入其所购买的商品房进行装修，且涉案房屋现在已全部完成装修工作。因此，被答辩人称没有收到收楼通知是故意隐瞒事实真相，被答辩人要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据。二、答辩人交付给被答辩人的房屋是具备验收合格等使用的条件。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2015年1月26日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：两原告向被告购买位于江门市新会区房屋毛坯房，该房屋层高2.8米，建筑面积118.01平方米，总价款为649167元，两原告需在2015年1月29日前付清购房款；被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付给两原告；若被告逾期交房需承担相应的违约责任，具体为：1、逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，两原告有权解除合同，两原告解除合同的，被告应自两原告解除合同通知到达之日超30天内退还全部已付款，并按两原告累计已付款的1%向两原告支付违约金，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当天，两原告便向被告支付了全部房款649167元。另查明，2015年7月30日，被告通过手机短信通知原告余倡荣领取钥匙。涉案房屋的大厦工程于2015年11月5日通过竣工验收。被告从2015年7月始陆续与购买了该大厦房屋的业主办理交楼手续。原告余倡荣于2015年11月23日向该大厦的物管公司XX公司交付了装修押金5000元，之后原告余倡荣对其所购买的房屋进行了装修。原告余倡荣认为其无法正常收楼，分别于2015年12月22日和2016年3月21日两次向被告发函，要求被告承担逾期交付房屋的违约责任。因双方没有达成协议，两原告遂于2016年3月28日提起本次诉讼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。该商品房买卖合同中明确约定被告应在2015年6月30日前将经验收合格的楼房交付给两原告使用，而被告并未按期将房屋交付给两原告使用，两原告主张被告承担违约责任，理由成立，本院予以支持。对于双方争议的涉案房屋是否符合合同约定的交付条件，因两原告购买房屋为毛坯房，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，而龙兴大厦于2015年11月5日已通过竣工验收，即被告于2015年11月5日已具备向两原告交付房屋的条件。两原告认为该房屋没有符合交楼条件，与事实不符，本院对两原告该主张不予采纳。而原告余倡荣于2015年11月23日向物管公司交付了装修押金并对房屋进行装修，故原告余倡荣知道或应当知道该房屋通过竣工验收的事实，此后完全可以与被告办理交付手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿数额的计算方法。”的规定，两原告针对被告的违约行为，选择继续履行合同，故此被告应按合同的约定向两原告支付违约金，依合同的约定违约金应从2015年7月1日起计算，而两原告从2015年11月23日已对房屋进行装修，已实际掌控了该房屋的使用权，故此违约金应计至2013年11月22日止，共145天，即被告应向两原告支付违约金9412.92元（649147元×0.01%×145天）。综上所述，判决如下：一、被告江门市新会区信金房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余倡荣、周健儿违约金9412.92元。二、驳回原告余倡荣、周健儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取123.15元（已预交），由原告余倡荣、周健儿负担58.15元，被告江门市新会区信金房地产开发有限公司负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 李锦玲二〇一六年六月二十八日书记员 梁健荣 来自