（2016）苏0581民初155号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-10-26

案件名称

上海科瑞物业管理发展有限公司与王国球、许月娥物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

常熟市人民法院

所属地区

常熟市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海科瑞物业管理发展有限公司,王国球,许月娥

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省常熟市人民法院民事判决书（2016）苏0581民初155号原告上海科瑞物业管理发展有限公司，住所地上海市奉贤区五四公路2011号1幢110室。法定代表人张一民，董事长。委托代理人杜锦芬，该公司员工。委托代理人胡广玉，该公司员工。被告王国球。被告许月娥。原告上海科瑞物业管理发展有限公司与被告王国球、许月娥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由审判员徐晓东适用小额诉讼程序于2016年2月3日公开开庭进行了审理，原告上海科瑞物业管理发展有限公司的委托代理人杜锦芬、被告王国球到庭参加诉讼，被告许月娥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼;后依法组成合议庭于2016年5月11日再次公开开庭进行了审理，原告上海科瑞物业管理发展有限公司的委托代理人杜锦芬和胡广玉、被告王国球到庭参加诉讼，被告许月娥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海科瑞物业管理发展有限公司诉称：被告系绿地常熟老街八期余庆坊幢室的房屋所有权人。被告于2013年5月进户，仅向原告交纳了2013年6月1日起至2014年5月31日止一年的物业服务费。自2014年6月1日至2015年5月31日止12个月的物业服务费1800元及2015年6月1日至2015年12月31日止7个月的物业服务费1181元，共计物业服务费2981元，被告至今未付，现请求法院判令被告支付2014年6月1日至2015年12月31日的物业服务费2981元并承担本案诉讼费。被告许月娥未作答辩。被告王国球辩称：我没有欠原告物业费，因为他们没有给我服务，我住进这个房子两年了，房子漏水、渗水，热水器到现在也没有接通，小区周围有十几家饭店，影响了我们的生活环境，楼道、电梯间、公共区域的垃圾未及时清理，原告还在小区出入口边的人行道上设置路障，影响业主停放车辆，总之原告的服务没有到位，我要求原告撤回这两年的物业管理费。经审理查明：甲方上海科瑞物业管理发展有限公司常熟分公司与乙方许月娥、王国球于2012年5月8日签订常熟市前期物业管理服务协议一份，约定甲方为乙方购买的房产（常熟老街余庆坊幢室，建筑面积94.08平方米）所在物业区域“绿地常熟老街”八期提供前期物业管理服务。协议中约定前期物业管理服务期限自该合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；甲方的权利义务为“（一）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；（二）根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，拟定本物业的管理方案、公共规章制度等；（三）为乙方提供入住服务和提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等特约有偿服务，建立健全本物业的物业管理档案数据；（四）制止违反本物业的物业管理公共规章和《临时管理规约》的行为；（五）依据有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用；（六）提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，若乙方在装修过程中有违反有关规定行为时，物业服务企业有权予以制止，并要求恢复原状：（七）可选聘专营公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；（八）其他”，乙方的权利义务为“（一）参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权；（二）监督甲方物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；（三）遵守本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》；（四）依据协议向甲方交纳物业管理各项费用；（五）装饰装修房屋时，应首先通知甲方，并自学遵守有关房屋装修管理的法规、规定；（六）不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并经甲方同意，在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；（七）转让或出租房屋时，应将本协议作为房屋转让合同或租赁合同的附件，并将转让或出租情况书面告知甲方；（八）业主、物业使用人及访客等违反本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》造成物业损失、损害的，行为人应承担民事责任，相关业主承担连带责任；（九）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；造成侵害的，行为人应承担民事责任；（十）其他”。前期物业管理的服务收费（按业主所拥有的物业的建筑面积计算）为1.20元/月/平方米，并代收公共能耗费0.6元/月/平方米（按业主所拥有的物业的建筑面积计算），交房两年内物业费由开发商补贴0.2元/月/平方米给前期物业管理公司，两年后补贴取消。前期物业管理费自开发建设单位与乙方办理物业交付使用手续之日起计算。乙方在办理入住手续时，甲方预收6个月物业服务费用、6个月车位使用费及管理服务费，以后按年交纳，于到期后10日内交纳。协议中对服务内容及违约责任等亦作了约定。被告于2013年5月3日向原告交纳了2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费1800元，2014年6月1日起的物业管理费至今未交纳，原告曾以张贴“欠费催缴通知书”方式与被告联系要求其交纳物业管理费，但被告均未履行。原告遂诉讼来院。以上事实，由原告提供的常熟市前期物业管理服务协议、收款收据、张贴“欠费催缴通知书”的照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间订立的前期物业管理服务协议合法有效，双方均应履行各自合同义务。原告依约提供物业管理服务，被告亦应依约支付相应的物业管理费。被告拖欠2014年6月1日至2015年12月31日的物业管理费未付，应承担相应的民事责任，现原告主张2014年6月1日至2015年5月31日止12个月的物业服务费1800元及2015年6月1日至2015年12月31日止7个月的物业服务费1181元，共计物业服务费2981元，符合合同约定的计算方式，本院予以确认。被告王国球主张原告在物业管理中存在失责之处，对其房屋存在的漏水、渗水问题未能解决及太阳能热水器不能正常工作，原告认为房屋漏水属质量问题，太阳能热水器系房屋建造时整体安装，应由开发商负责开通，且被告已就原告反映的问题与开发商联系；被告王国球主张沿小区院墙的饭店存在噪声扰民、夜间占道摆摊及油烟污染，原告认为对于饭店的油烟向小区内排放的问题，已向饭店发函提出整改的要求，至于其他问题，非属物业公司所能管理，须由相应职能部门处理；被告主张小区内的保洁不及时，原告认为其正常是一周二次进楼道保洁，对被告提出的电梯内的污渍也已进行了打扫保洁，对被告提出的垃圾桶数量少问题，原告认为会按小区入住情况相应适当增加；被告主张原告在小区出入口边的人行道路上设置障碍，影响业主停车，原告认为在出入口边的人行道设置路障，是为了住户的安全。本院认为，原被告系物业合同关系，则双方应基于合同来主张权利、履行义务，对照双方在前期物业服务中的约定，被告提出的房屋漏水问题、太阳能热水器开通问题及饭店产生的扰民等问题，不属于合同中约定的原告的义务；审理期间，为查明案件事实，本院亦进行了现场踏勘，确认被告所提出的电梯间存在的问题原告方已进行了维护，相邻饭店的油烟排放装置已进行改造，双方所争议的路障设置于小区外马路的人行道与小区车辆出入通道的交叉处，为数个安放在人行道上的石球，设置该装置显系为了行人、车辆通过交叉地带时的安全；本院踏勘过程中，也未发现被告所述的保洁方面存在的瑕疵，本院认为，物业区域的保洁是一个长期、动态的过程，固然需要原告方及时清除垃圾，同时也需要业主与物业管理方的相互协助，应注意投放垃圾的地点，被告应按照合同约定监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议，而不能采取拒付物业管理费的行为。被告以上述理由拒付物业服务费，不符合合同约定，同时也影响到其他已交纳物业管理费业主的权益，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告许月娥、王国球支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司2014年6月1日至2015年12月31日的物业管理费2981元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元由被告王国球、许月娥负担（原告同意其预交诉讼费的剩余部分50元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）。审　判　长　　徐晓东人民陪审员　　朱良保人民陪审员　　潘雪芬二〇一六年六月二十八日书　记　员　　顾亚星来源：百度搜索“”