（2016）粤0106民初4798号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-12-06

案件名称

单玲玲与李刚、广州市美林基业投资有限公司商品房预售合同纠纷2016民初4798一审民事判决书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李刚,单玲玲,广州市美林基业投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条

全文

广东省广州市天河区人民法院民事判决书（2016）粤0106民初4798号原告：李刚，住北京市西城区。原告：单玲玲，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：李刚（本案原告之一），系原告单玲玲丈夫。被告：广州市美林基业投资有限公司，住所地广东省广州市天��区。法定代表人：刘远炳。委托代理人：史立艳、邵芷然，分别系广东正始律师事务所律师、律师助理。原告单玲玲、李刚诉被告广州市美林基业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李刚（同时为原告单玲玲的委托代理人），被告的委托代理人史立艳、邵芷然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单玲玲、李刚共同诉称：2013年4月29日，原被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的天河区桃园西路620号（自编3-2栋楼）404号商品房，约定被告向原告交付该房的截止日期为2015年2月28日。原告按照被告要求及时缴清了实际购房款2071079元。2015年7月31日，原告接到被告的书面收楼通知。原告认为被告违约逾期交房共153天。按照原被告签��的《广州市商品房买卖合同》第14条第2款之规定，被告按日向原告支付房价款0.2‰的违约金，被告应当支付原告逾期交房违约金63375.0174元。被告构成违约，请求法院判令：1、被告承担逾期153天交房的全部违约责任，并支付逾期交房违约金63375.0174元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告广州市美林基业投资有限公司辩称：2015年7月27日是我方送达收楼通知书的时间，迟延交楼违约金应截止至2015年7月27日。经审理查明：被告为广州市天河区美林湖畔北苑的开发商，取得《商品房预售许可证》。2013年4月29日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买美林湖畔北苑自编3-2号楼4层404房（以下简称“涉案房屋”），房屋地址天河区桃园西路620号（自编3-2号楼）404房，总价为2107146元。（第十二条）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条）房屋交付约定：甲方应当在2014年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。（第十四条）延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，若实际交房时间超过合同约定交房日期六个月以上的，视为逾期交房；从约定交房日起六个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.2‰的违约金，合同履行；实际交房时间超过合同约定交房日期十二个月以上的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方退还已经支付款项及利息。（第十五条）房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《��地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。(第二十四条)甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未能按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑建成交付，交付时间不迟于项目竣工验收后交付的时间；公共配套建筑的竣工交付指竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业等）的具体时间由相关方或经营者最终确定。（第二十九条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时生效。另，《买卖合同》附件七《补充协议》第6条约定，本合同第十三条所称的“不可抗力”包括但不限于以下情形：①地震、火灾、海啸、台风、飓风、暴风雨、洪水等灾害现象，②战争、武装冲突、罢工、暴动、暴乱、动乱等社会异常现象，③政府管制、征用或政府规划变更等政府行为，④大型流行性、传染性疾病的暴发和流行；双方同意，如遇下列情形，甲方也有权顺延交付期限：①因政府的行政行为而导致工程停工、规划设计变更的，②因施工前期勘探时的科学技术水平尚不能发现的异常地质问题需要对该商品房基础进行加固或者返修，施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决或因故需更改建筑图而导致工程延误，施工期间发现文物或其它原因需要暂停施工，③市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误，④因修建交通设施导致施工全部或部分不能进行，⑤在《商品房买卖合同》签订后，甲方为遵守新颁布的法律法规、行政规章而不能按时交付该商品房的，⑥乙方于验收交接该商品房之前，对该商品房提出合理的整改要求，甲方需在合理期限内整改的，在此情况下不视为甲方逾期交房，⑦出现不能预见、不可避免或不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因…等条款。合同签订后，两原告向被告付清了购房款。2015年7月25日，被告按原告单玲玲在《广州市商品房买卖合同（预售）》��留通讯地址通过EMS特快专递向原告单玲玲发出《收楼通知书》（妥投证明显示该邮件于2015年7月27日妥投）。庭审中原告同意被告关于迟延交楼违约金应计至2015年7月27日的主张。另，原、被告双方确认原告已经实际收楼。2016年2月26日本院作出的（2015）穗天法民四初字第1454号民事判决（一审生效，简称1454号判决）查明以下事实：2014年1月15日，被告取得广州燃气集团有限公司东区分公司的《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）。2014年3月28日，被告取得广州市邮政局的通邮文件。2015年4月9日，被告取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》，显示装表时间为2015年2月9日。2015年4月12日，被告取得广州市天河区建设和水务局出具的《竣工验收备案表》，该表记载：工程名称为3幢9层、6幢10层商业、住宅楼工程（美林湖畔北苑），工程地点为广州市天河区东圃镇前进村中山大道南侧地段。该表显示工程竣工验收备案文件目录包括：1、建设工程竣工验收报告；2、施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、单位工程质量综合验收文件①工程验收申请表②工程质量评估报告③勘察、设计文件质量检查报告④单位（子单位）工程质量验收记录；5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；7、施工单位签署的工程质量保修书；8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9、法规、规章、规定必须提供的其他文件①监督站出具的电梯验收准用证②燃气工程验收文件③单位工程施工安全评价书④建设工程竣工档案认可证。另，1454号判决认为被告提供《高压供电用电合同》及《客户受电工程竣工检验意见书》原件，结合供电部门的两次调查回复意见，涉案楼盘现已具备永久用电条件。本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约自觉履行。原告已向被告支付了全部购房款，被告作为卖方应将符合法律规定及合同约定交楼条件的案涉房屋交付原告。针对原告诉请，被告在答辩中除对原告主张的违约金截止时间有异议外，对原告主张的违约金起算时间及违约金计算标准等未持异议，庭审中原告同意被告主张的违约金截止时间2015年7月27日，属当事人自由处分权利，并无不当。因此，逾期交楼违约金的计算，应以购房款2071079元为本金，按0.2‰/日的标准，自2015年3月1日起计至2015年7月27日，按此计算的违约金共计61718.15元（2071079元×0.2‰/日×149日）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市美林基业投资有限公司向原告单玲玲、李刚支付迟延交楼违约金61718.15元。二、驳回原告单玲玲、李刚的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1380元，由原告单玲玲、李刚负担50元，由被告广州市美林基业投资有限公司负担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上��状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　李新程人民陪审员　　罗幸荣人民陪审员　　林　洁二〇一六年六月二十八日书　记　员　　黄燕婷秦爽关注公众号“”