（2016）鲁01民终2326号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-02
案件名称
济南帝华房地产开发有限公司与柳宪利、王曰霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南帝华房地产开发有限公司,柳宪利,王曰霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终2326号上诉人(原审被告)济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县。法定代表人李在明，董事长。委托代理人胡长义，山东元序律师事务所律师。被上诉人(原审原告)柳宪利，男，1978年2月12日出生，汉族，住东营市。被上诉人(原审原告)王曰霞，女，1982年8月18日出生，汉族，住东营市。上诉人济南帝华房地产有限公司（以下简称帝华公司）因与被上诉人柳宪利、王曰霞房屋买卖合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2015）济阳民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2011年11月15日，柳宪利、王曰霞与济南帝华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。柳宪利、王曰霞购买帝华公司开发的帝华·某某城商品房一套，一次性付款340216元。双方合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年4月23日，王曰霞与帝华公司签订《地下车位使用权协议书》一份，王曰霞购买帝华公司开发的帝华·某某城车位一处。地下车位使用权协议书第四款约定，乙方（即王曰霞）在签订本协议时须一次性支付使用费80000元，甲方（即帝华公司）承诺，每月按该车位使用费总额的年15%给予乙方（即王曰霞）作为返利，返利期限为60个月，该费用为每月1000元。返利自买受人付清全款后，次月开始执行，即2014年5月1日至2019年4月30日止。另查明，柳宪利与王曰霞系夫妻关系，本案所涉房产与车位系柳宪利与王曰霞共同购买。原审法院认为：一、关于《商品房买卖合同》解除的问题。民事活动应当遵循公平、诚实信用的基本原则，民事主体即应当本着公平的观念实施民事行为，亦应当诚实不欺、恪守诺言、讲究信用。上述基本原则，是协调各方当事人之间利益，保障市场有序、有规则运行的重要法律原则。根据我国相关法律法规，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，在本案中，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，帝华公司应在2013年6月30日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付柳宪利、王曰霞使用，但帝华公司至本案法庭调查结束也未能提供涉案房产相应的验收合格手续。虽然帝华公司提出柳宪利、王曰霞要求解除合同已经超出法定期间，解除权已经消灭，但原审法院认为，帝华公司至本案法庭调查结束也未能提供涉案房产相应的验收合格手续，即未取得房屋交付使用的法定条件，其违约时间过长，帝华公司的行为严重违反了上述基本法律原则。综上分析，原审法院认为，解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》既有事实依据，也符合公平、公正的法律原则，故对柳宪利、王曰霞解除合同的诉讼请求予以支持，且帝华公司应当返还柳宪利、王曰霞的购房款340216元。二、关于违约金的问题。因帝华公司长期未能取得相应的验收合格手续而致使双方的合同解除，帝华公司应当赔偿柳宪利、王曰霞相应的违约金。帝华公司要求按已付款的1%，不足以弥补柳宪利、王曰霞因帝华公司的违约行为造成的实际损失，原合同约定的违约金明显过低，柳宪利、王曰霞要求提高到每日万分之一较为合理，原审法院予以支持。违约损失应自帝华公司违约交房之次日起至判决生效之日止，以柳宪利、王曰霞已交付房款340216元为基数按每日万分之一计算。三、关于《地下车位使用协议书》的解除问题。经原审法院审查认为，住宅小区的停车位一般来说，是住宅小区的配套设施之一，停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的关系，相对于主体建筑，停车位具有一定的附属性和非独立性，开发商建设停车位的目的，就是保证住宅小区内的居民车辆有地方停放，也就是说，停车位是供住宅小区内的居民使用的。故该协议书为《商品房买卖合同》的从合同，主合同解除，亦解除《地下车位使用协议书》符合法律规定，对柳宪利、王曰霞解除《地下车位协议书》的主张予以支持。柳宪利、王曰霞给付帝华公司地下停车位使用费80000元，帝华公司应予返还，但帝华公司给付柳宪利、王曰霞的返利12000元（截止到2015年5月份）应予以扣除。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决：一、原告柳宪利、原告王曰霞与被告济南帝华房地产开发有限公司2011年11月15日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告王曰霞与被告济南帝华房地产开发有限公司2014年4月23日签订的《地下车位使用权协议书》于本判决生效之日解除；三、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告柳宪利、原告王曰霞购房款340216元；四、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告柳宪利、原告王曰霞停车位使用费68000元；五、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告柳宪利、原告王曰霞相应的违约损失（违约损失的计算方式：自2013年7月1日起至本判决生效之日止，以340216元为基数，按每日万分之一计算）；六、驳回原告柳宪利、原告王曰霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8260元，由原告柳宪利、王曰霞负担600元，被告济南帝华房地产开发有限公司负担7660元。上诉人帝华公司不服原审判决上诉称：一、原审法院认定错误。上诉人主张按《商品房买卖合同》的约定，支付柳宪利、王曰霞相应的违约金。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过90天后，柳宪利、王曰霞有权解除合同，上诉人应当自买受人解除合同通知到达之日30天退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%支付违约金。依据上述约定，柳宪利、王曰霞对《商品房买卖合同》的解除权发生在应该交房时间2013年6月30日后的90天，即2013年9月29日。如果柳宪利、王曰霞自2013年9月29日后向上诉人出具解除合同通知，上诉人就在30天内退还全部己付款340216元，并支付违约金3402元，那么原合同约定的违约金并不低，比例反而偏高。由于柳宪利、王曰霞没有在约定时间内主张解除购房合同，不但丧失合同解除权，还致使得到违约金的时间过长，致使违约金计算比例过低，这是柳宪利、王曰霞的违约行为造成的扩大的经济损失。二、关于《地下车位使用协议书》的解除问题。首先，《地下车位使用权协议书》并非从合同，《商品房买卖合同》也并非主合同。《地下车位使用权协议书》是独立于《商品房买卖合同》外的合同。其次，《商品房买卖合同》签订于2011年11月15日，约定交房时间为2013年6月30日，而《地下车位使用权协议书》签订于2014年4月30日，约定交付使用时间为2016年12月31日之前。《商品房买卖合同》与《地下车位使用权协议书》没有任何依赖性、附属性。第三，《地下车位使用权协议书》的交费者和使用人为王曰霞，而《商品房买卖合同》支付购房款者和所有权人是柳宪利、王曰霞。两合同的主体不一样。第四，《地下车位使用权协议书》约定王曰霞一次性支付使用费80000元后，上诉人按月返利1000元，返利期限为60个月。上述事实足以证明《地下车位使用权协议书》并非《商品房买卖合同》的从合同，《地下车位使用权协议书》和《商品房买卖合同》是两个相互独立的合同。上诉人没有违反《地下车位使用权协议书》的约定，故《地下车位使用权协议书》也不能随意解除。三、上诉人认为原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定属于适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。上诉人依约应该在2013年6月30日前交房，依据《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过90天后，被上诉人方有权解除合同。被上诉人对《商品房买卖合同》的解除权发生在应该交房时间2013年6月30日后的90天，即2013年9月29日。被上诉人于2015年4月3日起诉请求解除《商品房买卖合同》，己经远远超出行使解除权的法定期限，其解除权早已消灭。综上，原审认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院依法改判或将本案发回重审。被上诉人柳宪利、王曰霞答辩称:原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，帝华公司根据《地下车位协议书》约定，给付柳宪利、王曰霞地下车位返利款20000元（截止到2016年1月15日）。该事实有二审调查笔录为证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，帝华公司应在2013年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付柳宪利、王曰霞使用，但帝华公司至本院二审法庭调查时亦未能提供涉案房产验收合格手续。根据上述法律规定，柳宪利、王曰霞有权依据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。根据上述法律规定，解除权消灭制度系为了促使债权人更好地行使法定解除权，避免法定解除权的滥用。而本案柳宪利、王曰霞解除合同系依据合同约定，并非法定解除，且至本院二审法庭调查时帝华公司尚不能提供涉案房产验收合格手续，帝华公司违约形态持续存在。因此，本案帝华公司主张柳宪利、王曰霞解除权消灭，理由不能成立，本院不予支持。因帝华公司长期未能取得相应的验收合格手续而致使双方的合同解除，帝华公司应当赔偿柳宪利、王曰霞相应的违约金。关于违约金，本院认为，帝华公司要求按已付房款的1%支付，但该违约金不足以弥补因帝华公司违约行为给柳宪利、王曰霞造成的实际损失，且柳宪利、王曰霞亦要求法院予以调整，故原审判令帝华公司支付违约损失（自帝华公司违约交房之次日起至判决生效之日止，以柳宪利、王曰霞已交付房款340216元为基数按日万分之一计算）并无不当。帝华公司上诉称柳宪利、王曰霞怠于行使解除权导致涉案经济损失扩大，如前所述，帝华公司至本院二审法庭调查时亦未能提供涉案房产验收合格手续，其违约形态持续存在，对此柳宪利、王曰霞没有过错，且柳宪利、王曰霞解除《商品房买卖合同》亦符合合同约定及法律规定，故本院对帝华公司该项诉称，不予采信。柳宪利、王曰霞基于购买涉案房屋才购买地下车位，地下车位系商品房附属物，系为了更好实现商品房居住功能的最大化，现因帝华公司违约导致涉案《商品房买卖合同》解除，双方继续履行《地下车位使用权协议书》已无必要。因此，原审判令双方解除《地下车位使用权协议书》并无不当。柳宪利、王曰霞给付帝华公司地下停车位使用费80000元，帝华公司应予返还，但应扣除帝华公司给付柳宪利、王曰霞地下车位返利款20000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济阳县人民法院（2015）济阳民初字第688号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项及诉讼费负担部分；二、撤销济阳县人民法院（2015）济阳民初字第688号民事判决第四项、第六项；三、上诉人济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还被上诉人柳宪利、王曰霞停车位使用费60000元；四、驳回被上诉人柳宪利、王曰霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8260元，由上诉人济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 翟 勇代理审判员 尹逊航二〇一六年六月二十八日书 记 员 李 环 更多数据：